FG Nürnberg Urteil vom 06.11.2003 - IV 418/2002, IV 418/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Möglichkeit der Bebauung begründet allein noch keine Verwertungsbefugnis an Grundstück

Leitsatz (amtlich)

Allein die jemand vertraglich eingeräumte Möglichkeit, die Bebauung eines Grundstücks einzuleiten und damit das Grundstück in Verfolgung eigener wirtschaftlicher Zwecke zu nutzen, begründet noch keine Verwertungsmöglichkeit auf eigene Rechnung im Sinn des § 1 Abs. 2 GrEStG, wenn der so Berechtigte aus dem Grundstücksverkauf an die von ihm benannten Käufer weder für sich einen Mehrerlös erzielen kann noch ein Verlustrisiko zu tragen hat.

Normenkette

GrEStG § 1 Abs. 2

Tatbestand

Streitig ist, ob eine als Optionsvertrag bezeichnete Vereinbarung, die im Wesentlichen ein zeitlich befristetes Alleinvertriebsrecht für Grundstücke enthält, die Voraussetzungen für die Verschaffung einer nach § 1 Abs. 2 GrEStG steuerpflichtigen Verwertungsbefugnis erfüllt.

Der Markt A. war Eigentümer des Baugebiets B.-West in A.. Die Klägerin plante dort die Bebauung von zehn noch nicht vermessenen Baugrundstücken, um ihren Kunden Eigentum an mit Wohnhäusern bebauten Bauplatzgrundstükken zu verschaffen.

Die Klägerin schloss dazu am 04.09.1997 mit dem Markt A. eine als Optionsvertrag bezeichnete notariell beurkundete Vereinbarung. Dieser räumte darin der Klägerin das Recht ein vC. zu können, die näher bezeichneten Grundstücke während der Dauer des Vertrags nur an diejenigen Personen zu verkaufen, die ihm von der Klägerin schriftlich benannt wurden. Die Klägerin wurde in der Vereinbarung ermächtigt, die zehn Grundstücke unter Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplans zu beplanen und gegebenenfalls im Auftrag zu veräußern. Sie hatte dazu auf eigene Kosten Kaufinteressenten für diese Grundstücke zu suchen und dem Markt A. zuzuführen. Der Markt stimmte zu, die Grundstücksflächen auf Kosten der jeweiligen Grundstückserwerber vermessen zu lassen. Die Klägerin hatte nach der Vereinbarung den vom Markt festgelegten Grundstückspreis, der als Quadratmeterpreis in unterschiedlicher Höhe für private Erwerber und Bauträger in der Vereinbarung festgelegt war, an die Kaufinteressenten weiterzugeben und durfte keinen Aufschlag verrechnen. Sie übernahm alle Kosten für Planung und Baugenehmigung sowie die Anschlusskosten innerhalb des Grundstücks. Der Optionsvertrag wurde unter der Voraussetzung geschlossen, dass die Grundstücke gestaffelt bis 31.03. bzw. 31.08.1998 und vollständig bis 31.12.1998 veräußert wurden. In dieser Zeit durften die Grundstücke vom Markt A. oder von Dritten nicht zur Veräußerung angeboten werden. Nach Ablauf der Fristen konnte der Markt A. die noch nicht veräußerten Grundstücke veräußern oder von Dritten anbieten lassen, wobei für ihn eine Entschädigungspflicht gegenüber der Klägerin nicht entstand. Soweit Reihenhaus- bzw. Doppelhaushälften verkauft wurden, stimmte der Markt A. zu, dass die Klägerin auf in seinem Eigentum stehenden Restflächen Wohnhausrohbauten erstellte. Die Klägerin verpflichtete sich, diese Restflächen binnen vier Monaten nach Erstellung des Rohbaus zu den in der Vereinbarung für Bauträger festgelegten Verkaufpreisen zu erwerben. Der Markt A. übernahm nach der Vereinbarung keinerlei Kosten und Aufwendungen, die der Klägerin bei der Vermarktung der Grundstücke entstanden, und zwar auch soweit ein Verkauf der Grundstücke nicht zu Stande kam. Die Klägerin war berechtigt, auch selbst die Option auszuüben.

Mit Nachtragsurkunden vom 28.12.1998 und 30.03.1999 wurde die Frist für den vollständigen Verkauf der Baugrundstücke zuletzt bis 30.06.1999 verlängert.

Das damals noch zuständige Finanzamt C. sah in den Vereinbarungen des Optionsvertrags die Einräumung einer Verwertungsbefugnis für die Klägerin und setzte mit Bescheid vom 02.08.2001 ihr gegenüber Grunderwerbsteuer in Höhe von 20.456 DM fest. Es erließ den Bescheid vorläufig nach § 165 AO hinsichtlich der bis 21.06.2000 noch nicht ausgeübten Optionen.

Die Klägerin erhob gegen den Bescheid Einspruch, den das beklagte Finanzamt mit Einspruchsentscheidung vom 17.10.2002 als unbegründet zurückwies. Zugleich hob das Finanzamt in der Einspruchsentscheidung den Vorläufigkeitsvermerk auf und erklärte den Bescheid für endgültig.

Der Prozessbevollmächtigte hat Klage erhoben. Er beantragt, den Grunderwerbsteuerbescheid vom 02.08.2001 und die Einspruchsentscheidung vom 17.10.2002 aufzuheben.

Zur Begründung bringt er im Wesentlichen vor:

Die Klägerin habe die Tatbestandsvoraussetzungen des § 1 Abs. 2 GrEStG nicht erfüllt. Ihr sei es weder rechtlich noch wirtschaftlich möglich gewesen, die Grundstücke zu verwerten, vor allem nicht auf eigene Rechnung. Der sogenannte Optionsvertrag habe ihr keine Grundlage geboten, über die Grundstücke rechtlich zu verfügen. Der Vertrag vom 04.09.1997 habe ihr kein Optionsrecht im Sinne eines Gestaltungsrechts dahin eingeräumt, durch einseitige Willenserklärung die Rechtswirkungen eines bereits fixierten Vertragsverhältnisses herbeizuführen. Der Klägerin sei es ferner nicht möglich gewesen, die Grundstücke wirtscha...