FG Nürnberg Urteil vom 26.09.2013 - 6 K 325/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermietungsabsicht bezüglich einer leerstehenden Wohnung

Leitsatz (redaktionell)

Die Einkunftserzielungsabsicht ist – jedenfalls bei leerstehenden Objekten – nicht unwiderleglich zu vermuten. Die Indizwirkung der früheren Vermietung kann widerlegt werden, wenn aufgrund eines langen Leerstandes und zögerlicher Bemühung um Renovierung und Neuvermietung zu erkennen ist, dass der Steuerpflichtige die Einkunftserzielungsabsicht aufgegeben hat. Lässt sich nach einem längeren Zeitraum – beispielsweise rd. fünf Jahre nach Ablauf der streitigen Veranlagungszeiträume und mehr als zehn Jahre nach Renovierungsbeginn – auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Finanzgericht nicht absehen, ob und ggf. wann das Objekt im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden wird, ist es nicht zu beanstanden, wenn sich das Gericht vom Vorliegen einer entsprechenden Absicht in den Streitjahren nicht überzeugen kann.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 10.04.2014; Aktenzeichen IX B 139/13)

Tatbestand

Das Klageverfahren befindet sich im zweiten Rechtsgang.

Streitig ist die Vermietungsabsicht des Klägers bezüglich einer leerstehenden Wohnung.

Der Kläger und seine Ehefrau, die Prozessbevollmächtigte, erzielen jeweils Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit als Rechtsanwälte. Daneben erzielte der Kläger gewerbliche Einkünfte und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Kläger wurden für die Jahre 2003 – 2005 zusammen und für die Jahre 2006 – 2008 getrennt gem. § 26a EStG zur Einkommensteuer veranlagt.

Mit notariellem Vertrag vom 09.11.1993 erwarb der Kläger eine 68 m² große Wohnung im A in D-Stadt. Der Kaufpreis betrug 303.000 DM. Die Wohnung war von 1994 – 1999 vermietet. Infolge eines Wasserschadens zog die damalige Mieterin aus. Seither steht die Wohnung leer. Der Kläger erklärte folgende Verluste aus der Vermietung der Wohnung:

Jahr	DM	€
1999	20.371 DM	10.415 €
2000	29.375 DM	15.019 €
2001	34.870 DM	17.829 €
2002		19.206 €
2003		22.075 €
2004		18.785 €
2005		17.638 €
2006		20.760 €
2007		18.671 €
2008		21.087 €

Das Finanzamt ließ die Verluste in den Einkommensteuerbescheiden 2003 vom 20.02.2006, 2004 vom 01.08.2007, 2005 vom 07.03.2008, 2006 vom 04.08.2009, 2007 vom 07.05.2010 und 2008 vom 07.07.2010 in Gestalt des Änderungsbescheides vom 20.08.2010 unberücksichtigt, da keine Vermietungsabsicht vorliege.

Im Einspruchsverfahren gab der Kläger an, seine Eigentumswohnung befinde sich in einer Wohnanlage, die aus drei Bauabschnitten bestehe, und zwar im Souterrain des Bauabschnittes 1. Aufgrund der Hanglage seien die Nord- und Westseite seiner Wohnung Außenmauern, hinter denen sich das Erdreich befinde. Durch diese Außenmauern drücke Wasser ins Innere der Wohnung.

Die klageweise Inanspruchnahme des Veräußerers habe zwar zu einem Urteil des OLG vom xx.xx.2002 geführt. Die Vollstreckung aus dem Urteil sei wegen der Insolvenz und anschließenden Auflösung des Schuldners jedoch erfolglos geblieben.

Die bisherigen Sanierungsmaßnahmen, so im Jahr 2002 durch eine Firma "X", Z, in Y, hätten nicht zum Erfolg geführt. Ein Makler sei beauftragt gewesen, entsprechende Kostenvoranschläge einzuholen und Überlegungen anzustellen, wie das Objekt möglichst schnell wieder bewohnbar gemacht werden könne.

Ein Alleingang bei der Sanierung sei weder wirtschaftlich noch rechtlich möglich. Lt. einem Angebot der Firma V GmbH vom 30.06.2005 seien die Kosten für die Beseitigung des Schadens mit 41.889,70 € zu veranschlagen. Dieser Betrag sei nicht finanzierbar.

Nach der Insolvenz des Bauträgers sei Streit in der Eigentümergemeinschaft über die Kostentragung aufgekommen. Da die Schadensursache im Bereich des Gemeinschaftseigentums liege, könne er, der Kläger, auf den zeitlichen Ablauf der Sanierung nicht einwirken. Der Verwalter sei anwaltlich unter Fristsetzung bis Ende 2010 aufgefordert worden, die Mängelbeseitigung vorzunehmen. Aufgrund dieser Lage habe die Wohnung wegen der Feuchtigkeitsschäden bisher nicht mehr vermietet werden können. Die Einkunftserzielungsabsicht ergebe sich schon daraus, dass niemand eine mit Kreditmitteln finanzierte Wohnung ungenutzt leerstehen lasse. Außerdem bemühe er, der Kläger, sich, den Einsatz von Fremdmitteln zurückzuführen. Eine auf 50 Jahre angelegte Gewinnprognose führe zu folgendem Ergebnis:

Jahr	Einkünfte aus VV
1994 - 2008	-197.945 €
2009 - 2010	-43.000 €
2011 - 2013	-14.000 €
2014 – 2043	270.000 €
Prognose	15.055 €

Mit Einspruchsentscheidung vom 10.05.2011 wies das Finanzamt die Einsprüche als unbegründet zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, ein Abzug der auf die leerstehende Wohnung entfallenden Aufwendungen sei nicht zulässig, da es am erforderlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart mangele. Für die Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht bei einem renovierungsbedürftigen und daher leerstehenden Objekt könne u. a. der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung oder auch die fehlende Absehba...