Fischer/Pahlke/Wachter, ErbStG § 12 Bewertung / 6.6.6.3.3 Bewertung des Erbbaugrundstücks (§ 194 BewG)

Rz. 567g

Nach § 194 Abs. 1 S. 1 BewG erfolgt die Bewertung des Erbbaugrundstücks vorrangig in Anlehnung an § 51 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 und Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ImmoWertV durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaugrundstückskoeffizienten.

Erbbaugrundstückskoeffizienten dienen nach § 23 Abs. 1 ImmoWertV im Wesentlichen der Berücksichtigung der dem Erbbaugrundstück allgemein beizumessenden Werteinflüsse. Sie geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichswerts des Erbbaugrundstücks zum Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks i. S. d. § 47 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ImmoWertV an.^[1]

Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach den §§ 179, 182–196 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.^[2] Es handelt sich also ebenso wie beim Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks i. S. d. § 47 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 ImmoWertV um den Wert eines lediglich gedachten Bewertungsgegenstands.

Nach § 194 Abs. 1 S. 2 BewG sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaugrundstückskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG anzuwenden. Ihre Anwendbarkeit setzt also voraus, dass die von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellten Daten den sich daraus ergebenden Anforderungen an Modellkonformität und Aktualität entsprechen (s. Rz. 498).

Rz. 567h

Liegt für das zu bewertende Erbbaugrundstück kein – nach § 194 Abs. 1 S. 2 BewG anwendbarer – Erbbaugrundstückskoeffizient vor, ist der Wert des Erbbaugrundstücks in Anlehnung an § 49 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 und Abs. 2 S. 1 Nr. 2 i. V. m. § 50 ImmoWertV durch Multiplikation des finanzmathematischen Werts des Erbbaugrundstücks mit einem von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Erbbaugrundstücksfaktor zu ermitteln.^[3]

Erbbaugrundstücksfaktoren dienen im Wesentlichen der Berücksichtigung der dem Erbbaugrundstück allgemein beizumessenden Werteinflüsse, soweit sie nicht bereits im finanzmathematischen Wert berücksichtigt sind.^[4]

Sie geben das Verhältnis des vorläufigen Vergleichswerts des Erbbaugrundstücks zum finanzmathematischen Wert des Erbbaugrundstücks an^[5] und werden auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den diesen Kaufpreisen entsprechenden finanzmathematischen Werten ermittelt.^[6]

Nach § 194 Abs. 2 S. 2 BewG sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Erbbaugrundstücksfaktoren nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG anzuwenden. Ihre Anwendbarkeit setzt also voraus, dass die von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellten Daten den sich daraus ergebenden Anforderungen an Modellkonformität und Aktualität entsprechen (s. Rz. 498).

Soweit derartige Erbbaugrundstücksfaktoren nicht zur Verfügung stehen, gilt der Erbbaugrundstücksfaktor 1,0.^[7]

Rz. 567i

Zur Ermittlung des finanzmathematischen Werts des Erbbaugrundstücks wird zunächst die Summe aus

1. dem nach § 194 Abs. 4 BewG über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwert des unbelasteten Grundstücks i. S. d. § 194 Abs. 1 S. 3 BewG und
2. dem nach § 194 Abs. 5 BewG über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins

gebildet.^[8]

Ein bei Ablauf des Erbbaurechts nicht zu entschädigender Wertanteil der Gebäude oder des Gebäudes nach § 193 Abs. 5 BewG (s. Rz. 567e) ist hinzuzurechnen.^[9]

Der Bodenwert des unbelasteten Grundstücks i. S. d. § 194 Abs. 1 S. 3 BewG ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus der Anlage 26 zum BewG ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen.^[10] Für die Abzinsung sind die Zinssätze zu verwenden, die der Ermittlung des Erbbaugrundstücksfaktors i. S. d. § 194 Abs. 2 S. 2 BewG zugrunde gelegt wurden.^[11] Soweit von den Gutachterausschüssen keine derartigen Zinssätze zur Verfügung stehen, gelten die Zinssätze nach § 193 Abs. 3 S. 3 BewG.^[12] Liegt ein immerwährendes Erbbaurecht vor, ist der Abzinsungsfaktor 0.^[13]

Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins ist über die Restlaufzeit des Erbbaurechts mit dem sich aus Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.^[14] Für die Kapitalisierung sind die Zinssätze zu verwenden, die der Ermittlung des Erbbaugrundstücksfaktors i. S. d. § 194 Abs. 2 S. 2 BewG zugrunde gelegt wurden.^[15] Soweit von den Gutachterausschüssen keine derartigen Zinssätze zur Verfügung stehen, gelten die Zinssätze nach § 193 Abs. 4 S. 3 BewG.^[16] Liegt ein immerwährendes Erbbaurecht vor, entspricht der Vervielfältiger dem Kehrwert des nach § 194 Abs. 4 S. 2 oder 3 BewG anzuwendenden Zinssatzes.^[17]

Rz. 567j

Im Überblick stellt sich die Ermittlung des Werts des Erbbaugrundstücks in den Fällen des § 194 Abs. 2 BewG damit wie folgt dar:

Über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks

(§ 194 Abs. 3 S. 3 Nr. 1 i. V. m. Abs. 4 BewG)

+

über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierter vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins

(§ 194 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 5 BewG)

+

ggf. nicht zu entschädigender Wertanteil...