Grundsteuer für Grundvermögen (Ländermodelle) / 3.2 Ermittlung der Äquivalenzbeträge

Die Äquivalenzbeträge sind für Flächen des Grund und Bodens und für Gebäudeflächen separat zu berechnen, da jeweils andere Äquivalenzzahlen zum Ansatz kommen.

• Der Äquivalenzbetrag des Grund und Bodens ergibt sich durch Multiplikation der Fläche des Grund und Bodens mit der einschlägigen Äquivalenzzahl.

• Die Äquivalenzbeträge von Wohn- und Nutzflächen der Gebäude ergeben sich durch Multiplikation der Gebäudeflächen mit der einschlägigen Äquivalenzzahl.

Die Äquivalenzzahl ist eine reine Rechengröße ohne Wertbezug und ein fixer Wert, der pro qm Grundstücksfläche und pro qm Gebäudefläche angesetzt wird.

Sie beträgt für Flächen des Grund und Bodens grundsätzlich 0,04 EUR/qm.

Berechnungsformel:

Äquivalenzbetrag Grund und Boden = Fläche Grund und Boden in qm x 0,04 EUR/qm.

Allerdings kommt ein geminderter Ansatz der Äquivalenzzahlen für den Grund und Boden in folgenden Fällen in Betracht:

• bei großen Grundstücken, die überwiegend der Wohnnutzung dienen:

  Wenn die Gebäude auf dem Grundstück zu mehr als 90 % zu Wohnzwecken genutzt werden und die Fläche des Grund und Bodens das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt, wird für die übersteigende Fläche für den Grund und Boden die Äquivalenzzahl auf 50 % gemindert und nur mit 0,02 EUR/qm angesetzt;

• bei größtenteils unbebauten und unbefestigten Grundstücken mit einer Fläche von mehr als 10.000 qm:

  Ist die Fläche des Grund und Bodens zu mindestens 90 % weder bebaut noch befestigt und übersteigt sie 10.000 qm, wird für die 10.000 qm übersteigende Fläche folgende Berechnung angesetzt: (10.000 qm übersteigende Fläche x 0,04 EUR/qm)^0,7 EUR; es kommt jedoch höchstens eine Äquivalenzzahl i. H. v. 0,04 EUR/qm zum Ansatz;

• liegen die o. g. Voraussetzungen in Kombination vor,

  • ist für die Fläche bis zum Zehnfachen der Wohnfläche die reguläre Äquivalenzzahl von 0,04 EUR/qm anzusetzen,
  • für die Fläche, die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt aber 10.000 qm nicht übersteigt, ist die Äquivalenzzahl zu 50 % anzusetzen, maximal aber eine Äquivalenzzahl von 0,02 EUR/qm, und
  • im Übrigen ist die Berechnung anhand der Formel (10.000 qm übersteigende Fläche x 0,04 EUR/qm)^0,7 EUR durchzuführen.

Für Gebäudeflächen beträgt die Äquivalenzzahl 0,50 EUR/qm Wohn- bzw. Nutzfläche.

Berechnungsformel:

Äquivalenzbetrag Gebäude = Wohn-/Nutzfläche in qm x 0,50 EUR/qm.

Bei einer Nutzung zu Wohnzwecken ist als Gebäudefläche die Wohnfläche i. S. d. Wohnflächenverordnung (WoFlV)^[1] maßgebend. Als Wohnfläche zählt auch die Fläche eines häuslichen Arbeitszimmers. Sollte das Gebäude nicht zu Wohnzwecken, sondern zu gewerblichen, betrieblichen oder sonstigen Zwecken genutzt werden, so ist die Nutzfläche des Gebäudes zu ermitteln. Das BayGrStG gibt dabei aber keine konkrete Ermittlungsmethode vor. Hier kommt eine Ermittlung nach den Regelungen der DIN 277 in Betracht.

Wichtig

Garagen und Nebengebäude

Die Nutzflächen von Garagen, die in einem räumlichen Zusammenhang zu einer Wohnnutzung stehen und dieser auch rechtlich zugeordnet sind, bleiben unabhängig davon, ob es sich dabei um eine eigene wirtschaftliche Einheit handelt oder ob die Garage(n) in die wirtschaftliche Einheit der Wohnnutzung einbezogen wurden, bis zu einer Fläche von 50 qm bei der Berechnung der Äquivalenzzahl für Gebäudeflächen außer Ansatz. Beispiele dafür sind z. B. ein Einfamilienhaus mit Garage oder ein Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht an einem Garagenstellplatz.

Die Nutzflächen von Nebengebäuden, die von untergeordneter Bedeutung sind und in einem räumlichen Zusammenhang zu einer Wohnnutzung stehen und dieser auch zu dienen bestimmt sind, bleiben unabhängig davon, ob es sich dabei um eine eigene wirtschaftliche Einheit handelt oder ob die Nebengebäude in die wirtschaftliche Einheit der Wohnnutzung einbezogen wurden, bis zu einer Fläche von 30 qm bei der Berechnung der Äquivalenzzahl für die Gebäudeflächen außer Ansatz. Beispiele für diese Nebengebäude sind Gartenhäuschen oder Schuppen.

Unbebaute Grundstücke

Grundstücke auf denen sich Gebäude befinden, deren gesamte Gebäudefläche 30 qm nicht überschreitet, gelten als unbebaute Grundstücke. Es kommt folglich nur der Äquivalenzbetrag für die Fläche des Grund und Bodens zum Ansatz. Bei dieser Betrachtung bleiben die Flächen von Garagen, die in einem Zusammenhang zu einer Wohnnutzung stehen, eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden und weniger als 50 qm Nutzfläche aufweisen, außer Ansatz.

Hinweis

Vom Bundesmodell abweichende Regelungen

Abweichend von den Regelungen des Bundesmodells, sieht das BayGrStG eine dem § 26 BewG entsprechende Regelung in Art. 1 Abs. 4 Satz 1 BayGrStG vor. Die Zurechnung mehrerer Wirtschaftsgüter zu einer wirtschaftlichen Einheit ist auch dann vorzunehmen, wenn die Wirtschaftsgüter zum Teil dem einen, zum Teil dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner gehören.

Ebenfalls abweichend vom Bundesmodell liegen nach dem BayGrStG bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden, wie auch bei der (früheren) Einheitsbewertung, zwei wirtschaftliche Einheiten vor. Dabei wird der Grund und ...