Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden und Gebäude / 2.2 Verfahren zur Kaufpreisaufteilung

Die zur Verfügung stehenden Daten werden im Rahmen dieser Arbeitshilfe in der Reihenfolge

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren

abgefragt.

Entsprechend dieser Reihenfolge und der zur Verfügung stehenden Daten wird hierbei typisierend unterstellt, dass bei Vorliegen der Verfahrensdaten das entsprechende Verfahren auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den bestehenden Gepflogenheiten entspricht und somit auf die Abfrage von weiteren Daten und der Durchführung anderer Verfahren abgesehen werden kann.

Da bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken i. d. R. bundesweit keine Vergleichsfaktoren vorliegen, wird bei diesen Grundstücksarten auf die Abfrage von Vergleichsfaktoren und der Prüfung des Vergleichswertverfahrens verzichtet. Für diese Grundstücke und Geschäftsgrundstücke wird vorrangig das Ertragswertverfahren angewandt.

Im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung kann bei Wohnungseigentum oder bei Ein-und Zwei-familienhäusern das Vergleichswertverfahren herangezogen werden, wenn vom örtlich zuständigen Gutachteraus-schuss für diese Grundstücks- bzw. Gebäudearten Vergleichsfaktoren vorliegen. Die Ermittlung des Vergleichswerts mit Hilfe von Vergleichsfaktoren erfolgt in Anlehnung an §§ 24 Abs. 1 Satz 2, 24 Abs. 2 Nr. 2 und 26 Abs. 1 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Vergleichswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung wird auf den Anhang " I. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Vergleichswertverfahren " hingewiesen.

Das Ertragswertverfahren findet auch bei Wohnungseigentum und Ein-und Zweifamilienhäusern Anwendung, sofern hier mangels Vergleichsfaktoren das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden konnte. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens ist das Vorliegen der tatsächlichen oder üblichen Miete. Die Ertragswertermittlung erfolgt in Anlehnung an das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Ertragswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe wird auf den Anhang "II. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Ertragswertverfahren" hingewiesen.

Hinweis

Ertragswertverfahren als Auffangverfahren

Liegen bei Ein-und Zweifamilienhäusern sowie bei Wohnungseigentum Vergleichsfaktoren nicht vor, gilt wie auch bei den übrigen Grundstücksarten der Grundsatz, dass vor Anwendung des Sachwertverfahrens als Auffangverfahren zunächst die Heranziehung des Ertragswertverfahrens zu prüfen ist. Bei Vorliegen der tatsächlich vereinbarten Mieten für das Wertermittlungsobjekt oder der ortsüblichen Mieten gewährleistet die Ertragswertermittlung insbesondere für Renditeobjekte eine sachgerechte Verkehrswertermittlung.

Wichtig

Anwendung Sachwertverfahren

Liegen keine Daten für die Anwendung des Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens vor, kann im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung das Sachwertverfahren herangezogen werden. Die Sachwertermittlung erfolgt in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach §§ 35 ff. ImmmoWertV. Zur Erläuterung des konkreten Verfahrensablaufs des Sachwertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe wird auf den Anhang "III. Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Sachwertverfahren" hingewiesen.