FG Rheinland-Pfalz Urteil vom 23.11.2005 - 3 K 2148/00

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Voraussetzungen der Buchführungspflicht bei gewerblichem Grundstückshandel

Leitsatz (amtlich)

Die Errichtung und die Veräußerung eines einzigen, aber umfangreichen Großobjekts kann nachhaltig sein.

Zum Erfordernis eines in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetriebs.

Die Grundsätze über die Zebragesellschaft sind auf die Frage der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 1 oder Abs. 3 EStG nicht anzuwenden.

Normenkette

EStG § 4 Abs. 1, 3, §§ 5, 15 Abs. 2; GewStG § 2 Abs. 1, § 7 Satz 1, § 10a; AO § 140; HGB § 2

Tatbestand

Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), ihren Gewinn im Streitjahr 1996 nach den §§ 4 Abs. 1, 5 EStG ermitteln musste oder nach § 4 Abs. 3 EStG durch Einnahmenüberschussrechnung ermitteln durfte.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28.10.1994 hatte der Kaufmann Dipl. Ing. G. K. (K) einen aus mehreren, zum Teil bebauten Grundstücken bestehenden Grundbesitz in O zu einem Kaufpreis von 6,17 Mio. DM erworben. Der Kaufpreis war in mehreren Raten in 1995 fällig (Kaufvertrag Bl. 1 ff. Vertragsakten -VA-). Mit Pachtvertrag vom 9.8.1995 hatte die "GKB K Bauträger" einer Klinik das auf dem erworbenen Gelände noch zu errichtende Seniorenzentrum verpachtet. Das Pachtverhältnis sollte 14 Monate nach Baubeginn beginnen und war zunächst für 20 Jahre fest abgeschlossen; eine anschließende Verlängerungsoption war vorgesehen. Der Pachtzins sollte monatlich 275.000 DM betragen (Pachtvertrag Bl. 18 ff. VA). Die für den Erwerb des Grundbesitzes erforderlichen Zahlungsmittel waren K in der Folgezeit von der ebenfalls im Baugewerbe tätigen Fa. Fi. & Co. GmbH & Co. KG (Fico) darlehensweise zur Verfügung gestellt worden; K hatte der Fico dafür zur Sicherheit Grundschulden an dem erworbenen Grundbesitz bestellt. Persönlich haftender Gesellschafter der Fico war die W. L. GmbH, deren Geschäftsführer Herr W. L. (L) war (vgl. Bl. 57 VA).

Am 12.12.1995 hatte die "GKB K Bauträger" ferner einen Generalunternehmervertrag mit der Bietergemeinschaft B/S geschlossen. Danach verpflichtete sich die B/S zur schlüsselfertigen Erstellung des Bauvorhabens "Seniorenzentrum" zu einem Pauschalpreis von 23,95 Mio. DM (Vertrag Bl. 30 ff. VA).

Mit Gesellschaftsvertrag vom 27.3.1996 gründeten K und die Fico mit einer Beteiligung von je 50 % die Klägerin als GbR. Zweck der Klägerin war die Errichtung, Finanzierung und Veräußerung des Seniorenzentrums O. Dazu heißt es in dem Vertrag u.a. (Bl. 51 VA): ".... Herr K hat .... ein Grundstück ... erworben und die rechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung, Finanzierung und zum Betrieb eines Seniorenzentrums auf diesem Grundstück geschaffen. Die Fico hat zunächst im Darlehensweg den Kaufpreis für das Grundstück gegen Sicherstellung durch eine Grundschuld zur Verfügung gestellt. Die Vertragspartner sind darüber einig, gemeinsam in der Rechtsform einer GbR das Seniorenzentrum zu errichten und anschließend zu veräußern. Herr K wird hiernach durch besondere notarielle Urkunde das Grundstück einschließlich des bereits abgeschlossenen Mietvertrags in die GbR einbringen, der Fico wird der darlehensweise finanzierte Kaufpreis aus der Gesamtfinanzierung erstattet. ...". Die Gesellschaft begann am 1.4.1996 und sollte grundsätzlich am 31.12.2000 enden (Gesellschaftsvertrag Bl. 51 ff. VA). In § 5 des Gesellschaftsvertrags war zudem vorgesehen, dass die Jahresergebnisse der Klägerin durch Gegenüberstellung der Einnahmen und der Ausgaben unter Berücksichtigung der Abschreibungen nach § 4 Abs. 3 EStG ermittelt werden sollten.

In der im Juli 1999 erfolgten Gewerbeanmeldung, in der als Betriebsbeginn der 27.3.1996 angegeben war, wurde als Zweck der Klägerin die Herstellung und Veräußerung eines Seniorenzentrums angegeben (GewStA).

Dem Gesellschaftsvertrag entsprechend übertrug K mit notariellem Vertrag vom 14.10.1996 von dem erworbenen Grundbesitz 8.305 qm (6 Parzellen) und mit Vertrag vom 11.5.1998 weitere 389 qm (eine Parzelle) auf die Klägerin. Ferner enthält der Vertrag vom 14.10.1996 unter II. Regelungen hinsichtlich der Übernahme des K von der Fico gewährten Darlehens und der zu Gunsten der Fico bestellten Grundpfandrechte (Verträge Bl. 57 ff., 70 ff. VA). Bereits im Juli 1996 war die Fico dem Generalunternehmervertrag vom 12.12.1995 beigetreten (Bl. 46 ff. VA).

Vom Oktober 1996 datiert ein Darlehensvertrag der GbR mit der Landesbank Rheinland-Pfalz (LRP) über ein aus zwei Einzeldarlehen bestehendes Gesamtdarlehen von 30 Mio. DM (Bl. 109 ff. VA).

Das Seniorenzentrum wurde ab Mitte 1996 gebaut (vom 20.6.1996 datiert die erste Teilzahlung an die B/S, vgl. Bl. 13 Feststellungsakte -FA-). Die Bezahlung der fälligen Rechnungen erfolgte zunächst in der Weise, dass anfangs L, später die Fico die für die nächste Zahlung erforderlichen Beträge auf das Sparkassenkonto der Klägerin überwies (vgl. Aufstellung Bl. 13 ff. FA); ab November 1996 erfolgten Rückerstattungen an die Fico und L sowie die Bezahlung von Rechnungen von einem Kon...