Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ... / 2. Ermittlung des Rohertrags

Ausgangsgröße der Bewertung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag des Grundstücks. Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich aus typisierten monatlichen Nettokaltmieten. Die Höhe der monatlichen Nettokaltmieten pro qm ist der Anlage 39 zum BewG zu entnehmen. Die Erklärung der tatsächlichen Mieteinnahmen durch den Steuerpflichtigen oder die Ermittlung einer üblichen Miete ist ausgeschlossen.

Bei Wohngrundstücken wird der jährliche Rohertrag auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes für jedes Bundesland abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je qm Wohnfläche ermittelt. Die Nettokaltmieten werden für die drei Grundstücksarten Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Mietwohngrundstück jeweils in drei Wohnflächengruppen sowie fünf Baujahrgruppen unterteilt. Für die Ermittlung des Rohertrags bei Wohnungseigentum sind die Nettokaltmieten für Mietwohngrundstücke anzuwenden. Bei Wohngrundstücken mit mehr als einer Wohnung (Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück) ist jede Wohnung in eine der drei Wohnflächengruppen einzuordnen.

Beraterhinweis Flächen, die zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden (z.B. Verkaufsräume oder Büros), gelten aus Vereinfachungsgründen als Wohnfläche (vgl. zur Einstufung solcher Flächen A 254 Abs. 3 Satz 1 AEBewGrSt). Für diese Flächen ist bei Mietwohngrundstücken die für Wohnungen mit einer Fläche unter 60 qm geltende monatliche Nettokaltmiete in Euro je qm Nutzfläche anzusetzen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Wohnungseigentum sind diese Flächen zu der jeweiligen Wohnfläche zu addieren. Lassen sich die Nutzflächen bei einem Zweifamilienhaus nicht zweifelsfrei einer Wohnung zuordnen, bestehen nach Verwaltungsauffassung keine Bedenken, die Flächen zu der Wohnung mit dem niedrigeren Mietwert zu addieren (vgl. A 254 Abs. 3 Satz 4 AEBewGrSt).

Zubehörräume wie z.B. Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen und Trockenräume, Bodenräume und Heizungsräume bleiben außer Ansatz. Räume, die zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurden, sind keine Zubehörräume. Für Wohnräume, die keine Wohnungen darstellen (z.B. Wohnräume in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses), sind die für Wohnungen bis zu einer Größe von 60 qm maßgebenden Mieten anzusetzen (vgl. A 254 Abs. 3 AEBewGrSt).

Für Garagen- und Tiefgaragenstellplätze wird eine Nettokaltmiete als bundeseinheitlicher Festwert zugrunde gelegt (35 EUR pro Monat). Für sonstige Außenstellplätze einschl. Carports erfolgt kein gesonderter Ansatz.

Die nach Ländern, Wohnflächen- und Baujahrgruppen unterschiedenen Nettokaltmieten pro Quadratmeter aus der Anlage 39 zum BewG werden durch Zu- und Abschläge nach sieben gemeindebezogenen Mietniveaustufen angepasst, um den unterschiedlichen Mietniveaus in den Städten und Gemeinden eines Bundeslandes Rechnung zu tragen. Die Einordnung der Gemeinden in die jeweilige Mietniveaustufe ergibt sich aus der Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe i.S.d. § 254 BewG (Mietniveau-Einstufungsverordnung – MietNEinV v. 18.8.2021, BGBl. I 2021, 3738).

Mietniveaustufe 1	- 20,0 %
Mietniveaustufe 2	- 10,0 %
Mietniveaustufe 3	+/- 0 %
Mietniveaustufe 4	+ 10,0 %
Mietniveaustufe 5	+ 20,0 %
Mietniveaustufe 6	+ 30,0 %
Mietniveaustufe 7	+ 40,0 %