JStG 2022: Änderungen im Bereich der Grundbesitzbewertun ... / IX. Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG)

Der Ablauf des Sachwertverfahrens im BewG wurde an den Ablauf der ImmoWertV angeglichen. Hierzu wurde ein Regionalfaktor eingeführt und die Alterswertminderung erfolgt nun mittels Alterswertminderungsfaktor.

Die gesetzlichen Wertzahlen wurden überarbeitet, der Ansatz von Außenanlagen und die Ermittlung der Restnutzungsdauer wurden konkretisiert.

1. Ablauf des Verfahrens (ohne besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen)

	Regelherstellungskosten (§ 190 Abs. 1 und 2, Anlage 24 II., III. BewG)
	X
	Brutto-Grundfläche (§ 190 Abs. 3 Satz 2, Anlage 24 I. BewG)
	X
	Baupreisindex (§ 190 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 4 BewG)
	=
	durchschn. Herstellungskosten des Gebäudes (§ 190 Abs. 3 BewG)
	X
Bodenrichtwert (ggf. angepasster Bodenwert)	Regionalfaktor (§ 190 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 5 BewG)
X	X
Grundstücksfläche	Alterswertminderungsfaktor (§ 190 Abs. 3 Satz 1 und Abs. 6 BewG)
=	=
Bodenwert (§ 179, § 189 Abs. 2 BewG)	Gebäudesachwert (§ 190 BewG)
-	-
Vorläufiger Sachwert (§ 189 Abs. 3 BewG)
X
Wertzahl (§ 189 Abs. 3, § 191 BewG)
=
Sachwert = Grundbesitzwert (§ 189 Abs. 3 BewG)

2. Regionalfaktor (§ 190 Abs. 5 BewG)

Die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes entsprechen dem bundesdurchschnittlichen Baukostenniveau. Durch den Regionalfaktor wird das regionale Baukostenniveau abgebildet (§ 36 Abs. 3 ImmoWertV). Es ist der Regionalfaktor anzuwenden, den der Gutachterausschuss bei der Ableitung des Sachwertfaktors verwendet hat (§ 190 Abs. 5 Satz 2 BewG). Der Regionalfaktor beträgt 1,0, soweit kein geeigneter (= modellkonformer) Regionalfaktor des Gutachterausschusses zur Verfügung steht.

Der Regionalfaktor ist eine vom Gutachterausschuss festgelegte Modellkomponente (§ 36 Abs. 3 ImmoWertV). Er wird, anders als der Sachwertfaktor, nicht abgeleitet.

Beraterhinweis Ob ein Regionalfaktor tatsächlich das regionale Baukostenniveau abbildet, ist für die Ermittlung des Grundbesitzwertes unerheblich. Entscheidend ist die modellkonforme Anwendung von Regionalfaktor und Sachwertfaktor.

3. Alterswertminderungsfaktor (§ 190 Abs. 6 BewG)

a) Grundsatz

Die Alterswertminderung verläuft weiterhin linear. Sie erfolgt nunmehr mittels Alterswertminderungsfaktor (vgl. § 36 Abs. 1 i.V.m. § 38 ImmoWertV). Der Faktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG (§ 190 Abs. 6 Satz 1 BewG).

Die Restnutzungsdauer ergibt sich grundsätzlich aus der Gesamtnutzungsdauer lt. Anlage 22 zum BewG abzgl. dem Gebäudealter am Bewertungsstichtag (§ 190 Abs. 6 Satz 2 BewG). Das Gebäudealter ergibt sich durch Abzug des Baujahres vom Jahr des Bewertungsstichtags (§ 190 Abs. 6 Satz 3 BewG). Die Vereinfachungsregelung aus R B 190.7 Abs. 1 Satz 3 ErbStR 2019 wurde ins Gesetz aufgenommen.

Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer (§ 190 Abs. 6 Satz 5 BewG). Die Mindest-Restnutzungsdauer findet sich neben dem Ertragswertverfahren nunmehr auch im Sachwertverfahren. Bislang waren im Sachwertverfahren mindestens 30 % des Regelherstellungswerts anzusetzen, sog. Mindestwertansatz (§ 190 Abs. 4 Satz 5 BewG a.F.).

b) Ausnahme: Verlängerung und Verkürzung der Restnutzungsdauer

Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die Restnutzungsdauer wesentlich verlängern, ist von einer entspr. längeren Restnutzungsdauer auszugehen (§ 190 Abs. 6 Satz 4 BewG). Bislang war im Sachwertverfahren nicht von einem entspr. späteren Baujahr auszugehen (§ 190 Abs. 4 Satz 3 BewG a.F.). Die Ausführungen zum Ertragswertverfahren gelten hier entsprechend (s. VIII. 4. b)).

Bei bestehender Abbruchverpflichtung ist die Restnutzungsdauer auf den Unterschiedsbetrag zwischen der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag zu begrenzen. Die Mindest-Restnutzungsdauer kann in derartigen Fällen unterschritten werden (§ 190 Abs. 6 Satz 6 BewG).

4. Außenanlagen (§ 189 Abs. 4 BewG)

Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen sind grundsätzlich mit dem Sachwert abgegolten (§ 189 Abs. 4 Satz 1 BewG). Das gilt nicht für besonders werthaltige Außenanlagen (§ 189 Abs. 4 Satz 2 BewG). Das BewG regelt weder, wann entspr. Anlagen "besonders werthaltig" sind, noch, wie ihr Wert zu ermitteln ist.

Beraterhinweis Die Finanzverwaltung sieht Außenanlagen und sonstige Anlagen als besonders werthaltig an, wenn ihre Sachwerte 10 % des Gebäudesachwerts übersteigen (R B 190.5 ErbStR 2019). Die ErbStR 2019 beinhaltet eine nicht abschließende ("beispielhafte") Darstellung von Regelherstellungskosten für Außenanlagen.

5. Wertzahlen (§ 191 BewG i.V.m. Anlage 25)

Die Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG wurden an das aktuelle Marktniveau angepasst.

a) Wertzahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser nach § 181 Abs. 1 Nr. 1 BewG und Wohnungseigentum nach § 181 Abs. 1 Nr. 3 BewG

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3 BewG	Bodenrichtwert oder abgeleiteter Bodenwert in EUR/qm nach § 179 Satz 4 BewG
	30 EUR/qm	60 EUR/qm	120 EUR/qm	180 EUR/qm
50.000 EUR	1,4	1,5	1,6	1,7
100.000 EUR	1,2	1,3	1,4	1,4
150.000 EUR	1,0	1,1	1,3	1,3
200.000 EUR	0,9	1,0	1,2	1,2
300.000 EUR	0,9	1,0	1,1	1.1
400.000 EUR	0,8	0,9	1,0	1,1
500.000 EUR	0,8	0,9	1,0	1,0

Vorläufiger Sachwert § 189 Abs. 3 BewG	Bodenrichtwert oder abgeleiteter Bodenwert in EUR/qm nach § 179 Satz 4 BewG
	250 EUR/qm	350 EUR/qm	500 EUR/qm	1000 EUR/qm
50.000 EUR	1,7	1,7	1,8	1,8
100.000 EUR	1,5	1,5	1,6	1,7
150.000 EUR	1,3	1,4	1,5	1,6
200.000 EUR	1,3	1,4	1,5	1,6
300.000 EUR	1,...