Grundstücksteile von untergeordneter Bedeutung (§ 8 EStD ... / III. Bedeutung und Prüfung des § 8 EStDV

1. Eigenbetrieblich genutzte Grundstücke von untergeordneter Bedeutung

Grundsatz: Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als BV behandelt zu werden, wenn ihr Wert

• nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks und
• nicht mehr als 20.500 EUR beträgt^[13].

Beachten Sie: Dabei ist auf den Wert des Gebäudeteiles zzgl. des dazugehörenden Grund und Bodens abzustellen. Bei der Prüfung, ob der Wert eines Grundstücksteiles mehr als ein Fünftel des Werts des ganzen Grundstücks beträgt, ist in der Regel das Verhältnis der Nutzflächen zueinander zugrunde zu legen.

Verhältnis der Nutzflächen maßgebend: Ein Grundstücksteil ist mehr als 20.500 EUR wert, wenn der Teil des gemeinen Werts des ganzen Grundstücks, der nach dem Verhältnis der Nutzflächen zueinander auf den Grundstücksteil entfällt, 20.500 EUR übersteigt.

Unangemessene Wertverhältnisse: Führt der Ansatz der Nutzflächen zu einem unangemessenen Wertverhältnis der beiden Grundstücksteile, ist bei ihrer Wertermittlung anstelle der Nutzflächen der Rauminhalt oder ein anderer im Einzelfall zu einem angemessenen Ergebnis führender Maßstab zugrunde zu legen.

Nebenräume: Sind Zubehörräume (Nebenräume) vorhanden, kann der Steuerpflichtige die Aufteilung auch nach dem Verhältnis der Haupträume vornehmen.

Beraterhinweis Beträgt der Wert eines eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteiles nicht mehr als ein Fünftel des gesamten Grundstückswerts und nicht mehr als 20.500 EUR, besteht ein Wahlrecht, den Grundstücksteil

• weiterhin als BV zu behandeln oder
• zum Teilwert zu entnehmen.

Betriebsausgabenabzug: Bei den unter § 8 EStDV fallendenden Grundstücksteilen handelt es sich um PV. Die grundstücksbezogenen Aufwendungen (einschließlich AfA) sind nach R 4.7 Abs. 2 S. 4 EStR trotzdem Betriebsausgaben.

[13] § 8 EStDV.

2. Prüfung der Wertgrenzen

Ausgangswert: Für die Frage, ob ein Grundstücksteil nach § 8 EStDV von untergeordneter Bedeutung ist, ist vom Wert des ganzen Grundstücks – und zwar des Bodenwerts und des Gebäudewerts – auszugehen. Zu prüfen sind dabei eine relative Grenze und die Wertgrenze.

Relative Grenze: Der Wert des Grundstücksteils beträgt nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts des gesamten Grundstücks. Die Aufteilung der Grundstücksteile erfolgt im Regelfall anhand der Nutzflächen.

Absolute Wertgrenze: Die absolute Wertgrenze von 20.500 EUR wird nicht überschritten. Für die Wertgrenze ist der Gebäudeteil einschließlich des anteiligen dazugehörigen Grund und Bodens zu betrachten.

Beispiel

Der freiberuflich tätige Steuerpflichtige A hat im eigenen Haus seine Praxisräume. Der gemeine Wert des Grundstücks beträgt 500.000 EUR. Der Wert des eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteils beträgt 50.000 EUR.

Lösung: Der eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil ist notwendiges BV, denn sein Wert übersteigt die Wertgrenze des § 8 EStDV (20.500 EUR).

Beispiel

Der freiberuflich tätige Steuerpflichtige B hat im eigenen Haus seine Kanzleiräume. Der gemeine Wert des Grundstücks beträgt 400.000 EUR. Der Wert des eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteils beträgt 20.000 EUR.

Lösung: Der eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteil ist kein notwendiges BV, denn sein Wert beträgt nicht mehr als ein Fünftel des Werts des ganzen Grundstücks und überschreitet auch nicht die absolute Wertgrenze von 20.500 EUR.

Beraterhinweis Selbstverständlich kann der Steuerpflichtige nach seinem Willen den Grundstücksteil gleichwohl dem BV zuordnen.

Einlage grundsätzlich zum Teilwert: Die Wertgrenze muss für jeden VZ überprüft werden. Sobald die Grenze überschritten ist, liegt eine Privateinlage vor. Der Grundstücksteil – bestehend aus Gebäudeteil sowie dazugehörigem Grund und Boden – ist dabei grundsätzlich mit dem Teilwert einzulegen^[14] und in der Bilanz bzw. bei Einnahmen-Überschuss-Rechnung im Anlageverzeichnis (Anlage AVEÜR) auszuweisen.

Beispiel

Der gemeine Wert des Grundstücks hat am letzten Bilanzstichtag 100.000 EUR betragen. Davon entfallen 18 % auf den eigenbetrieblich genutzten Anteil (= 18.000 EUR). Im folgenden Wirtschaftsjahr steigt der gemeine Wert des Grundstücks bei unveränderter Nutzung für eigengewerbliche Zwecke auf 150.000 EUR.

Lösung: Der eigenbetrieblich genutzte Anteil von 18 % = 27.000 EUR übersteigt die absolute Wertgrenze des § 8 EStDV (20.500 EUR). Der Grundstücksteil ist jetzt nicht mehr von untergeordneter Bedeutung. Zum 31.12. des Jahres, an dem die Bagatellgrenze erstmals überschritten ist, ist der Grundstücksteil im Wege der Einlage notwendiges BV geworden. Die Einlage ist nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG grundsätzlich mit dem Teilwert zu bewerten.

Ermittlung des Einlagewerts: Ergibt die Prüfung, dass der Grundstücksteil BV darstellt, ist der Einlagewert unter Beachtung des BMF-Schreibens vom 27.10.2010^[15] zu ermitteln. Dabei ist auch zu prüfen, ob die Einlage bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätte erfolgen müssen. In diesem Fall ist der Einlagewert auf den früheren Zeitpunkt zu ermitteln; für den aktuellen VZ ist lediglich der Restbuchwert (um die korrekten AfA-Beträge geminderter Einlagewert) anzusetzen.

Bilanzberichtigung: Sollte das Übersch...