Grundsteuer-Reform: Die "neuen" Grundsteuer-Regeln / 3 Änderungen des Grundsteuergesetzes

3.1 Allgemeine Hinweise

Wie heute bei den Einheitswerten wird auch in Zukunft der gemeindliche Hebesatz nicht direkt auf die neuen Grundsteuerwerte angewandt. Unverändert wird zunächst durch Multiplikation einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl mit dem Grundsteuerwert ein Steuermessbetrag ermittelt, auf den dann der gemeindliche Hebesatz angewendet wird.

Die neuen Grundsteuerwerte finden für die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 Anwendung.^[1]

Hinweis

Strukturelle Erhöhung des Grundsteueraufkommens?

Auch wenn die Höhe des Aufkommens letztlich auf kommunaler Ebene bestimmt wird, wurde bei der Festlegung der künftigen Steuermesszahlen angestrebt, ein Messbetragsvolumen herbeizuführen, das dem bisherigen Messbetragsvolumen möglichst nahe kommt. Eine Differenzierung der Belastung bei den Vermögensarten und Grundstücksgruppen ist (nur) auf der Ebene der Messbetragsgestaltung möglich.

Die Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte zum 1.1.2022^[2] muss aus administrativen Gründen erfolgen, ohne dass (bereits) die Hauptveranlagung der Steuermessbeträge durchgeführt wird. Aus diesen Gründen wird in zeitlicher Hinsicht die Nachholung der Hauptveranlagung der Steuermessbeträge auf den 1.1.2025 – dem Hauptveranlagungszeitpunkt, auf den die Grundsteuerveranlagung durch die Gemeinde erfolgt^[3]- gesetzlich angeordnet. Eine Festsetzung des Steuermessbetrags mit Wirkung zum 1.1.2025 zeitgleich mit der Feststellung des Grundsteuerwerts bleibt dennoch möglich.^[4]

[1] Vgl. § 37 Abs. 1 GrStG.

[2] Vgl. § 266 BewG.

[3] Vgl. § 36 Abs. 2 GrStG.

[4] Vgl. § 21 GrStG.

3.2 Veränderte Steuermesszahlen

Die Steuermesszahlen wurden an die geänderten bewertungsrechtlichen Vorschriften und deren steuerlichen Auswirkungen angepasst.

• Für die der Grundsteuer A unterliegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl zukünftig 0,55 ‰.^[1]
• Für die der Grundsteuer B unterliegende bebauten und unbebauten Grundstücke beträgt die Steuermesszahl einheitlich 0,34 ‰.^[2]

[1] Vgl. § 14 GrStG n. F.

[2] Vgl. § 15 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 Buchst. a und b GrStG.

3.3 Ermäßigung der Steuermesszahl für bestimmte Wohngrundstücke

Da es sich beim Wohnen um ein existentielles Grundbedürfnis handelt, ist allgemein anerkannt, dass es sich bei der Schaffung und Verfügbarmachung von ausreichendem Wohnraum um einen überragenden Gemeinwohlbelang handelt.

Das BVerfG hat in seiner Entscheidung zum Erbschaftsteuerrecht^[1] ausgeführt, dass – bei den weiteren sich an die Bewertung anschließenden Schritten – zur Bestimmung der Steuerbelastung der Gesetzgeber Lenkungszwecke, etwa in Form zielgenauer und normlenkender steuerlicher Verschonungsregelungen, berücksichtigen darf.

Im Rahmen eines dynamischen Massenverfahrens kann eine zielgenaue und normenklare Verschonungsregelung in Form eines Abschlags von der Steuermesszahl für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und das Wohneigentum^[2] (Grundsteuervergünstigung) nur erfolgen, wenn bereits im außersteuerlichen Bereich eine Konkretisierung der Wohnraumförderwürdigkeit erfolgt ist. Aus diesem Grund knüpft die Grundsteuervergünstigung für den Steuergegenstand "Grundstück" an das Vorliegen eines Förderbescheids und die Einhaltung der Förderkriterien nach dem Wohnraumfördergesetz des Bundes an.

Hiervon ausgehend wird die Steuermesszahl für "qualifizierte Wohngrundstücke" um 25 % ermäßigt, wenn

• für das Grundstück nach § 13 Abs. 3 des Wohnraumfördergesetzes^[3] eine Förderzusage durch schriftlichen Verwaltungsakt erteilt wurde und
• die sich aus der Förderzusage ergebenden Bestimmungen i. S. des § 13 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes für jeden Erhebungszeitraum innerhalb des Hauptveranlagungszeitraums eingehalten werden.^[4]

Für nach den Wohnraumfördergesetzen der Länder geförderte "qualifizierte Wohngrundstücke" gilt Entsprechendes.^[5]

Liegen die v. g. Voraussetzungen (Förderung nach dem Wohnraumgesetz des Bundes bzw. nach den Wohnraumgesetzen der Länder) nicht vor, kommt für Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften und -vereine eine Ermäßigung der Steuermesszahl um 25 % für "qualifizierte Wohngrundstücke" in Betracht, wenn das jeweilige Grundstück

• einer Wohnungsbaugesellschaft zugerechnet wird, deren Anteile mehrheitlich von einer oder mehreren Gebietskörperschaften gehalten werden und zwischen der Wohnungsbaugesellschaft und der Gebietskörperschaft oder den Gebietskörperschaften eine Gewinnabführungsvertrag besteht,
• einer Wohnungsbaugesellschaft zugerechnet wird, die als gemeinnützig im Sinne von § 52 AO anerkannt ist,
• einer Genossenschaft oder einem Verein zugerechnet wird, der seine Geschäftstätigkeit auf die in § 5 Abs. 1 Nr. 10 Buchst. a und b KStG genannten Bereiche beschränkt und von der Körperschaftsteuer befreit ist.^[6]

Mit dieser Grundsteuervergünstigung sollen zusätzliche Investitionsanreize zur Schaffung von Wohnraum gesetzt werden und zielgenau die Bau- und Wohnungswirtschaft in denjenigen Fällen positiv beeinflussen, bei denen die günstige Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum Hauptzweck ist.

Wichtig

Steuervergünstigung ist antragsgebunden

Der Abschlag auf die Steuermesszahl wird in den Fällen des § 15 ...