Frotscher/Geurts, EStG, EigZulG § 2 Begünstigtes Objekt / 1.2 Begriff

Rz. 2

Der zulagenrechtliche Begriff der Wohnung entspricht grundsätzlich dem bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff (BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 2; ebenso BFH v. 2.4.1997, X R 141/94, BStBl II 1997, 611; BFH v. 27.7.1995, IX R 48/93, BStBl II 1996, 151; BFH v. 11.3.1992, X R 113/89, BStBl II 1992, 886). Dies gilt jedoch nur in materiell-rechtlicher Hinsicht; eine Bindung an die Qualifizierung im Einheitswertbescheid besteht insoweit nicht. Hiernach ist unter einer Wohnung eine Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sind, dass sie die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen (vgl. gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 15.5.1985, BStBl I 1985, 201 und v. 28.5.1997, BStBl I 1997, 592, Tz. 52).

Rz. 3

Im Einzelnen ist Voraussetzung, dass die Zusammenfassung von Räumen

• gegenüber anderen Wohnungen oder Räumen abgeschlossen ist,
• einen eigenen Zugang hat,
• Wohnzwecken dient oder zu dienen bestimmt ist,
• eine Mindestfläche hat und
• über notwendige Nebenräume verfügt, die die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen.

Auf die Art des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, kommt es nicht an (BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 2).

Rz. 4

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für Eigentumswohnungen^[1]. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil "Wohnungseigentum" i. S. d. WEG über den Begriff der Wohnung hinausgehend regelmäßig auch Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum erfasst und darüber hinaus auch mehrere Wohnungen umfassen kann.

Werden zwei oder mehr Eigentumswohnungen zu einer Wohnung verbunden, handelt es sich zulagenrechtlich um eine Wohnung, es sei denn, dass zivilrechtlich weiterhin Sondereigentum an zwei Wohnungen besteht (BMF v. 21.12.2004, IV C 3 – EZ 1010 – 43/04, BStBl I 2005, 305, Tz. 2).

[1] BFH v. 27.10.1998, X R 157/95, BFH/NV 1999, 552, BStBl II 1999, 91.

1.2.1 Bauliche Abgeschlossenheit

Rz. 5

Bauliche Abgeschlossenheit und eigener Zugang sind wesentliche Kriterien für die Abgrenzung von Wohnungen innerhalb desselben Gebäudes untereinander oder gegenüber anderen Räumlichkeiten. Die bauliche Abgeschlossenheit muss dauerhaft sein, sie braucht jedoch nicht allen Anforderungen der Abgeschlossenheit nach den Bestimmungen des WEG oder der DIN-Vorschriften zu entsprechen. Der Zugang darf nicht durch einen anderen Wohnbereich führen, d. h., er muss unmittelbar von außen her möglich sein. Im Regelfall ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn in einem Gebäude jede Wohneinheit für sich durch eine jeweils abschließbare Eingangstür gegenüber dem gemeinsamen Treppenhaus oder Vorraum abgetrennt ist.

Rz. 6

Zulagenrechtlich nicht anzuwenden ist in diesem Zusammenhang der ältere bewertungsrechtliche Wohnungsbegriff, nach dem sich Vorhandensein und Umfang einer Wohnung in Zweifelsfällen auch nach der Lage der Räume zueinander sowie ihrer Zweckbestimmung und tatsächlichen Nutzung bestimmen kann. Aus Vertrauensschutzgründen gilt dieser Begriff für Objekte, bei denen der Antrag auf Baugenehmigung (bzw. die Bauanzeige) vor dem 1.1.1986 gestellt worden ist, auch im Fall späterer Veräußerungen^[1].

Rz. 7

Zulagenrechtlich ebenfalls nicht anzuwenden ist der bewertungsrechtlich maßgebende Wohnungsbegriff für im Beitrittsgebiet belegene Wohnungen, die vor dem 1.1.1994 errichtet worden sind. Nach diesem Begriff wurde insbesondere auf die Merkmale der baulichen Abgeschlossenheit und des eigenen Zugangs sowie auf weitere Ausstattungsmerkmale verzichtet (vgl. hierzu gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder im Beitrittsgebiet v. 6.11.1991, BStBl I 1991, 968, Tz. 2.4.1).

[1] Vgl. hierzu gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder v. 15.5.1985, BStBl I 1985, 201.

1.2.2 Wohnzwecke

Rz. 8

Die Einheit von Räumen dient Wohnzwecken, wenn sie die objektiven Voraussetzungen für die Annahme einer Wohnung erfüllt und tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Steht die Wohnung leer, genügt die Bestimmung der Nutzung zu Wohnzwecken.

Sind die objektiven Wohnungskriterien erfüllt, wird die Wohnung insgesamt aber (zunächst) zu anderen als Wohnzwecken genutzt, liegt zwar bewertungsrechtlich eine Wohnung nicht vor. Zulagenrechtlich ist jedoch bereits eine Wohnung gegeben (von Bedeutung für den Beginn und Lauf des Förderzeitraums; solange die Wohnung anderweitig genutzt wird, entfällt die Förderung).

Werden einzelne Räume einer Wohnung zu anderen als Wohnzwecken genutzt (z. B. als Arbeitszimmer), steht dies begrifflich weder der Annahme einer Wohnung entgegen noch werden diese Räume ausgeklammert^[1].

[1] S. jedoch § 8 S. 3 EigZulG.

1.2.3 Mindestgröße

Rz. 9

Die Mindestgröße einer Wohnung in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus beträgt grundsätzlich 23 qm^[1]. Sie kann diese Grenze aufgrund der örtlichen Gegebenheiten jedoch auch geringfügig unterschreiten. Für Wohnungen in Alten- oder Studentenwohnheimen ist eine Größe von 20 qm ausreichend^[2]. Räumlichkeiten mit 16 oder 13 qm genügen den Mindestanforderungen jedoch grundsätzlich nicht^[3...