Hessisches FG Urteil vom 10.09.2014 - 4 K 101/12

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wirtschaftliches Eigentum und Höhe der Abschreibung bei einem in Abbruchabsicht erworbenen Gebäudes

Leitsatz (redaktionell)

1. a. Wird ein Gebäude in der Absicht des Abbruchs und der Neubebauung erworben, bestimmt sich die Abschreibung für dieses Gebäude nach § 7 Abs. 4 EStG.
2. b. Eine Verkürzung der Nutzungsdauer kommt bei einem im mit Abbruchabsicht erworbenen Gebäude nicht in Betracht.
3. c. Der verbleibende Restwert des Gebäudes im Abbruchzeitpunkt gehört zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes.
4. a. Beim Erwerb eines Gebäudes, für das die Abbruchverpflichtung besteht, das aber für eine 3-jährige Übergangsfrist an den bisherigen Eigentümer zurückvermietet wird, geht mit dem zivilrechtlichen auch das wirtschaftliche Eigentum über.
5. b. Soweit das Gebäude für das die Abbruchverpflichtung besteht, zum Teil auf einem im Eigentum des Voreigentümer verbleibenden Grundstücksteil steht und weiter durch diesen genutzt wird, erwirbt der Erwerber kein wirtschaftliches Eigentum.
6. Erzielt der Erwerber des Gebäudes Erträge aus dessen Rückvermietung, sind diese als Mieteinnahmen zu erfassen.

Normenkette

EStG § 6 Abs. 1, 3a, § 7 Abs. 4; HGB § 255 Abs. 2

Streitjahr(e)

2004, 2005, 2006

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob die Klägerin an einem von ihr in Abbruchsabsicht erworbenen Gebäude auch wirtschaftliches Eigentum erworben hatte und wie die bis zur Räumung durch den Verkäufer an die Klägerin erfolgten Mietzahlungen steuerlich zu behandeln sind.

Die Klägerin ist eine ursprünglich in Stadt A ansässige GmbH, für deren Veranlagung zunächst das Finanzamt Stadt A-Körperschaften zuständig war. Die Klägerin erwarb aufgrund notarieller Urkunde UR-Nr. des Notars vom 04.07.2003 eine Teilfläche des Grundstücks mit der Anschrift Straße 5 in Stadt A-Mitte (im Folgenden das Kaufgrundstück). Verkäuferin und damalige Eigentümerin des Grundstücks war die (XX), eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Das Grundstück war nahezu vollständig mit einem Gebäude bebaut (nachfolgend das Altgebäude). Das Kaufgrundstück erfasste nur den (überwiegenden) Teil der Gebäudegrundfläche. Insoweit sah der Kaufvertrag vor, dass nicht die gesamte, vom aufstehenden Altgebäude beanspruchte Grundstücksfläche verkauft wurde. Vielmehr verblieb ein ca. 10m breiter Grundstücksstreifen (im Folgenden „10 m-Streifen”) im Eigentum der XX. Gemäß § 2 Abs. 5 des Kaufvertrags war die Klägerin aber verpflichtet, den Teil des Altgebäudes, der sich auf dem 10 m-Streifen befand, binnen sechs Monaten nach Räumung des Altgebäudes abzureißen.

Zunächst wurde das Altgebäude jedoch auch nach Abschluss des Kaufvertrags weiterhin von der XX sowohl für eigene Zwecke als auch durch Vermietung an (Unter-) Mieter genutzt. Hinsichtlich der Nutzung des Altgebäudes durch die XX bestand zwischen der XX als Mieterin und der Klägerin als Vermieterin ein dem Kaufvertrag vom 04.07.2003 beigefügter Mietvertrag für den Zeitraum ab dem 01.10.2003. Zum Inhalt der Kaufvertrags und des Mietvertrages wird im Einzelnen auf die Akten verwiesen. Es war insbesondere vereinbart, dass am 30.09.2003 die Nutzen und Lasten des Altgebäudes auf die Klägerin übergehen sollten und dass zu diesem Zeitpunkt auch die Mietlaufzeit hinsichtlich der Rückvermietung an die XX begann. Die vereinbarte und tatsächlich von der XX an die Klägerin gezahlte Miete betrug 223.748,92 Euro pro Monat. Zunächst war eine feste Mietlaufzeit bis zum 15.01.2007 vereinbart. Ferner heißt es in der Präambel des Mietvertrags u.a.:

„Mit vorliegendem Generalmietvertrag soll der Kaufgegenstand inklusive der Bestandsgebäude bis zum 15.01.2007 an die Mieterin zurück vermietet werden. … Sodann soll das gesamte Mietobjekt bis spätestens zum 15.01.2007 entmietet sein; anschließend sollen sämtliche Bestandsgebäude abgerissen werden die Flächen neu bebaut werden.”

Die Klägerin wurde aufgrund des Kaufvertrags vom 04.07.2003 und der darauf beruhenden Auflassung als Eigentümerin der verkauften Teilfläche in das Grundbuch eingetragen. Mit Nachtrag zum Kauf- und Generalmietvertrag vom 12.05.2006 vereinbarten die XX und die Klägerin die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2006. Nachdem die XX und deren Untermieter das Altgebäude bis zum 30.09.2006 geräumt hatten, wurde es durch die Klägerin vollständig abgerissen. Die Klägerin begann sodann damit, auf dem Kaufgrundstück ein neues Gebäude mit Handels- und Büroflächen (Neugebäude) zu errichten.

In § 3 Abs. 1 des Kaufvertrages war ein Mindestkaufpreis für das gekaufte Grundstück in Höhe von 35,3 Millionen Euro vereinbart worden. Gemäß § 3 Abs. 2 des Kaufvertrages sollte sich der Kaufpreis um 4,2 Millionen Euro erhöhen, wenn auch die Fassade des Gebäudes abgebrochen werden durfte. Nach § 12 Abs. 1 des Kaufvertrags wäre die Klägerin zudem berechtigt gewesen, von dem Kaufvertrag zurückzutreten, wenn bis zum 31.05.2004 keine Abbruchgenehmigung für das alte Gebäude vorgelegen hätte. Bereits am 03.06.2004 bzw. am 23.08.2004 hatte die Klägerin zudem hins...