FG Nürnberg Urteil vom 10.02.2015 - 1 K 1064/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Steuerliche Behandlung von Verlusten aus Grundstück - Prüfung der Vermietungsabsicht

Leitsatz (redaktionell)

Zur Erkennbarkeit des Beschlusses des Erwerbers eines gewerblich genutzten und weiterhin gewerblich nutzbaren Gebäudes, durch nachhaltiges Bemühen das Gebäude in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, um es anschließend zu vermieten.

Normenkette

AO § 193 Abs. 2 Nr. 2; EStG § 2 Abs. 1 Nr. 6, § 9 Abs. 1, §§ 10g, 11b, 21

Tatbestand

Streitig ist die steuerliche Behandlung von Verlusten aus dem Grundstück Str. 1, A-Stadt.

Die Klägerin tritt als A. (Gesellschaftsvertrag vom 16.11.1994) im Rechtsverkehr auf. Zweck der Gesellschaft ist die Bebauung und Verwaltung von Grundbesitz. Gesellschafter der Klägerin sind zu je 25 % D, E (USA), F und G. Die Geschäftsführung und Vertretung erfolgt durch G.

Die Klägerin reichte in den Streitjahren Erklärungen zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen mit fünf Anlagen V für mehrere Objekte ein. Die jeweils eingereichten Anlagen V "Str. 1, A-Stadt" enthielten u.a. die Einkünfte für den streitbefangenen Grundbesitz sowie daneben Einkünfte aus anderen (übertragenen) Grundstücken (Feldpacht sowie ab Juli 2004 Einnahmen aus der Verpachtung eines Grundstücks an die Fa. H) und in geringem Umfang Einnahmen aus Kapitalvermögen.

Das Grundstück Str. 1 (FlNr. 99 mit 870 qm und FlNr. 97/2 mit 170 qm) wurde der Klägerin mit Vertrag vom 05.09.1994 (mit gleichzeitigem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten) zusammen mit anderen Grundstücken von I übertragen, die es ihrerseits bereits im Jahr 1981 von den Eheleuten J erhalten hatte. Das Objekt Str. 1 ist zu 30 % bebaut mit einem denkmalgeschützten, bis Ende 1986 gewerblich genutzten Gaststättengebäude der Eheleute J, sog. "J-Anwesen" (auf FlNr. 99), das im Städtebauförderungsgebiet liegt und sich in der Vormerkliste des Bayerischen Entschädigungsfonds des Bayer. Staatsministeriums für Bildung und Kultus, Wissenschaft und Kunst befindet. Die weiteren 70 % der Flächen waren zum Zeitpunkt der Übertragung ebenfalls teilweise bebaut mit einem südwestlichen Anbau sowie bis zum Abbruch in 1994 mit einem Stadel. Diese Fläche (auf FlNr. 99 und 97/2) wird nach dem Teileinsturz und Abriss ab 2000 teilweise als PKW-Stellplatz oder als Nutzfläche für Mülltonnen an Nachbarn vermietet.

Noch vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten im Jahr 1994 verlangten die zuständigen Behörden eine Sicherung des seit 1987 leerstehenden Gebäudes gegen Verfall. Es wurde ein Notdach errichtet und der angrenzende Stadel (jetziger Parkplatz) nach einem Sturmschaden abgerissen. Mit Schreiben vom 27.11.1996 beantragte die Klägerin die Abbruchgenehmigung nicht nur des südwestlichen Anbaus, sondern auch des Haupthauses. Die Erlaubnis für den Abriss des Anbaus vom 04.02.1997 war mit dem Hinweis versehen, dass die Baulücke alsbald aus städtebaulichen Gründen wieder geschlossen werden sollte. In den folgenden zwei Jahren stürzten Teile des südwestlichen Anbaus ein. Teile des rückwärtigen Giebels des Denkmals brachen laut dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege (BLfD) aufgrund unsachgemäßer Abbrucharbeiten ein (vgl. dazu die beigezogene Akte des Bayer. Landesamts für Denkmalpflege für das Objekt "J-Anwesen" in A-Stadt). Von den daraufhin erforderlichen Abbruch- und Abstützungsarbeiten (Holzverkleidung der hinteren Giebelwand mit inneren Verstrebungen) bezuschussten die Denkmalschutzbehörden erforderliche Maßnahmen zur Befunduntersuchung, für statische Voruntersuchungen sowie die Erstellung eines Sicherungs- und eines Nutzungskonzepts. In diesem Zusammenhang fertigte ein Architekturbüro im Jahr 1999 Vorentwürfe.

Mit Bescheid vom 11.04.2003 gab die untere Denkmalschutzbehörde der Klägerin als weitere Notsicherungsmaßnahme die Erneuerung des Notdachs auf. Den Antrag auf denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abriss des Hauptgebäudes lehnte das Landratsamt C. (auch nach dem zweiten Antrag im Jahr 2003) mit Verwaltungsakt vom 18.10.2004 aus formalen aber auch aus materiellen Gründen ab. Darin führte das u.a. aus, dass Aussagen über die Höhe von möglichen Fördermitteln mangels Nutzungskonzepten nicht gemacht werden könnten.

Seit ca. 1999 wird das "J-Anwesen" auf der Internetseite des Landkreises C als Baudenkmal angeboten. Danach suchen die Eigentümer einen "Pächter o.ä., der sich an der Instandsetzung beteiligt". Die Stadt A-Stadt unterbreitete am 13.07.2003 sowie mit Schreiben vom 22.06.2005 ein Kaufangebot von zuletzt 50.000 € unter Berücksichtigung der für Baudenkmäler in sehr schlechtem baulichen Zustand üblicherweise anzusetzenden Grunderwerbsmaßstäbe.

Die Feststellungsbescheide 1994, 1995, 1999, 2000 und 2001 ergingen hinsichtlich des Objekts Str. 1 vorläufig (teilweise erst in Änderungsbescheiden), da die Einkunftserzielungsabsicht noch nicht feststehe. Die Feststellungsbescheide 2002 bis 2005 ergingen unter dem Vorbehalt der Nachprüfung.

In der Zeit vom 31.07.2007 bis 03.08.2007 führte das Finanzamt für die Streitjahre b...