Grunderwerbsteuer: Bemessung und Buchung / 7.1 Unter welchen Voraussetzungen auch der Wechsel des Gesellschafterbestands der Grunderwerbsteuer unterliegt

Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von 10 Jahren (bis 30.6.2021 5 Jahre) der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, dass mindestens 90 % (bis 30.6.2021 95 %) der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft.^[1]

Bei der Ermittlung des Prozentsatzes bleibt der Anteilserwerb durch Erbfall außer Betracht.

Hat die Personengesellschaft vor dem Wechsel des Gesellschafterbestands ein Grundstück von einem Gesellschafter oder einer anderen Gesamthand erworben, fällt insoweit keine Grunderwerbsteuer an, als der Einbringungsvorgang nachträglich steuerpflichtig wurde. Eine nachträgliche Steuerpflicht kann sich dadurch ergeben, als im Fall der Einbringung ein Gesellschafter seine Beteiligungsquote nicht mindestens 10 Jahre unverändert beibehält.

Denn falls ein Grundstück in eine Personengesellschaft eingebracht wird, bleibt die Steuer insoweit unerhoben, als der einbringende Gesellschafter am Vermögen der Gesamthandsgemeinschaft beteiligt ist. Scheidet er aber innerhalb von 10 Jahren aus der Gesellschaft aus oder verringert sich seine Beteiligungsquote, entfällt die Steuervergünstigung.^[2]

Praxis-Beispiel

60 %ige Beteiligung

Hans Groß bringt ein Grundstück in die X-OHG ein. An der X-OHG ist er zu 60 % beteiligt.

Folge:

Es fällt zu 60 % keine Grunderwerbsteuer an. Würde er aber innerhalb von 10 Jahren entweder aus der X-OHG ausscheiden oder einen Teil seiner Beteiligung auf einen Dritten übertragen, würde die 60 %ige Steuervergünstigung entfallen.

Allerdings fällt nach dem Urteil des FG Hamburg vom 23.12.2016 bei einem Beteiligungserwerb durch den bisherigen Treugeber keine Grunderwerbsteuer an.^[3]

Im Urteilsfall waren an einem Immobilienfond in der Rechtsform einer GbR zunächst verschiedene Treugeber mit 94,48 % über eine Treuhand-GmbH beteiligt. Der von der Treuhand-GmbH gehaltene Anteil ging sodann auf die Treugeber über. Infolge des Ausscheidens weiterer Gesellschafter wegen Insolvenz stieg die Beteiligungsquote der ehemaligen Treugeber durch Anwachsung auf über 95 %.

Das Finanzamt behandelte dies als grunderwerbsteuerbaren Vorgang und setzte entsprechende Grunderwerbsteuer fest. Die von der GbR hiergegen erhobene Klage hatte Erfolg. Nach diesem Urteil ändert sich der Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft zwar dadurch unmittelbar, dass eine unmittelbar beteiligte Kapitalgesellschaft (die Treuhand-GmbH) den von ihr treuhänderisch gehaltenen Geschäftsanteil auf den Treugeber überträgt. Allerdings ist die Steuer in der Höhe, in welcher der Treugeber vor der Übertragung unmittelbar über die Treuhand-GmbH an der Personengesellschaft beteiligt war, nicht zu erheben. Dies deshalb, weil ihm der Anteil am Gesellschaftsvermögen und damit die dingliche Mitberechtigung am Grundstück bereits nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO zuzurechnen war.

Die gegen diese Entscheidung eingelegte Revision beim BFH zu Az. II R 3/17 wurde zwischenzeitlich vom Finanzamt zurückgenommen.

[1] § 1 Abs. 2a GrEStG.

[2] § 5 Abs. 3 GrEStG.

[3] FG Hamburg, Urteil v. 23.12.2016, 3 K 172/16.