Roscher, GrStG § 25 Festsetzung des Hebesatzes / 6 Hebesatz für baureife Grundstücke – sog. Grundsteuer C (Abs. 5)

Rz. 22

Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung vom 30. November 2019^[1] wird den Gemeinden für KJ. ab 2025 in § 25 Abs. 4 S. 1 GrStG i. V. m. § 25 Abs. 5 GrStG zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt, aus städtebaulichen Gründen für baureife Grundstücke einen gesonderten – erhöhten – Hebesatz festzusetzen (sog. Grundsteuer C).

Bei der sog. Grundsteuer C handelt es sich steuerfachlich und finanzverfassungsrechtlich nicht um eine neue Steuer, sondern nur um eine neuartige Hebesatzmöglichkeit für die Gemeinden.

Die Möglichkeit zur Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke soll die Gemeinden in die Lage versetzen, über die Grundsteuer einen finanziellen Anreiz zu schaffen, um die baureifen Grundstücke einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung durch Bebauung zuzuführen. Darüber hinaus soll der rein finanzielle Nutzen der Grundstücke als Spekulationsobjekte mittels des besonderen – höheren – Hebesatzes auf baureife Grundstücke verringert werden. Allerdings wird in der Fachliteratur eher angezweifelt, dass die Grundsteuer ein geeignetes Instrument zur Bekämpfung von Bodenpreisspekulationen sein kann.^[2]

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 7.11.2006^[3] zur Verfassungsmäßigkeit der Erbschafsteuer anerkannt, dass – bei den weiteren sich an die Bewertung anschließenden Schritten – zur Bestimmung der Steuerbelastung der Gesetzgeber außerfiskalische Förderungs- und Lenkungsziele berücksichtigen darf.^[4]

Hinweis

Baulandsteuer 1961 – 1962

Eine sog. Baulandsteuer (Grundsteuer C) wurde bereits für die KJe 1961 und 1962 nach §§ 12a, 12 b und 12 c GrStG a. F. erhoben. Zeitabhängig war hierbei eine Erhöhung der Steuermesszahl für baureife unbebaute Grundstücke bis auf das Sechsfache vorgesehen.

Insbesondere aufgrund von erstinstanzlichen Gerichten vorgebrachten verfassungsrechtlichen Bedenken, hohem Verwaltungsaufwand und hoher Streitanfälligkeit wurde die Erhebung dieser Steuer bereits nach zwei Jahren wieder aufgegeben. Eine baulandmobilisierende Wirkung konnte in diesem kurzen Zeitraum nicht nachgewiesen werden. Auf die entsprechende Parlamentsdokumentation wird ergänzend verwiesen.^[5]

Der BFH hatte bereits1968^[6] die Vorschriften über die sog. Baulandsteuer für die Jahre 1961 und 1962 als verfassungsgemäß angesehen. Eine Entscheidung des BVerfG in der Sache blieb aus, da die Steuer aufgehoben wurde, noch bevor ein Verfahren beginnen konnte.^[7]

Rz. 23

Nach § 25 Abs. 5 S. 1 GrStG kann die Gemeinde aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke i. S. d. § 246 BewG bestimmen und abweichend von § 25 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 GrStG für die Grundstücksgruppe der baureifen Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festsetzen (sog. Grundsteuer C).

Den Gemeinden wird hiermit das Recht (Wahlrecht) zur Festlegung eines gesonderten Hebesatzes für baureife Grundstücke eingeräumt (gesondertes Hebesatzrecht). Es besteht mithin keine Verpflichtung zur Einführung einer sog. Grundsteuer C.

Die jeweils örtlich zuständige Gemeinde entscheidet nach pflichtgemäßen Ermessen darüber, ob aus städtebaulichen Gründen eine sog. Grundsteuer C auf baureife Grundstücke erhoben und welche steuerliche Belastung im Rahmen der verfassungsmäßigen Vorgaben den betroffenen Grundstückseigentümern auferlegt werden soll.^[8]

Entscheidet sich die Gemeinde für die Einführung eines gesonderten Hebesatzes auf baureife Grundstücke, hat sie die gesetzlichen Vorgaben nach § 25 Abs. 5 S. 1 – 9 GrStG zu beachten.

Das gesonderte Hebesatzrecht gilt für Kj. ab 2025 (Rz. 6). Insoweit kann gegenwärtig noch nicht beurteilt werden, ob und inwieweit die Gemeinden von der Möglichkeit zur Erhebung der Grundsteuer C Gebrauch machen werden.^[9] Einzig Bayern hat – abweichend von den bundesgesetzlichen Regelungen – bestimmt, dass § 25 Abs. 5 GrStG keine Anwendung findet.^[10]

Rz. 24

Als baureife Grundstücke sind gem. § 25 Abs. 5 S. 2 GrStG unbebaute Grundstücke i. S. d. § 246 BewG anzusehen, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Eine erforderliche, aber noch nicht erteilte Baugenehmigung sowie zivilrechtliche Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, sind gem. § 25 Abs. 5 S. 3 GrStG unbeachtlich.

Der Gesetzgeber hat insoweit nicht auf den im BewG bereits angelegten engeren Begriff der baureifen Grundstücke nach § 73 BewG zurückgegriffen. Baureife Grundstücke sind hiernach unbebaute Grundstücke, wenn sie in einem Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sind, ihre sofortige Bebauung möglich ist und die Bebauung innerhalb des Plangebiets in benachbarten Bereichen begonnen hat oder schon durchgeführt ist. Mit dem vorgegebenen Begriff der baureifen Grundstücke in Abgrenzung zu den unbebauten Grundstücken soll die Streitanfälligkeit der Regelung reduziert werden.

Als baureife Grundstücke kommen mithin ...