Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung / 5. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren dient als Auffangbecken für alle Arten von Immobilen, die bisher nicht den anderen Bewertungsverfahren zugeordnet werden können. Darunter gehören nicht nur die sonstigen bebauten Grundstücke, worunter regelmäßig Spezialimmobilien (Krankenhäuser, Hotels, Sporthallen, Altenwohnheime etc.) zu verstehen sind, sondern auch Grundstücke des Vergleichswertverfahren, bei denen kein Vergleichswert ermittelt werden kann oder eigentliche Ertragswertgrundstücke, bei denen es an einer tatsächlichen und einer übliche Miete mangelt.

Das Sachwertverfahren ist das am stärksten standardisierte Verfahren. Daher kann es sein, dass hier umfangreiche Punkte noch persönlich mit dem Mandanten geklärt werden müssen.

Die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren ist in §§ 189 ff. BewG geregelt.

Folgendes Schema stellt die Berechnung dar:

Regelherstellungskosten

mal Baupreisindex

= indizierte Regelherstellungskosten

mal Flächeneinheiten (Bruttogrundfläche des Gebäudes)

= durchschnittliche Herstellungskosten des Gebäudes

mal Regionalfaktor

mal Alterswertminderungsfaktor

= Gebäudesachwert

zzgl. Wert des Grund und Bodens

= vorläufiger Sachwert

mal Wertzahl

= Sachwert des Grundstücks

Baupreisindex

Für Bewertungsstichtage ab 2016 werden die Regelherstellungskosten unabhängig des Baujahres ausgesucht, da an deren Stelle der Baupreisindex getreten ist. Dieser soll jährlich im Erlasswege seitens des BMF bekanntgegeben werden, so dass sich eine jährliche Fortschreibung der Wertermittlung ergibt.

Folgende Baupreisindizes sind in den letzten Jahren gegeben:

Die Indizes werden vom Statistischen Bundesamt für die Bauwirtschaft (Preisindizes für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden) ermittelt.

Regelherstellungskosten

Die Regelherstellungskosten ergeben sich aus Anlage 24 zum BewG in Abhängigkeit der konkreten und spezifizierten Immobilienausgestaltung und der anzuwendenden Gebäudestandards (vgl. folgenden Punkt).

Aufgrund der teilweise starken Spezifizierung der jeweiligen Immobilienarten in Anlage 24 zum BewG sollte die Ermittlung der Regelherstellungskosten in jeden Fall im persönlichen Gespräch mit dem Mandanten erfolgen. Nur so können sichere Zuordnungen erfolgen und der korrekte Wert der Regelherstellungskosten in Euro pro qm Bruttogrundfläche gefunden werden

Regionalfaktor

Durch die Regionalfaktoren wird nach § 190 Abs. 5 BewG der Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt. Anzuwenden sind die Regionalfaktoren, die von den Gutachterausschüssen bei der Ableitung der Sachwertfaktoren nach § 191 Satz 1 BewG zugrunde gelegt worden sind. Soweit von den Gutachterausschüssen keine geeigneten Regionalfaktoren zur Verfügung stehen, gilt der Regionalfaktor 1,0.

Standardstufe des Gebäudes (Gebäudestandard)

Der Ausstattungsstandard ist in 5 verschiedene Standardstufen einzuteilen. Die jeweilige Standardstufe ist dabei für 9 Gebäudemerkmale auszusuchen. Die Gebäudemerkmale sind Außenwände, Dach, Fenster und Außentüren, Innenwände und -türen, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtung, Heizung und sonstige technische Ausstattung.

Das einer Standardstufe zugeordnete Gebäudemerkmal wird dann mit einem vorgegebenen Wägungsanteil berücksichtigt, so dass im Endeffekt ein gewichteter Durchschnitt der jeweiligen Regelherstellungskosten errechnet werden kann.

Zur genaueren Einordnung ist es sicherlich nötig, den Ausstattungsstandard entsprechend der Vorgaben unter Punkt III. der Anlage 24 zum BewG mit dem Mandanten im Gespräch konkret zu bestimmen. Dabei gilt es ebenso entsprechende Besprechungsergebnisse lückenlos zu dokumentieren.

Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Dabei sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden:

Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,

Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,

Bereich c: nicht überdeckt.

Für die Anwendung der Regelherstellungskosten sind im Rahmen der Ermittlung der Bruttogrundfläche nur die Grundflächen der Bereiche a und b zugrunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen.

Nicht zur Bruttogrundfläche gehören z. B. Flächen von Spitzböden und Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten Decken.^[1]

Alterswertminderung

Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Die Alterswertminderung ergibt sich über Anlage 22 zum BewG. Sie wird nach § 190 Abs. 2 BewG nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzun...