Geschlossener Immobilienfonds: Auch gesondert vereinbarte Gebühren für Dienstleistungen sind keine Werbungskosten, sondern Anschaffungskosten der Fondsimmobilie

Leitsatz

Dem Abzug der Aufwendungen als Werbungskosten, die ein Anleger, der sich an einem Immobilienfonds beteiligt, als "Gebühren" für in gesonderten Verträgen vereinbarte Dienstleistungen (z.B. Mietgarantie, Treuhänderleistung) entrichtet, steht § 42 AO 1977 entgegen, wenn aufgrund der modellimmanenten Verknüpfung aller Verträge diese Aufwendungen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Erlangung des Eigentums an der bezugsfertigen Immobilie stehen (Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung).

Normenkette

§ 42 AO , § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG , § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG

Sachverhalt

Der Streitfall betrifft Gesellschafter eines in der Rechtsform einer GbR betriebenen geschlossenen Immobilienfonds. Dieser bezweckte die Errichtung, Vermietung und Verwaltung eines Selbstbedienungsmarkts. Grundlage des Zusammenschlusses der Gesellschafter war ein Bündel vorformulierter Verträge. Mit der Wahrnehmung seiner Interessen hatte der Fonds eine Treuhänderin beauftragt.

Die von der Treuhänderin abgeschlossenen Verträge konnten nur in ihrer Gesamtheit zu dem Ziel der Errichtung eines SB-Markts führen. Die Gesellschafter hatten praktisch keine Möglichkeit, auf Planung und Durchführung des Bauvorhabens Einfluss zu nehmen.

Die Treuhänderin stellte der GbR u.a. Gebühren für Mietgarantie, Treuhänderleistung und für die Übernahme der Notar- und Gerichtskosten in Rechnung. FA und FG ließen diese Gebühren nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus VuV zum Abzug zu, sondern behandelten sie als Anschaffungskosten der Fondsimmobilie.

Entscheidung

Der BFH bestätigte das FA: Aufgrund der modellimmanenten Verknüpfung aller Verträge ständen auch solche gesondert vereinbarten Vergütungen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Erwerb des Eigentums an der bezugsfertigen Immobilie. Solche Gebühren erklärten sich nur aus der gewünschten Schaffung sofort abziehbarer Aufwendungen und seien daher missbräuchlich i.S.v. § 42 AO.

Die angemessene Gestaltung bestehe in derartigen Fällen in der Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises, so dass die strittigen Gebühren wie Anschaffungskosten zu werten seien.

Hinweis

Die Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung, wonach sämtliche Gebühren und Provisionen, die ein Immobilienfonds gegenüber dem Grundstücksveräußerer oder gegenüber Dritten erbringt, einheitlich als Anschaffungskosten des bebauten Grundstücks zu werten sind (BFH-Urt. v. 1.3.1995, IX R 82/91, BStBl. II 1995, 166).

Der BMF wendet das zuletzt genannte BFH-Urteil allerdings nicht auf Eigenkapitalvermittlungsprovisionen an und erkennt 6 % des vermittelten Eigenkapitals als sofort abziehbar an (BMF-Nichtanwendungserlass v. 1.3.1995, BStBl. I 1995, 167, EStH 2000, Anhang 30, IV). Dem widerspricht der BFH erneut in dem weiteren Urteil v. 28.6.2001, IV R 40/97.

Initiatoren und Anleger müssen sich darauf einstellen, dass derartige – häufig künstlich aufgeblähte – Kosten nicht sofort abziehbar sind. Anders verhält es sich regelmäßig bei den dem einzelnen Anleger unmittelbar entstandenen Kosten.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 8.5.2001, IX R 10/96