Gebäude im Abschluss nach HGB, IFRS und EStG/KStG / 7.2 Gemeiner Wert bei Betriebsaufgabe

Rz. 369

Bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die der Steuerpflichtige im Rahmen der Betriebsaufgabe aus einem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt hat, ist die weitere AfA nach dem gemeinen Wert (§ 16 Abs. 3 EStG) zu bemessen, mit dem das Gebäude oder der Gebäudeteil bei der Überführung steuerlich erfasst worden ist (R 7.3 Abs. 6 Satz 1 EStG).

Rz. 370

Wird bei einer Betriebsaufgabe der bislang betrieblich genutzte Grundstücksteil eines Privatgrundstücks in das Privatvermögen überführt, muss bei der Ermittlung des Aufgabegewinns der Verkehrswert dieses Grundstücksteils angesetzt werden. Er ist durch Schätzung aus dem Verkehrswert des Gesamtgrundstücks abzuleiten. Das Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen ist dafür regelmäßig ein geeigneter Aufteilungsmaßstab. Eine Aufteilung nach dem Verhältnis von Ertragswerten (erzielbare Rohmiete, Mietwerte) kommt i. d. R. nicht in Betracht.^[1]

Rz. 371

Die Wahl des Verfahrens zur Ermittlung des Verkehrswerts (gemeinen Werts) eines Grundstücks (Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren) ist von den individuellen Umständen des Einzelfalls abhängig. Objekte, für die kein Mietwert existiert oder die für besondere Nutzungen gestaltet sind, können nach dem Sachwertverfahren bewertet werden.^[2] Der Wert von Geschäftsgrundstücken, die üblicherweise vermietet werden, ist im Allgemeinen nach dem Ertragswertverfahren zu schätzen.^[3]

Rz. 372

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs richtet es sich nach den Umständen des Einzelfalls, ob nach einer Betriebsaufgabe der Verkehrswert von Grundstücken eines Land- und Forstwirts nach dem Sachwert-, dem Ertragswert- oder dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln ist. Es handelt sich hierbei um einander gleichwertig gegenüberstehende Verfahren. Der gemeine Wert entspricht regelmäßig dem Verkehrswert.^[4]

Rz. 373

Der gemeine Wert eines Grundstücks, der zur Ermittlung eines Aufgabegewinns gemäß § 16 Abs. 3 Satz 7 EStG "im Zeitpunkt der Aufgabe" anzusetzen ist, wird durch einen später auftretenden Altlastenverdacht nicht gemindert.^[5]

Rz. 374

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts eines bebauten Grundstücks durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis ist auch dann möglich, wenn der Kauf nicht innerhalb eines Jahres vor oder nach dem maßgeblichen Besteuerungszeitpunkt stattgefunden hat.^[6]

Rz. 375

Im Rahmen eines Antrags auf verbindliche Auskunft (hier: Schätzung des gemeinsamen Werts eines Betriebsgrundstücks gemäß § 16 Abs. 3 Satz 7 EStG für die Bestimmung des Gewinns aus der geplanten Betriebsaufgabe) besteht keine Verpflichtung, den Sachverhalt mit Rücksicht auf den gemeinen Wert von Grundstücken zu ermitteln. Die Bestätigung des vom Steuerpflichtigen angenommenen Wertansatzes erfordert keine Ermittlung des Sachverhalts, erst recht nicht unter Einschaltung eines Sachverständigen.^[7]

Rz. 376

Pachtverträge über landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu marktüblichen Konditionen sind in der Regel keine wertbildenden Umstände, die bei der Bemessung des gemeinsamen Werts (Verkehrswerts) der Grundstücke zu berücksichtigen sind (Bewertung bei Betriebsaufgabe).^[8]

[1] BFH, Beschluss v. 22.4.1998, IV B 42/97, BFH/NV 1998 S. 1214; BFH, Urteil v. 15.2.2001, III R 20/99, BStBl 2003 II S. 635.

[2] BFH, Beschluss v. 17.8.1999, IV B 116/98, BFH/NV 2000 S. 184.

[3] BFH, Urteil v. 2.2.1990, III R 173/86, BStBl 1990 II S. 497.

[4] BFH, Beschluss v. 27.3.2001, X B 142/00, BFH/NV 2001 S. 1240.

[5] BFH, Urteil v. 1.4.1998, X R 150/95, BStBl 1998 II S. 569.

[6] BFH, Urteil v. 2.7.2004, I R 55/01, BFH/R 2004 S. 1329; BFH, Beschluss v. 22.7.2004, II B 176/02, BFH/NV 2004 S. 1628.

[7] BFH, Beschluss v. 3.8.2001, VIII B 121/00, BFH/NV 2002 S. 181 m. w. N.

[8] BFH, Urteil v. 12.12.1991, IV R 53/90, BStBl 1992 II S. 462.