Frotscher/Geurts, EStG § 15b Verluste im Zusammenhang mi ... / 2.2.1.6 Einzelinvestitionen

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Nach dem Gesetzeswortlaut ist es nicht erforderlich, dass es sich um eine Beteiligung an einem Fonds handeln muss, vielmehr werden auch modellhafte Anlage- und Investitionstätigkeiten einzelner Stpfl. erfasst.^[1] Erwirbt ein Einzelner eine Windkraftanlage, um sie zu betreiben, liegt eine Modellhaftigkeit nur vor, wenn die obigen Voraussetzungen erfüllt sind. Wird daher ein "normaler" Werkvertrag zur Errichtung der Anlage geschlossen, die Finanzierung selbst über die Hausbank besorgt und sonstige Verträge durch den Einzelnen vereinbart, liegt auch im Verlustfall keine modellhafte Gestaltung vor, sodass für Einzelinvestitionen § 15b EStG problemlos vermieden werden kann. Das gilt insbesondere bei typischen Verlustsituationen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung außerhalb modellhafter Gestaltungen. Ein Steuerstundungsmodell im Rahmen von Einzelinvestitionen ist z. B. die mit Darlehen gekoppelte Lebens- und Rentenversicherung gegen Einmalbetrag^[2] oder bei der Finanzierung eines Gesellschaftsanteils.^[3] Werden einzelne Wirtschaftsgüter oder Sachgesamtheiten erworben, liegt eine modellhafte Gestaltung vor, wenn der Verkäufer gesondert zu zahlende Nebenleistungen für die Finanzierungsvermittlung oder eine Mietgarantie vereinbart. Der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger zum Zweck der Vermietung ist grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung, sofern der Anleger keine modellhafte Zusatz- oder Nebenleistung vom Bauträger selbst, von dem Bauträger nahestehenden Personen sowie von Gesellschaften, an denen der Bauträger oder diesem nahestehende Personen beteiligt sind, oder auf Vermittlung des Bauträgers von Dritten in Anspruch nimmt. § 15b EStG greift auch nicht, wenn ein Gebäude mit Modernisierungszusage bei Objekten in einem Sanierungsgebiet oder Baudenkmale für einen Gesamtpreis gekauft werden, ohne dass weitere modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen vereinbart werden. Selbst bei Abschluss einer Vielzahl von Verträgen ist von einem einheitlichen Vertragswerk^[4] auszugehen, auch wenn der Beginn der Modernisierung nach der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber erfolgt.^[5] Hiermit wird ein Widerspruch zwischen § 15b EStG und §§ 7h Abs. 1 S. 5, 7i Abs. 1 S. 5 EStG vermieden.^[6]

Unschädlich sind Vereinbarungen über entgeltliche Dienstleistungen, die die Bewirtschaftung des Objekts betreffen, wie Vorbereitung der Teilungserklärung (§ 10 Abs. 1 WEG), die Anlegung eines Wohnungsbuchs (§ 7 Abs. 1 WEG), die Tätigkeit als WEG-Verwalter, als Hausverwalter oder Vereinbarungen über den Abschluss eines Mietpools, mit der Einschränkung, dass die Verwaltung verlangt, dass keine Vorauszahlungen von mehr als 12 Monaten geleistet werden.^[7]

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Weitere Voraussetzung ist, dass dem Stpfl. aufgrund der Modellhaftigkeit die Möglichkeit geboten wird, zumindest in der Anfangsphase der Investition Verluste mit übrigen Einkünften zu verrechnen. Da die bloße Möglichkeit der Verlustverrechnung ausreicht, ist es ohne Bedeutung, ob der Stpfl. tatsächlich verrechenbare positive Einkünfte erzielt hat (Rz. 17b). Zum Begriff der Anfangsphase vgl. Rz. 17c. Nach allen bisher bekannt gewordenen Modellen sind in der Anfangszeit zunächst Verluste prognostiziert worden, sodass § 15b EStG erfüllt ist. Ob Gestaltungen ohne Anlaufverluste denkbar sind, z. B. durch Inanspruchnahme linearer statt degressiver AfA (§ 7 Abs. 2 EStG aufgehoben ab Vz 2008), Verschiebung der Fremdfinanzierung nach hinten, und ob solche Modelle Anleger finden würden, ist sehr zweifelhaft.

[1] BFH v. 11.11.2015, VIII R 74/13, BFH/NV 2016, 825; Ronig, NWB-EV 2016, 279; BFH v. 7.2.2018, X R 10/16, BFH/NV 2018, 754.

[2] BFH v. 17.8.2005, IX R 23/03, BFH/NV 2005, 2286; BMF v. 17.7.2007, IV B 2 – S 2241 – b/07/0001, Rz. 7, BStBl I 2007, 542.

[3] Seeger, in Schmidt, EStG, 2019, § 15b EStG Rz. 12; Heuermann, in Blümich, EStG/KStG/GewStG, § 15b EStG Rz. 18; zweifelnd BFH v. 8.4.2009, I B 223/08, BFH/NV 2009, 1437.

[4] BFH v. 30.4.2003, II R 29/01, BFH/NV 2003, 1446; BFH v. 27.10.2004, II R 12/03, BFH/NV 2005, 473 betr. "einheitliches Vertragswerk" bei der GrESt.

[5] BMF v. 17.7.2007, IV B 2 – S 2241 – b/07/0001, Rz. 9, BStBl I 2007, 542; Seeger, in Schmidt, EStG, 2019, § 15b EStG Rz. 12.

[6] Beck, DStR 2006, 61; Seeger, in Schmidt, EStG, 2019, § 15b EStG Rz. 12.

[7] BMF v. 17.7.2007, IV B 2 – S 2241 – b/07/0001, Rz. 9, BStBl I 2007, 542; Fleischmann/Meyer-Scharenberg, DB 2006, 353, 355.