Grunderwerbsteuer: Bemessung und Buchung / 3.13 Berücksichtigung der Instandhaltungsrückstellung beim Erwerbsgegenstand Teileigentum

Mit Erklärung vom 1.4.2021 hat das BMF ein weiteres aktuelles Urteil des BFH für allgemein anwendbar erklärt. In seinem Urteil v. 16.9.2020 nahm der BFH zur Frage Stellung, ob die Instandhaltungsrückstellung in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.^[1]

Die Revisionsklägerin begehrte die Minderung des vereinbarten Kaufpreises beim Erwerb von Teileigentum um die anteiligen Instandhaltungsrückstellungen für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer.

Im Kaufvertrag zum Erwerb des Sondereigentums an div. Gewerbeeinheiten und Tiefgaragenstellplätzen nebst der Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum war geregelt, dass

• der Anteil des Veräußerers an den gemeinschaftlichen Geldern,
• wozu auch die Instandhaltungsrückstellungen gehörten,
• bei Besitzübergang ebenfalls auf den Käufer übergehe.

Das Finanzamt ermittelte die Grunderwerbsteuer sodann auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises, wogegen die Revisionsklägerin Einspruch einlegte und die Minderung der Bemessungsgrundlage um die anteiligen Instandhaltungsrückstellungen forderte. Trotz Einwand der Revisionsklägerin, dass die Instandhaltungsrückstellung sich mindernd auf den Kaufpreis auswirke und auch ertragsteuerlich als Wirtschaftsgut zu behandeln sei, lehnte das Finanzamt den Einspruch und das Finanzgericht die spätere Klage ab. Nach Auffassung des Finanzgerichtes stellt die Instandhaltungsrückstellung regelmäßig einen Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft dar und geht im Falle eines Eigentümerwechsels nicht auf den Erwerber über. Inswoweit liegt kein typischer Rechtsträgerwechsel für die Grunderwerbsteuer hinsichtlich der Instandhaltungsrückstellungen vor.

Die Revision hiergegen lehnt der BFH ab. Er verweist darauf, dass das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes nebst dem Miteigentumsanteil zum Teileigentum gehört, das dem Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes unterliegt. Auch ergibt sich nach den Regelungen des Grunderwerbsteuergesetzes die Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer aus der Gegenleistung des Erwerbers. Zu dieser gehören regelmäßig alle Leistungen, die der Erwerber aufwendet, um den Vertragsgegenstand zu erwerben. Neben dem Kaufpreis gehören hierzu auch die sonstigen durch den Käufer übernommenen Leistungen sowie dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen mithin auch die Instandhaltungsrückstellungen.

Demnach ist nach Auffassung des BFH auch der vereinbarte Kaufpreis ohne Minderung um etwaige anteilige Instandhaltungsrückstellungen als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen.

[1] BFH, Urteil v. 16.9.2020, II R 49/17