Gleich lautende Ländererlasse zur Anwendung des § 198 Be ... / 1. Zulässiger Personenkreis (zu Rz. 3 bis 6)

Der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch Sachverständigengutachten kann nur mittels Gutachten

• des zuständigen Gutachterausschusses i.S.d. §§ 192 ff. des BauGB,
• von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder
• von Personen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken zertifiziert worden sind,

erbracht werden.

Die Qualifikation muss im Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens vorliegen und ist, z.B. durch Vorlage der Bestellungsurkunde, nachzuweisen.

a) Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen finden sich im Gesetz in "Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten [...] Stelle als Sachverständiger [...] für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt [...] worden sind". Die Formulierung stammt aus § 6 Satz 1 BelWertV; die Norm richtet sich an Pfandbriefbanken.

Verkehrswertgutachten von Sachverständigen, die für andere Sachgebiete als die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken bestellt und vereidigt sind, sind nicht zu berücksichtigen. Hierzu zählen insb. die Sachgebiete

• Schäden an Gebäuden und
• Mieten und Pachten.

Rechtsgrundlage für die öffentliche Bestellung sind die §§ 36, 36a GewO. § 132a Abs. 1 Nr. 3 StGB schützt die Bezeichnung "öffentlich bestellter Sachverständiger".

b) Von einer akkreditierten Stelle zertifizierte Sachverständige

Die Grundlagen für das Akkreditierungswesen finden sich insb. in der VO (EG) 765/2008, dem Akkreditierungsstellengesetz (AkkStelleG) und der DIN EN ISO/IEC 17011 (Anforderungen an Akkreditierungsstellen, die Konformitätsbewertungsstellen akkreditieren). Durch eine Akkreditierung wird die Kompetenz u.a. von Zertifizierungsstellen (= Konformitätsbewertungsstellen) von dritter Seite (= Akkreditierungsstelle) formal anerkannt (s. Art. 2 Nr. 10 VO (EG) 765/2008).

Jeder Mitgliedstaat der EU hat eine einzige nationale Akkreditierungsstelle zu benennen (Art. 4 Abs. 1 VO (EG) 765/2008). Handelt es sich bei dieser Stelle nicht um eine Behörde, so ist die nationale Akkreditierungsstelle mit der Durchführung von Akkreditierungen als eine hoheitliche Tätigkeit zu betrauen und offiziell anzuerkennen (Art. 4 Abs. 5 VO (EG) 765/2008).

Die deutsche Akkreditierungsstelle ist die "Deutsche Akkreditierungsstelle GmbH" (DAkkS; § 8 Abs. 1 AkkStelleG i.V.m. § 1 Abs. 1 AkkStelleGBV). Die DAkkS führt ein Verzeichnis über die von ihr akkreditierten Stellen mit Angabe des fachlichen Umfangs (§ 2 Abs. 2 AkkStelleG). Das Verzeichnis kann auf der Internetseite der DAkkS (www.dakks.de) eingesehen werden.

Die Akkreditierung von Stellen, die Personen, z.B. Sachverständige, zertifizieren, erfolgt nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024 (Allgemeine Anforderungen an Stellen, die Personen zertifizieren). "Diese Norm legt allgemeine Kriterien fest, wie eine Zertifizierungsstelle aufgebaut sein muss und wie sie zu verfahren hat. Die Norm selbst enthält kein spezielles Anforderungsprofil für die Zertifizierung von Sachverständigen, sie gibt strukturelle Anforderungen vor, unter denen die Zertifizierung von Personen vorgenommen werden kann [...]" (K. Bleutge in Praxishandbuch Sachverständigenrecht, § 5 Rz. 10).

Die Akkreditierung einer Zertifizierungsstelle nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist folglich keine Gewähr für ein inhaltlich qualitativ hochwertiges Zertifizierungsprogramm.

Während die Akkreditierung selbst eine hoheitliche Tätigkeit ist, werden akkreditierte Zertifizierungsstellen nicht hoheitlich beliehen. Sie sind privatrechtlich tätig und zertifizieren Sachverständige auf Grundlage von Verträgen und eigenen Bestimmungen. Die Zertifizierung von Sachverständigen ist dem nicht geregelten Bereich zuzuordnen.

Hinzu kommt, "dass es zur Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 nicht zwingend einer Akkreditierung der Zertifizierungsstelle bedarf" (FG Berlin-Brandenburg v. 17.1.2018 – 3 K 3178/17, EFG 2018, 825 Rz. 40 m.w.N. = ErbStB 2018, 169 [Halaczinsky]). Anzumerken ist, dass die Formulierung "Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024" unzutreffend ist. Es handelt sich nicht um eine Zertifizierungsnorm für Sachverständige, sondern um eine Akkreditierungsnorm für zertifizierende Stellen (s.a. K. Bleutge, IfS Information 2/2016, 7). Die Formulierung in Rz. 3 der Ländererlasse ist insofern unglücklich gewählt.

Letztlich gibt es akkreditierte und nicht akkreditierte Zertifizierungsstellen. P. Bleutge merkte bereits 2011 an, dass es i.S. eines angemessenen Verbraucherschutzes geboten sei, dass jede Zertifizierungsstelle eine Akkreditierung haben müsste. Es sei zu hoffen, "dass der Wettbewerb hier für die notwendige Bereinigung in der Weise sorgt, dass nur noch Sachverständige von akkreditierten Zertifizierungsstellen nachgefragt werden" (P. Bleutge, GewArch 2011, 237 [242]).

aa) Übersicht über die von der DAkkS akkreditierten Zertifizierungsstellen

Der Übersicht sind die von der DAkkS für den Bereich der Wertermittlung von Grundstücken akkreditierten Stellen zzgl. der Zertifizierungstitel der akkreditierten Zertifizierungsprogramme zu entnehmen:

Akkreditierte Ste...