Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ... / III. Bebaute Grundstücke

1. Grundstücksarten

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (vgl. zur Abgrenzung I.1.). Dies gilt auch, wenn diese vom Wert und/oder Umfang her von untergeordneter Bedeutung sind. Bei bebauten Grundstücken wird nach § 249 BewG zwischen den folgenden abschließend aufgezählten Grundstücksarten unterschieden:

Grundstücksart	Voraussetzungen
1. Einfamilienhäuser	Wohngrundstücke mit einer Wohnung; Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – ist unschädlich, soweit dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird; kein Wohnungseigentum i.S.d. Nr. 4.
2. Zweifamilienhäuser	Wohngrundstücke mit zwei Wohnungen; Mitbenutzung für betriebliche oder öffentliche Zwecke zu weniger als 50 % – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – ist unschädlich, soweit dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird; kein Wohnungseigentum i.S.d. Nr. 4.
3. Mietwohngrundstücke	Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – Wohnzwecken dienen; keine Ein- oder Zweifamilienhäuser i.S.d. Nr. 1 bzw. Nr. 2; kein Wohnungseigentum i.S.d. Nr. 4.
4. Wohnungseigentum	Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i.V.m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG).
5. Teileigentum	Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes i.V.m. dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG).
6. Geschäftsgrundstücke	Grundstücke, die zu mehr als 80 % – berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche – eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen; kein Teileigentum i.S.d. Nr. 5.
7. Gemischt genutzte Grundstücke	Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen; keine Grundstücke i.S.d. Nr. 1 bis 6.
8. Sonstige bebaute Grundstücke	Auffangtatbestand: Grundstücke, die nicht unter die Nr. 1 bis 7 fallen.

Beraterhinweis Bei der Festlegung der Grundstücksart ist stets die gesamte wirtschaftliche Einheit zu betrachten. Dies gilt auch, wenn sich auf einem Grundstück mehrere Gebäude oder Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart oder Nutzung befinden.

2. Wahl des Bewertungsverfahrens

Der Grundsteuerwert eines bebauten Grundstücks ist entweder nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Welches Verfahren für die zu bewertende wirtschaftliche Einheit anzuwenden ist, richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart:

• Das Ertragswertverfahren (§§ 252 bis 257 BewG) ist für Wohngrundstücke, also Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum anzuwenden.
• Das Sachwertverfahren (§§ 258 bis 260 BewG) ist für die Bewertung der Nichtwohngrundstücke, also der Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzten Grundstücke, des Teileigentums und der sonstigen bebauten Grundstücke heranzuziehen.

Befinden sich auf einem Grundstück mehrere selbständige Gebäude oder Gebäudeteile, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich – abhängig von der Bestimmung der Grundstücksart – entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren.