Grundstücksteile von untergeordneter Bedeutung (§ 8 EStD ... / 2. Prüfung der Wertgrenzen

Ausgangswert: Für die Frage, ob ein Grundstücksteil nach § 8 EStDV von untergeordneter Bedeutung ist, ist vom Wert des ganzen Grundstücks – und zwar des Bodenwerts und des Gebäudewerts – auszugehen. Zu prüfen sind dabei eine relative Grenze und die Wertgrenze.

Relative Grenze: Der Wert des Grundstücksteils beträgt nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks. Die Aufteilung der Grundstücksteile erfolgt im Regelfall anhand der Nutzflächen.

Absolute Wertgrenze: Die absolute Wertgrenze von 20.500 EUR wird nicht überschritten. Für die Wertgrenze ist der Gebäudeteil einschließlich des anteiligen dazugehörigen Grund und Bodens zu betrachten.

Beispiel

Der freiberuflich tätige Steuerpflichtige A hat im eigenen Haus seine Praxisräume. Der gemeine Wert des Grundstücks beträgt 500.000 EUR. Der Wert des eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteils beträgt 50.000 EUR.

Lösung: Der eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil ist notwendiges BV, denn sein Wert übersteigt die Wertgrenze des § 8 EStDV (20.500 EUR).

Beispiel

Der freiberuflich tätige Steuerpflichtige B hat im eigenen Haus seine Kanzleiräume. Der gemeine Wert des Grundstücks beträgt 400.000 EUR. Der Wert des eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteils beträgt 20.000 EUR.

Lösung: Der eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil ist kein notwendiges BV, denn sein Wert beträgt nicht mehr als ein Fünftel des Werts des ganzen Grundstücks und überschreitet auch nicht die absolute Wertgrenze von 20.500 EUR.

Beraterhinweis Selbstverständlich kann der Steuerpflichtige nach seinem Willen den Grundstücksteil gleichwohl dem BV zuordnen.

Einlage grundsätzlich zum Teilwert: Die Wertgrenze muss für jeden VZ überprüft werden. Sobald die Grenze überschritten ist, liegt eine Privateinlage vor. Der Grundstücksteil – bestehend aus Gebäudeteil sowie dazugehörigem Grund und Boden – ist dabei grundsätzlich mit dem Teilwert einzulegen^[14] und in der Bilanz bzw. bei Einnahmen-Überschuss-Rechnung im Anlageverzeichnis (Anlage AVEÜR) auszuweisen.

Beispiel

Der gemeine Wert des Grundstücks hat am letzten Bilanzstichtag 100.000 EUR betragen. Davon entfallen 18 % auf den eigenbetrieblich genutzten Anteil (= 18.000 EUR). Im folgenden Wirtschaftsjahr steigt der gemeine Wert des Grundstücks bei unveränderter Nutzung für eigengewerbliche Zwecke auf 150.000 EUR.

Lösung: Der eigenbetrieblich genutzte Anteil von 18 % = 27.000 EUR übersteigt die absolute Wertgrenze des § 8 EStDV (20.500 EUR). Der Grundstücksteil ist jetzt nicht mehr von untergeordneter Bedeutung. Zum 31.12. des Jahres, an dem die Bagatellgrenze erstmals überschritten ist, ist der Grundstücksteil im Wege der Einlage notwendiges BV geworden. Die Einlage ist nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG grundsätzlich mit dem Teilwert zu bewerten.

Ermittlung des Einlagewerts: Ergibt die Prüfung, dass der Grundstücksteil BV darstellt, ist der Einlagewert unter Beachtung des BMF-Schreibens vom 27.10.2010^[15] zu ermitteln. Dabei ist auch zu prüfen, ob die Einlage bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätte erfolgen müssen. In diesem Fall ist der Einlagewert auf den früheren Zeitpunkt zu ermitteln; für den aktuellen VZ ist lediglich der Restbuchwert (um die korrekten AfA-Beträge geminderter Einlagewert) anzusetzen.

Bilanzberichtigung: Sollte das Überschreiten der Wertgrenze erst später festgestellt werden, hat das Finanzamt den Bilanzierungsfehler der steuerpflichtigen Person grundsätzlich bei der Steuerfestsetzung oder Gewinnfeststellung für den VZ zu berichtigen, in dem der Fehler erstmals aufgetreten ist und steuerliche Auswirkungen hat. Liegt die fehlerhafte Bilanz einem Steuer- oder Feststellungsbescheid zugrunde, der aus verfahrensrechtlichen Gründen nicht mehr geändert werden kann, so ist nach dem Grundsatz des formellen Bilanzzusammenhangs der unrichtige Bilanzansatz grundsätzlich bei der ersten Steuerfestsetzung oder Gewinnfeststellung richtig zu stellen, in der dies unter Beachtung der für den Eintritt der Bestandskraft und der Verjährung maßgeblichen Vorschriften möglich ist^[16].

Beraterhinweis Entsprechendes gilt bei der Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach § 4 Abs. 3 EStG.

[14] § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG.

[15] BMF v. 27.10.2010 – IV C 3 - S 2190/09/10007, BStBl. I 2010, 1204 = EStB 2011, 20 (Apitz).

[16] R 4.4. Abs. 1 S. 9 EStR; BFH v. 31.1.2013 – GrS 1/10, BStBl. II 2013, 317 = EStB 2013, 119 (Schimmele).