Frotscher/Geurts, EStG § 7b Sonderabschreibung für Mietw ... / 2.2 Einzelheiten

2.2.1 Anspruchsberechtigung

Rz. 7

Die Sonderabschreibung kann für vermietete Wohnungen des steuerlichen Privatvermögens als auch des steuerlichen Betriebsvermögens in Anspruch genommen werden. Damit können sowohl natürliche Personen als auch Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften diese Förderung geltend machen. Nach § 7a Abs. 7 S. 1 EStG sind bei Mitunternehmerschaften bzw. Gemeinschaften die einzelnen Beteiligten anspruchsberechtigt, wobei die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nur einheitlich ausgeübt werden kann (§ 7a Abs. 7 S. 2 EStG).

2.2.2 Wohnungsbegriff

Rz. 8

Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist (§ 181 Abs. 9 BewG). Sie muss von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennt und in sich abgeschlossenen sein sowie einen selbstständigen Zugang haben.

Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Auch die zur Wohnung gehörenden Nebenräume sind im Rahmen des § 7b EStG zu berücksichtigen (§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1, 2. Halbs. EStG). Die Wohnfläche der Wohnung muss mindestens 23 m² betragen. Eine Wohnung ermöglicht den Aufenthalt und die Unterkunft von Menschen auf Dauer (s. aber Rz. 8a).

Begünstigt sind Wohnungen in neuen oder vorhandenen Gebäuden sowie Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die Wohnung muss kein selbstständiges unbewegliches Wirtschaftsgut darstellen. Deshalb ist eine Wohnung auch dann begünstigt, wenn in einem bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss eines vermieteten Wohngebäudes eine Wohnung neu entsteht. Eine neue Wohnung kann auch durch Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude entstehen, wenn durch Umbaumaßnahmen an bisher betrieblich oder beruflich genutzten Räumen Wohnungen geschaffen werden, die entgeltlich überlassen werden.

Nicht förderfähig sind Baumaßnahmen zur Erweiterung der Wohnfläche innerhalb einer bestehenden Wohnung. Baumaßnahmen, die durch Nutzungstausch entstehen oder zur Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen, sind nicht begünstigt.^[1]

Rz. 8a

Ist die Wohnfläche der neuen Mietwohnung kleiner als 23 qm, kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG auch dann in Anspruch genommen werden, wenn es sich um eine Wohnung in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses oder um ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder einer Unterkunft für betreutes Wohnen handelt. Die Wohnung muss in diesen Fällen aus einem Wohn-Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen und einem Bad/WC bestehen und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 qm haben.^[2]

Rz. 9

Die Sonderabschreibung kann auch für Wohnungen in Anspruch genommen werden, die in einem anderen Mitgliedstaat der EU oder einem Staat belegen sind, der in vergleichbarer Weise Amtshilfe leistet, um die Möglichkeit zur Überprüfung der Einhaltung der Voraussetzungen der Sonderabschreibung im jeweiligen Staat sicherzustellen (§ 7b Abs. 1 S. 4 EStG).

[1] BT-Drs. 19/4949, 13.

[2] BMF v. 7.7.2020, IV C 3 – IV C 3 – S 2197/19/10009:008, Rz. 21, BStBl I 2020, 623; BFH v. 4.12.2014, II R 20/14, BFH/NV 2015, 759.

2.2.3 Entgeltliche Nutzung der Wohnung und Dauer

Rz. 10

Die begünstigten Wohnungen müssen mindestens 10 Jahre nach Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Eine Wohnung dient auch der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken, soweit sie zwar vorübergehend leer steht, aber zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken bereitgehalten wird. Werden für die Überlassung des Gebäudes weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, ist die Nutzungsüberlassung als unentgeltlich anzusehen.^[1] Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienen, sind je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zuzurechnen. Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters ist nach Ansicht der Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen (R 7.2 Abs. 3 Satz 2 EStR 2012). Werkswohnungen, die an Betriebsangehörige und deren Familien vermietet werden, gelten als Wohnzwecken dienend.

[1] BT-Drs. 19/4949, 14.

2.2.4 Energieeffizienz und Qualitätssiegel

Rz. 11

Für einen Bauantrag bzw. eine Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 setzt die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung gem. § 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG voraus, dass die Wohnungen in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines "Effizienzhauses 40" mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt und dies zudem durch das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)" bestätigt wird, das ein staatliches Gütesiegel des Bun...