JStG 2022: Änderungen im Bereich der Grundbesitzbewertun ... / X. Bewertung in Erbbaurechtsfällen (§§ 192 bis 194 BewG)

Die §§ 48 bis 52 ImmoWertV beschreiben die Bewertung des Erbbaurechts bzw. Erbbaugrundstücks für die Verkehrswertermittlung. Regeln zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen enthielt die ImmoWertV vor dem 1.1.2022 nicht.

Der Wert des Erbbaurechts kann nach § 49 Abs. 1 ImmoWertV insb. ermittelt werden

• aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaurechte,
• ausgehend vom finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts oder
• ausgehend vom Wert des fiktiven Volleigentums.

Der Wert des Erbbaugrundstücks kann nach § 51 Abs. 1 ImmoWertV insb. ermittelt werden

• aus Vergleichspreisen für veräußerte Erbbaugrundstücke,
• ausgehend vom finanzmathematischen Wert des Erbbaugrundstücks oder
• ausgehend vom Bodenwert des fiktiv unbelasteten Grundstücks.

1. Bewertung des Erbbaurechts (§ 193 BewG)

Das Vergleichswertverfahren (hier: Vergleichspreisverfahren) ist bei der Bewertung des Erbbaurechts nicht (mehr) anzuwenden. Es wurde aus "Praktikabilitätsgründen" ausgeschlossen (BR-Drucks. 457/22, 139).

a) Ausgangspunkt: Wert des fiktiven Volleigentums (§ 193 Abs. 1 BewG)

Bewertet wird das Erbbaurecht vorrangig ausgehend vom Wert des (fiktiv) unbelasteten Grundstücks.

Wert des (fiktiv) unbelasteten Grundstücks nach §§ 179, 182 bis 191 und 196 BewG (§ 193 Abs. 1 Satz 3 BewG)

x

Erbbaurechtskoeffizient des Gutachterausschusses (§ 193 Abs. 1 Satz 2 BewG)

=

Wert des Erbbaurechts = Grundbesitzwert (§ 193 Abs. 1 BewG)

Der Begriff "fiktives Volleigentum" (§ 49 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und Abs. 2 Nr. 3 ImmoWertV) wurde im BewG durch "unbelastetes Grundstück" ersetzt.

Beraterhinweis Das Gesetz sieht die Ermittlung des Werts des unbelasteten Grundstücks nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG vor. U.E. müsste es "§§ 179, 182 bis 191 und 196 BewG" heißen. Die §§ 192 bis 195 BewG regeln die Bewertung belasteter Grundstücke.

aa) Erbbaurechtskoeffizienten

Erbbaurechtskoeffizienten geben das Verhältnis zwischen dem Wert des Erbbaurechts und dem Wert des unbelasteten Grundstücks an (§ 23 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV). Sie gehören zu den für die Wertermittlung erforderlichen Daten und sind aus geeigneten Kaufpreisen (§ 12 Abs. 3 ImmoWertV) und den diesen Kaufpreisen entspr. Werten der unbelasteten Grundstücke zu ermitteln (§ 23 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV).

Die Gutachterausschüsse ermitteln Erbbaurechtskoeffizienten und teilen diese den zuständigen FA mit (§ 193 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 1 Nr. 7 ImmoWertV).

Erbbaurechtsverträge sind individuell gestaltet. Die Koeffizienten sind insb. abhängig von

• dem sachlichen und regionalen Teilmarkt,
• der Nutzung,
• der Restlaufzeit,
• der Höhe des erzielbaren Erbbauzinses,
• der Anpassungsmöglichkeit des Erbbauzinses,
• der Lage,
• den weiteren Vertragsbedingungen (bspw. Verlängerungsoption oder Entschädigungsregelung bei Ablauf des Erbbaurechts).

Die Erfassung all dieser Abhängigkeiten in einem einzelnen Erbbaurechtskoeffizient scheint zweifelhaft (s.a. Seitz, GuG 2022, 67 [68]). Es überrascht, dass der Gesetzgeber die Anwendung des Vergleichspreisverfahrens ausschließt, gleichzeitig aber die Verwendung von Erbbaurechtskoeffizienten als vorrangiges Verfahren vorgibt.

Beraterhinweis Erbbaurechtskoeffizienten des Gutachterausschusses sind nach § 177 Abs. 2 und 3 BewG grundsätzlich als geeignet anzusehen. Die Bewertung des Volleigentums bzw. unbelasteten Grundstücks nach der ImmoWertV und dem BewG erfolgt weitgehend in demselben Modell.

bb) Berücksichtigung von nicht zu entschädigenden Wertanteilen von Gebäuden

Verbleibt bei Ablauf des Erbbaurechts ein Gebäudewert und geht dieser (anteilig) entschädigungslos auf den Erbbaurechtsgeber über, ist dem Erbbauberechtigten am Bewertungsstichtag nicht der volle Gebäudewert zuzurechnen.

Es ist davon auszugehen, dass Entschädigungsvereinbarungen jeglicher Art nicht (hinreichend) durch Erbbaurechtskoeffizienten abgebildet werden können.

"Für den Fall, dass die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen die Restlaufzeit des Erbbaurechts übersteigt, ist die Anwendung von Erbbaurechtskoeffizienten [...] vor dem Hintergrund der Entschädigungsvereinbarungen augenscheinlich ungeeignet" ( Seitz, GuG 2022, 67 [69]).

b) Ausgangspunkt: Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts (§ 193 Abs. 2 bis 5 BewG)

Das finanzmathematische Verfahren ist anzuwenden, wenn kein (geeigneter) Erbbaurechtskoeffizient vom Gutachterausschuss vorliegt (§ 193 Abs. 2 Satz 1 BewG).

aa) Verfahrensablauf

Wert des unbelasteten Grundstücks nach §§ 179, 182 bis 191 und 196 BewG abzgl. des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG(§ 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BewG)

+

über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierter Unterschiedsbetrag aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins (§ 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 BewG)

./.

ggf. nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts(§ 193 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. Abs. 5 BewG)

=

finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts (§ 193 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 bis 5 BewG)

x

Erbbaurechtsfaktor (§ 193 Abs. 2 BewG)

=

Wert des Erbbaurechts = Grundbesitzwert (§ 193 Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 bis 5 BewG)

bb) Erbbaurechtsfaktoren (§ 193 Abs. 2 BewG)

Erbbaurechtsfaktoren geben das Verhältnis zwischen dem Wert des Erbbaurechts und dem finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts an (§ 22 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV). Sie sind aus geeigneten Kaufpreisen (§ 12 Abs. 3 ImmoWertV) und den di...