Gebäude: Kürzere Nutzungsdauer statt typisierter Prozent ... / b) Exkurs: Immobilienwertermittlungsverordnung

Möglichkeiten der Wertermittlung durch ImmoWertV: Die ImmoWertV ist insbesondere bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken und Grundstücksteilen einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs anzuwenden.^[62] Zur Wertermittlung sind (grundsätzlich)

• das Vergleichswertverfahren (vor allem bei Einfamilienreihenhäusern, Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, einfachen frei stehenden Eigenheimen (Siedlungen) und Garagen^[63]);
• das Ertragswertverfahren (vor allem bei Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken, vgl. § 75 BewG^[64])
• das Sachwertverfahren (vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern wegen der vorherrschenden Eigennutzung und untergeordnetem Ertragsdenken der Eigentümer^[65])
• oder mehrere dieser Verfahren

heranzuziehen.^[66]

Beraterhinweis Häufig werden zugleich Sach- und Ertragswertverfahren angewandt.^[67] Aufgrund des Vergleichs mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus der jüngeren Vergangenheit ist das Vergleichswertverfahren für die Verkehrswertermittlung sicher das zuverlässigste Verfahren.^[68]

ImmoWertV 2010: Nachdem die ImmoWertV 2010 in Kraft getreten war, wurden die Bodenrichtwertrichtlinie und für die einzelnen Wertermittlungsverfahren die Vergleichs-, die Ertrags- und die im Urteilsfall berücksichtigte Sachwertrichtlinie (SW-RL) veröffentlicht.^[69]

Neue ImmoWertV 2021 ab 1.1.2022: Seit dem 1.1.2022 ist nunmehr die neue ImmoWertV 2021 in Kraft getreten.^[70] Mit ihr sollten die wesentlichen Grundsätze der bisher gültigen vorgenannten Richtlinien sowie bis dato nicht abgelösten Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006 in eine vollständig überarbeitete Verordnung integriert werden. Beachten Sie: Die vom FG anerkannte SW-RL hat somit keine Gültigkeit mehr und wurde von der gleichermaßen anwendbaren ImmoWertV 2021 abgelöst.

Ertragsteuerliche Nachteile des Vergleichswertverfahrens: Aus ertragsteuerlicher Sicht ist am Vergleichswertverfahren nachteilig, dass im Gegensatz

• zum Ertragswertverfahren (zur Bestimmung des Barwertfaktors für die Kapitalisierung) und
• zum Sachwertverfahren (wegen der Alterswertminderung, s.u.)

nicht die Rest-ND des Gebäudes bestimmt, sondern rein auf erzielte Preise abgestellt wird.

Beraterhinweis Am überzeugendsten dürfte in Bezug auf die Feststellung der ND i.S.d. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG das Sachwertverfahren sein.

Sachwertverfahren: Bei gebrauchten Immobilien ist im Sachwertverfahren eine Alterswertminderung im Verhältnis der Rest-ND zur Gesamt-ND zu berücksichtigen.^[71] Die dafür erforderliche Rest-ND ergibt sich grundsätzlich durch Abzug des Alters des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag von der Gesamt-ND.^[72]

Die anzusetzende Gesamt-ND ist eine Modellgröße.^[73] Aus Anlage 3 zur SW-RL ergaben sich die in der Tabelle aufgeführten Orientierungswerte für die übliche Gesamt-ND bei ordnungsgemäßer Instandhaltung.

ImmoWertV 2021 = feste Modellansätze: Bei der ab 1.1.2022 geltenden Anlage 1 zur ImmoWertV 2021 handelt es sich dagegen

• nicht mehr lediglich um Orientierungswerte, über deren Anwendung sachverständig zu entscheiden ist,
• sondern um feste Modellansätze, die zwingend bei den aufgeführten Gebäudearten anzuwenden sind. Dies dient einer bundesweit einheitlichen Vorgehensweise und entspricht auch der Tatsache, dass individuelle Besonderheiten i.R.d. Rest-ND berücksichtigt werden.^[74] Der Hinweis in der Überschrift der Anlage zur SW-RL auf eine ordnungsgemäße Instandhaltung wurde nicht übernommen, da sie keine Auswirkungen auf den Ansatz der Gesamt-ND habe, sondern ihr Werteinfluss ggf. wertmindernd zu berücksichtigen ist.

Beachten Sie: Aus den genannten Gründen wird in Anlage 1 zur ImmoWertV 2021 – anders als in Anlage 3 zur SW-RL – auch auf die Spanne von +/- 10 % verzichtet.^[75]

Orientierungswerte für die übliche Gesamt-ND bei ordnungsgemäßer Instandhaltung,jeweils +/- 10 Jahre (bis 31.12.2021) bzw. feste Modellansätze (ab 1.1.2022)
30 Jahre	40 Jahre	50 Jahre	60 Jahre
Verbrauchermärkte, Autohäuser, Landwirtschaftliche Betriebsgebäude	Gemeindezentren, Saalbauten/Veranstaltungsgebäude, Krankenhäuser, Tageskliniken, Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen, Sporthallen, Freizeitbäder/Heilbäder, Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk, Betriebs-/Werkstätten, Produktionsgebäude, Lager-/Versandgebäude	Kindergärten, Schulen, Wohnheime, Alten-/Pflegeheime, Kauf-/Warenhäuser	Geschäftshäuser, Bürogebäude, Banken, Einzelgaragen

Die Orientierungswerte wurden in der Anlage 22 zu §§ 185 Abs. 3 S. 3, 190 Abs. 4 S. 2 BewG übernommen.^[76]

Bei Wohngebäuden sah die SW-RL deutlich längere Gesamt-ND vor. So lagen die Orientierungswerte bei freistehenden Ein- und Zweifamilien-, Doppel- und Reihenhäusern – abhängig von einer Standardstufe – zwischen 60 und 80 Jahren. Bei Mehrfamilienhäusern sowie Wohnhäusern mit Mischnutzung bei 70 Jahren, jeweils +/-10 Jahre. Nach der ImmoWertV 2021 beträgt die Gesamt-ND nunmehr bei allen vorgenannten Wohngebäuden einheitlich fix 80 Jahre, losgelöst von einer Standardstufe, da sich diese Staffelung in der Praxis nicht bew...