FG Münster Urteil vom 20.07.1999 - 1 K 4468/96 E, F

Entscheidungsstichwort (Thema)

Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels

Leitsatz (redaktionell)

Ein gewerblicher Grundstückshandel ist erst bei der Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mit deren Anschaffung oder Errichtung anzunehmen.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Tatbestand

Streitig ist ein Verlust aus gewerblichem Grundstückshandel.

Der Kläger (Kl.) war in den Streitjahren 1990 bis 1992 als Richtmeister nichtselbständig tätig. Am 15.03.1985 hatte er in öffentlicher Versteigerung des Amtsgerichts B mit dem Meistgebot von …DM das bebaute Grundstück M… in B… erworben. Das Gebäude enthielt im Erdgeschoß gewerblich genutzte Räume und im Obergeschoß eine Wohnung. Das Dachgeschoß war nicht ausgebaut. Noch im Jahre der Anschaffung baute der Kl. die Räumlichkeiten im Erdgeschoß für den Betrieb einer Gaststätte mit Imbiß und einer Sauna um. Die Herstellungskosten (HK) betrugen …DM. Er richtete die im 1. Obergeschoß befindliche Wohnung in der Größe von 143,37 qm für seine Wohnzwecke her und schuf im Dachgeschoß zwei neue Wohnungseinheiten.

Zum Zwecke der Beleihung wurde durch die Lübecker Hypothekenbank Aktiengesellschaft unter dem 30.06.1986 ein Gutachten über den Wert der Besitzung M… in B… erstellt. Danach betrug bezogen auf das Jahr 1985 der Wert des bebauten Grundstücks (mittlerer Wert zwischen Realwert und Ertragswert) …DM. Der Verkaufswert wurde mit …DM beziffert.

Der Kl. nutzte die im Erdgeschoß befindlichen Räume zunächst für eigene gewerbliche Zwecke. Ab dem 01.07.1987 verpachtete er die gewerblichen Räume. Das Pachtverhältnis wurde zum 31.10.1987 vorzeitig gekündigt. Auch das nach Leerstand für die Zeit vom 01.09.1988 bis zum 31.08.1991 eingegangene Pachtverhältnis wurde vorzeitig zum 01.11.1988 aufgelöst.

Zum 31.12.1990 erklärte der Kl. die Aufgabe seines (ruhenden) Gewerbebetriebs. Den Aufgabegewinn in Höhe von …DM ermittelte er unter Berücksichtigung von Verkehrswerten i. H. v. …DM für die Gaststätte und i. H. v. …DM für die Sauna.

Nachdem der Kl. in finanzielle Schwierigkeiten geraten war, beantragte er in Vorbereitung der Veräußerung des Wohn- und Geschäftshauses M… in B… am 06.04.1990 Abgeschlossenheitsbescheinigungen für die nach Umbau hergestellten zwei Wohnungen im Erdgeschoß des Hauses, für die Wohnung im Obergeschoß und für die beiden Wohnungen im Dachgeschoß, die ihm von der Stadt B… mit Bescheid vom 12.06.1990 erteilt wurden. Alsdann veräußerte er sukzessive die Wohnungen mit Hilfe eines Maklers, dem er am 15.06.1990 einen schriftlichen Alleinverkaufsvertrag für die Eigentumswohnungen (ETW) erteilt hatte. Wie der Makler mit Schreiben vom 07.12.1998 bestätigte, hatte ihn der Kl. Mitte 1989 mit dem Verkauf seines Wohn- und Geschäftshauses en bloque beauftragt. Der Kl. veräußerte am 05.05.1993 auch das von ihm mit notariellem Vertrag vom 06.12.1990 zu einem Preis von …DM erworbene und eigengenutzte Einfamilienhaus W… in K…, auf das er seinen Angaben nach weitere HK von …DM aufgewandt hatte.

Die Verkäufe stellen sich im einzelnen wie folgt dar:

Objekt-Nr.	Objekt	Verkaufsdatum
	M
1	Erdgeschoß	06.09.1990
2	Erdgeschoß	03.01.1991
3	Wohnung	28.06.1990
	Obergeschoß
4	Wohnung	25.05.1990
	Dachgeschoß
5	Wohnung	25.09.1990
	Dachgeschoß
	Objekt
6	Einfamilienhaus	05.05.1993

Aus den An- und Verkäufen der vorbezeichneten Objekte zogen der Kl. und seine Ehefrau mit den von ihnen eingereichten ESt-Erklärungen keine steuerlichen Konsequenzen. Im Jahre 1994 begann bei dem Kl. eine Betriebsprüfung (Bp), die sich auf die Jahre 1988 bis 1991 erstreckte. Der Betriebsprüfer vertrat die Ansicht, daß der Kl. mit der Veräußerung der Wohnungen im Ober- und Dachgeschoß des Hauses Hauses M… in B… (Objekte Nr. 3, 4, 5) und unter Berücksichtigung des Verkaufs des Einfamilienhauses (Objekt Nr. 6) den Tatbestand eines gewerblichen Grundstückshandels erfüllt habe. Aus der Veräußerung der Objekte Nr. 3, 4 und 5 ermittelte er einen Gewinn i.H.v. …DM für das Streitjahr 1990.

Der Beklagte (Bekl.) schloß sich den Feststellungen und der Rechtsauffassung des Betriebsprüfers an und erließ unter dem 09.05.1995 einen gem. § 164 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) geänderten ESt-Bescheid für das Jahr 1990, mit dem ein Verlustabzug i. H. v. …DM berücksichtigt wurde. Damit war der auf den 31.12.1989 (rechtskräftig) festgestellte Verlustabzug i. H. v. …DM verbraucht, wie mit dem gem. § 10 d Abs. 3, Sätze 4 und 5 EStG geänderten Bescheid zum 31.12.1990 über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustabzugs zur ESt, ebenfalls vom 09.05.1995, festgestellt wurde. Mit den Bescheiden auf den 31.12.1991 und und den 31.12.1992 über die gesonderte Feststellung des verbleibenden Verlustabzugs zur ESt, jeweils ergangen unter demselben Datum wie die geänderten ESt-Bescheide 1991 und 1992 vom 06.02. bzw. 18.04.1995, wurden die Verlustabzüge auf DM festgestellt.

Dagegen legte der Kl. Einspruch ein. Er bestritt einen gewerblichen Grundstückshandel. In dem Objekt M… in B… seien insgesamt nur 3 private Wohnungen verkau...