FG München Beschluss vom 20.09.2010 - 5 V 886/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermietungsabsicht bei Verkauf der Immobilie

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen.

2. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt. Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, gilt dies für die Dauer seiner Vermietungstätigkeit auch dann, wenn er das bebaute Grundstück später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert.

3. Der endgültige Entschluss, auf Dauer zu vermieten, fehlt, wenn der Steuerpflichtige das Grundstück kurzfristig wieder verkaufen will oder wenn er jedenfalls noch nicht entschieden hat, ob er das Grundstück längerfristig vermieten oder kurzfristig verkaufen will.

4. Neben anderen Indizien liegt ein gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechendes Indiz nach der Rechtsprechung des BFH vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von i. d. R. bis zu fünf Jahren – seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1

Tenor

1. Der Antrag wird abgelehnt.

2. Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin.

Tatbestand

I.

Streitig ist im Einspruchsverfahren auch, ob der Antragsgegner (das Finanzamt) zu Recht die Verluste aus der Vermietung und Verpachtung des Mietobjekts in S (Werbungskostenüberschüsse) bei den Einkommensteuerveranlagungen 2003 bis 2007 unberücksichtigt gelassen hat:

Jahr	Verlust in EUR
2001	(746.499 DM =) 381.678
2002	472.352
2003	501.829
2004	382.415
2005	185.557
2006	81.267
2007	81.909

Die Antragstellerin erwarb das Grundstück in S am 18. Oktober 1994 zum Gesamtpreis von 1.968.500 EUR (= 3.850.000 DM). Auf dem Grundstück wurde der bestehende Altbau saniert und ein Neubau errichtet. Die Baumaßnahmen endeten im Wesentlichen im Februar 1999. Nachträgliche Herstellungskosten machte die Antragstellerin allerdings bis 2001 geltend.

Am 26. Oktober 2000 erteilte die Antragstellerin der Firma E den Alleinauftrag, das Anwesen zu veräußern. Das Objekt sollte dem Wunsch der Antragstellerin entsprechend für 8,5 Mio. DM angeboten werden. Am 16. Mai 2001 erhielt die Kreissparkasse einen Vertriebsauftrag mit einer Kaufpreisvorstellung von 7.690.000 DM. Am 30. Juli 2003 trat Dr. J als Kaufinteressent auf und bot 2.700.000 EUR. Ab 18. Januar 2004 sollte die Firma P das Anwesen mit einem Angebotspreis von 3,3 Mio. EUR veräußern.

Nach dem Markt- und Beleihungswertgutachten des Immobileinsachverständigen Dipl.-Ing. (FH) X betrug der Marktwert für das Objekt in S zum Stichtag 28. November 2002 3.300.000 EUR, der maximal mögliche Beleihungswert 2.850.000 EUR. Der TÜV ging in seinem Gutachten vom 16. Mai 2003 von einem Marktwert zum Stichtag 12. Mai 2003 zwischen 3.180.000 EUR und 3.310.000 EUR und von einem Beleihungswert zwischen 2.570.000 EUR und 3.020.000 EUR aus.

Mit Vertrag vom 29. Juni 2004 erwarb Y für 2.700.000 EUR die Immobilie in S.

Im Zeitraum vom 16. Oktober 2007 bis 6. April 2009 fand mit Unterbrechungen eine Außenprüfung für die Jahre 2001 bis 2005 bei der Antragstellerin statt (vgl. Bericht der Betriebsnahen Veranlagung – BNV – vom 5. Oktober 2009).

Die Prüferin stellte fest, dass die Antragstellerin innerhalb der tatsächlichen Vermögensnutzung bis zum Verkauf der Immobilie keinen Totalüberschuss habe erwirtschaften können. Die Einkunftserzielungsabsicht sei ab Erteilung des Alleinauftrags an die Firma E zu versagen. Die Verluste aus Vermietung und Verpachtung könnten daher in den Jahren 2001 bis 2005 nicht berücksichtigt werden. Ein gegen eine Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Indiz liege nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs – BFH – (Urteil vom 9. Juli 2002 IX R 99/00, Sammlung nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH – BFH/NV – 2002, 1563) vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von in der Regel bis zu fünf Jahren seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußere. Die Einkunftserzielungsabsicht sei ferner zu verneinen, wenn der Steuerpflichtige sich vertraglich binde oder sich auch nur die Möglichkeit verschafft habe, das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist, in der er einen Gesamtüberschuss nicht erzielen könne, zu verkaufen (BFH-Urteile vom 31. März 1987 IX R 111/86, Sammlung der Entscheidungen des BFH – BFHE – 150, 7, Bundessteuerblatt – BStBl – II 1987, 668; vom 14. September 1994 IX R 71/93, BFHE 175, 416, BStBl II 1995, 116). Gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht spreche auch die Folgerung aus den Gesamtumständen, dass der Steuerpflichtige sich noch nicht endgültig entschieden habe, ob er sein Grundstück kurzfristig verkaufen oder langfristig vermieten wolle (BFH-Urteile vom 9. Februar 1993 IX R 42/90, BFHE 171, 45, BStBl II 1993, 658; vom 15. September 1992 IX R 15/91, BFH/NV 1994, 3...