Kautionen / 2 Mietkaution und Verzinsung

Meist wird mit dem Mieter die Zahlung einer Mietkaution vereinbart. Der Vermieter von Wohnraum ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen bei einer Bank zum üblichen Zinssatz für 3-monatige Spareinlagen anzulegen.^[1] Alternativ kann der Mieter selbst ein Kautionskonto mit höherer Verzinsung anlegen und es dann an den Vermieter verpfänden. Bei gewerblichen Mietverträgen muss der Vermieter die Kaution auch gesondert anlegen;^[2] die Verzinsungspflicht besteht aber nur bei ausdrücklicher Vereinbarung.

Die Zinsen aus der Mietkaution stehen dem Mieter zu. Sie werden ihm jedoch nicht sofort ausgezahlt, sondern erhöhen den Kautionsbetrag. Nach Beendigung des Mietverhältnisses prüft der Vermieter innerhalb eines angemessenen Zeitraums, ob er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche gegen den Mieter verwendet oder ob er sie zurückzahlt.^[3]

Die Zinsen sind dem Mieter zugeflossen, wenn er über sie verfügen kann, d. h. diese auf dem vom Vermieter eingerichteten Konto fällig werden. Sie sind zusammen mit anderen Kapitalerträgen im Jahr des Zuflusses zu versteuern.

Zinsen aus privaten Kautionsguthaben werden der 25 %-Abgeltungssteuer (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) unterworfen.^[4] Bei Anlage eines Kautionssparbuchs und dessen Verpfändung an den Vermieter ergeben sich keine Besonderheiten. Der Mieter erteilt der Bank einen Freistellungsauftrag bzw. erhält selbst die Mitteilung über die einbehaltene Kapitalertragsteuer.

Hat der Mieter eine Barkaution geleistet, die der Vermieter pflichtgemäß angelegt hat, erhält der Vermieter die Mitteilung über die einbehaltene Kapitalertragsteuer. Der Mieter muss dann seinen Vermieter auffordern, ihm diese Bescheinigung auszuhändigen, damit er im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung geltend machen kann, dass bezüglich der Kapitaleinkünfte für ihn ein niedrigerer Steuersatz gilt.^[5]

Bei einem Kautionskonto über eine gewerblich angemietete Immobilie unterliegen die Kautionszinsen ebenfalls der Kapitalertragsteuer von 25 % durch die Banken. Dieser Steuerabzug hat aber keine Abgeltungswirkung. Die Kapitalerträge müssen in der Steuererklärung der entsprechenden Einkunftsart (z. B. Einkünfte aus Gewerbebetrieb) zugeordnet und mit dem individuellen Steuersatz versteuert werden. Auf die Steuerschuld wird die einbehaltene Kapitalertragsteuer angerechnet.

Mit der Vereinbarung im Mietvertrag, dem Vermieter für dessen etwaige nachvertragliche Ansprüche eine Geldsumme als Sicherheit zu leisten, trifft der Mieter eine Vorausverfügung über die Zinsen, die ihm nach § 551 Abs. 3 BGB zustehen und die Sicherheit erhöhen. Die Zinsen fließen dem Mieter deshalb in dem Zeitpunkt zu, in dem sie auf dem vom Vermieter für die Sicherheit eingerichteten Konto fällig werden, und sind vom Mieter zu versteuern.^[6]

Nach Ende des Mietverhältnisses kann der Mieter den Kautionsbetrag nur gekürzt um die Abgeltungsteuer zurückverlangen. Zu diesem Zweck muss der Vermieter im Rahmen seiner Steuererklärung deutlich machen, dass es sich bei den Kautionszinsen nicht um eigene Zinseinnahmen handelt und dem Mieter eine Kopie der Steuerbescheinigung des Finanzamts vorlegen. Wenn der Vermieter das versäumt, schuldet er dem Mieter bei Mietende die volle Kautionssumme zzgl. Zinsen, einschließlich der vom Finanzamt einbehaltenen Abgeltungsteuer.^[7]

Hat der Vermieter ein für die Bank als Treuhandkonto erkennbares Sparkonto eröffnet, wie es seinen Verpflichtungen nach § 551 Abs. 3 BGB entspricht, und weiß das Kreditinstitut, wer der Treugeber (Mieter) ist, hat es die Steuerbescheinigung auf den Namen des Treugebers auszustellen. Der Vermieter muss dem Mieter diese Steuerbescheinigung gem. § 34 Abs. 1 und 3 AO zur Verfügung stellen.^[8]

Werden die Mietkautionen mehrerer Mieter auf demselben Konto angelegt, ist der Vermieter als Vermögensverwalter i. S. d. § 34 AO verpflichtet, gegenüber dem für ihn zuständigen Finanzamt eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter^[9] abzugeben.^[10]

Verzichtet ein Mieter auf die Verzinsung einer von ihm geleisteten Mietkaution, kann die unentgeltliche Kapitalüberlassung bezüglich der Zinsen sonstiges umsatzsteuerpflichtiges Entgelt für den Empfang der Mietsache sein.^[11]

Wichtig

Abgeltungsteuer: Ungleichbehandlung zwischen Beziehern privater Kapitaleinkünfte und übrigen Steuerpflichtigen

Lt. Niedersächsischem FG ist die in 2009 eingeführte Abgeltungsteuer auf Kapitaleinkünfte verfassungswidrig. Sie ist nicht mit dem Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG und dem sich daraus ergebenden Grundsatz der gleichmäßigen Besteuerung nach der individuellen Leistungsfähigkeit vereinbar. Bezieher privater Kapitaleinkünfte hätten Vorteile, ohne dass dies (noch) gerechtfertigt wäre.^[12] Das Bundesverfassungsgericht musste die zugrunde liegenden Vorschriften (§ 32d Abs. 1 EStG i. V. m. § 43 Abs. 5 EStG) auf ihre Verfassungsmäßigkeit (Art. 3 GG) für die Jahre 2013, 2015 und 2016 im Verfahren 2 BvL 6/22 nicht mehr prüfen, da...