Grundsteuer-Reform: Die "neuen" Grundsteuer-Regeln / 4.2 Die Änderungen im Detail

Gesetzestechnisch ist die Einführung der Grundsteuer C in § 25 Abs. 4 und 5 GrStG verortet.

Nach § 25 Abs. 4 Satz 1 GrStG muss der Hebesatz – vorbehaltlich des § 25 Abs. 5 GrStG – jeweils einheitlich sein für

1. die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und
2. die in einer Gemeinde liegenden Grundstücke.

In §  25 Abs. 5 Satz 1 GrStG hat der Gesetzgeber indes bestimmt, dass die Gemeinde aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke^[1] als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke^[2] bestimmen und für die Grundstücksgruppe der baureifen Grundstücke^[3] einen gesonderten Hebesatz festsetzen kann.

Wichtig

Erweiterung des Anwendungsbereichs der Grundsteuer C gegenüber Gesetzentwurf

Während in dem Gesetzentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und SPD zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung in § 25 Abs. 5 Satz 1 GrStG-E von einem "besonderen Wohnraumbedarf" die Rede war, wurde der Anwendungsbereich des § 25 Abs. 5 Satz 1 GrStG durch die Formulierung "städtebauliche Gründe" wesentlich erweitert.

Die tatbestandliche Beschränkung auf bestimmte städtebauliche Gründe erfolgte aus Gründen der Verhältnismäßigkeit und Bestimmtheit. Unverändert kann ein dringender Wohnbedarf der Bevölkerung einschließlich der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen auch im Rahmen städtebaulicher Gründe berücksichtigt werden. Eine weitere maßgebliche Richtschnur ist die in § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB enthaltene "Bodenschutzklausel", wonach mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen ist. Zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen sind die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtungen der Siedlungsstrukturen und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen.^[4]

Städtebauliche Gründe, die die Gemeine berechtigen, für die Grundstücksgruppe der baureifen Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen, sind insbesondere:^[5]

• die Deckung eines erhöhten Bedarfs an

  • Wohn- und Arbeitsstätten sowie
  • Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen (z. B. übergeordnete Gemeindebedarfseinrichtungen wie Krankenhäuser, Hochschulen oder Forschungseinrichtungen sowie Einrichtungen des wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs wie etwa Kindertagesstätten oder Grundschulen),
• die Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen oder
• die Stärkung der Innenentwicklung.

Hinweis

Begriff der Nachverdichtung

Als Nachverdichtung (selten: bauliche Nachverdichtung) oder Innenverdichtung bezeichnet man das Nutzen freistehender Flächen und die Erhöhung der Kubatur innerhalb bereits bestehender Bebauung. Dadurch wird die Bebauungsdichte, also der Wohnraum je verbauter Fläche, höher, was einer Zersiedelung entgegenwirkt.^[6]

Auf Empfehlung des Finanzausschusses^[7] wurde – ebenfalls abweichend zum Gesetzentwurf der Fraktionen der CDU/CSU undf SPD-in § 25 Abs. 5 Satz 5 GrStG eine Regelung aufgenommen, wonach die Gemeinde den gesonderten Hebesatz auf einen bestimmten Gemeindeteil zu beschränken hat, wenn nur für diesen Gemeindeteil die städtebaulichen Gründe vorliegen, um die Erhebung des gesonderten Hebesatzes zielgenau vornehmen zu können. Dies kann z. B. nur

• auf den Ortskern,
• das Sanierungsgebiet oder
• das neue Baugebiet zutreffen.

Weitere Voraussetzung ist nach § 25 Abs. 5 Satz 6 GrStG, dass

• der Gemeindeteil mindestens 10 % des gesamten Gemeindegebiets umfassen muss und
• in dem Gemeindeteil mehrere baureife Grundstücke belegen sein müssen.

Wichtig

Gesonderter Hebesatz ist optional

Die Festsetzung eines gesonderten Hebesatzes durch die Gemeinde ist optional ("kann"). Entscheidet die Gemeinde sich allerdings hierzu, so hat sie

• die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke,
• deren Lage sowie
• das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht,

jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres^[8] zu bestimmen, in einer Karte nachzuweisen und im Wege einer Allgemeinverfügung öffentlich bekannt zu geben.^[9]

Die Gemeinde hat in der Allgemeinverfügung die städtebaulichen Erwägungen nachvollziehbar dazulegen und die Wahl des Gemeindegebiets, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, zu begründen.^[10]

Hinweis

Abstandsgebot

Hat eine Gemeinde die Grundstücksgruppe baureifer Grundstücke bestimmt und für die Grundstücksgruppe der baureifen Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festgesetzt, muss dieser Hebesatz für alle in der Gemeinde oder dem Gemeindeteil liegenden baureifen Grundstücke einheitlich und höher als der einheitliche Hebesatz für die übrigen in der Gemeinde liegenden Grundstücke sein.^[11] Mit diesem "Abstandsgebot" der Grundsteuer C zur "normalen" Grundsteuer B soll dem baulandmobilisierenden Charakter der Norm Ausdruck verliehen werden.^[12]

Wichtig

Inkrafttreten

Das Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung tritt am 1.1.2025 in Kraft.^[13]

[1] Das sind nach § 25 Abs. 5 Satz 2 und 3 GrStG unbebaute...