JStG 2022: Änderungen im Bereich der Grundbesitzbewertung (ErbStB 2023, Heft 2, S. 38)

Angleichung an die ImmoWertV und neue gesetzliche Marktanpassungsfaktoren

[Ohne Titel]

Dipl.-Finw. (FH) Robert Marquardt / Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Miethe^[*]

Mit Art. 19 des JStG 2022 v. 16.12.2022 (BGBl. I 2022, 2294 [2312]) wurde die Grundbesitzbewertung an die novellierte ImmoWertV v. 14.7.2021 (BGBl. I 2021, 2805) angepasst. Hierdurch soll eine modellkonforme Verwendung der Marktdaten der Gutachterausschüsse sichergestellt werden. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze und Wertzahlen waren hingegen seit dem Jahr 2009 unverändert. Lagen keine Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse vor, war eine – verfassungsrechtlich gebotene – verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung nicht mehr gewährleistet. Die gesetzlichen Werte wurden daher nun an das aktuelle Marktniveau angepasst. Im Beitrag werden die Änderungen herausgearbeitet, vorgestellt und eingeordnet.

[*] Robert Marquardt ist in der OFD NRW im Bereich der Grundbesitzbewertung tätig. Reinhard Miethe ist als Bausachverständiger u.a. in der OFD NRW tätig. Die Autoren haben den Beitrag nicht in dienstlicher Eigenschaft verfasst.

I. Einleitung

Mit Art. 19 des JStG 2022 v. 16.12.2022 (BGBl. I 2022, 2294 [2312]) wurde die Grundbesitzbewertung an die novellierte ImmoWertV v. 14.7.2021 (BGBl. I 2021, 2805) angepasst. Hierdurch soll eine modellkonforme Verwendung der Marktdaten der Gutachterausschüsse sichergestellt werden (BR-Drucks. 457/22, 132).

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze und Wertzahlen waren hingegen seit dem Jahr 2009 unverändert. Lagen keine Marktanpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse vor, war eine – verfassungsrechtlich gebotene (BVerfG v. 7.11.2006 – 1 BvL 10/02, LS 2.a, BVerfGE 117, 1 = BStBl. II 2007, 192) – verkehrswertnahe Grundbesitzbewertung nicht mehr gewährleistet. Die gesetzlichen Werte wurden daher an das aktuelle Marktniveau angepasst.

Die Änderungen sind für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 anzuwenden (§ 265 Abs. 14 BewG).

In diesem Beitrag werden die Änderungen herausgearbeitet, vorgestellt und eingeordnet.

II. Elektronische Erklärungsabgabe (§ 153 Abs. 4 BewG)

Erklärungen für Feststellungen i.S.d. § 151 Abs. 1 BewG sind zukünftig elektronisch an das FA zu übermitteln. Die technischen Voraussetzungen für elektronische Erklärungsabgaben liegen jedoch (noch) nicht vor. Feststellungserklärungen sind daher vorerst weiterhin in Papierform einzureichen (§ 265 Abs. 13 BewG). Der tatsächliche Beginn für die elektronische Erklärungsabgabe wird durch ein BMF-Schreiben festgelegt, das im BStBl. veröffentlicht wird (§ 153 Abs. 4 Satz 3 und 4 BewG).

III. Novelle der ImmoWertV

Die ImmoWertV-Novelle v. 14.7.2021 trat am 1.1.2022 in Kraft (§ 54 ImmoWertV). Gleichzeitig wurden die BRW-RL v. 11.1.2011, die SW-RL v. 5.9.2012, die VW-RL v. 20.3.2014, die EW-RL v. 12.11.2015 und die WertR 2006 v. 1.3.2006 gegenstandslos (BAnz AT 31.12.2021, B11).

Die ImmoWertV dient insb. dem Ziel, die für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§ 193 Abs. 5 BauGB und § 12 Abs. 1 ImmoWertV) nach einheitlichen Grundsätzen zu ermitteln. Hierfür werden neben Bewertungsverfahren auch feste Modellwerte, z.B. Gesamtnutzungsdauern (Anlage 1) und Bewirtschaftungskosten (Anlage 3) vorgegeben. So soll die Verwertbarkeit der Daten der Gutachterausschüsse i.R.d. steuerlichen Bewertung sichergestellt werden (BR-Drucks. 407/21, 1 und 2).

Die ImmoWertV ist anzuwenden

• bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken und Grundstücksteilen einschl. ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und grundstücksgleichen Rechten, Rechten an diesen und Rechten an Grundstücken sowie grundstücksbezogenen Belastungen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 ImmoWertV), und
• bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 ImmoWertV).

Seit dem 1.1.2022 ist die ImmoWertV i.d.F. v. 14.7.2021 bei der Erstattung von Verkehrswertgutachten anzuwenden.

Beraterhinweis Verkehrswertgutachten zum Zwecke des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts sind seit dem 1.1.2022 auf Grundlage der neuen ImmoWertV zu erstellen. Das gilt unabhängig vom Wertermittlungsstichtag (§ 53 Abs. 1 ImmoWertV). Geschieht dies nicht, gilt der Nachweis als nicht erbracht, da er nicht auf den nach § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften (= ImmoWertV) beruht (§ 198 Abs. 1 Satz 2 BewG).

IV. Daten der Gutachterausschüsse (§ 177 Abs. 2 und 3 BewG)

Ein Grundbesitzwert soll den gemeinen Wert eines Grundstücks abbilden (§ 177 Abs. 1 BewG). Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB (R B 177 Satz 2 ErbStR 2019).

Zum Erreichen des Bewertungsziels gibt das BewG, neben den Bodenrichtwerten (§ 179 BewG) und den Regionalfaktoren (§ 190 BewG), insb. für

• Vergleichsfaktoren (§ 183 BewG),
• Liegenschaftszinssätze (§§ 188 und 195 BewG),
• Sachwertfaktoren (§ 191 BewG),
• Erbbaurechtskoeffizienten bzw. -faktoren (§ 193 BewG), und
• Erbbaugrundstückskoeffizienten bzw. -faktoren (§ 194 BewG)

einen vorrangigen Rückgriff auf die sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten der Gutachterausschüsse (§ 193 Abs. 5 Satz 2 B...