Leitsatz (amtlich)
Entsteht nach Abschluss des Mietvertrages über Gewerberäume eine vertragswidrige Konkurrenzsituation, in dem der Vermieter selbst in 5 Metern Abstand vom Mietobjekt einen Gewerbebetrieb betreibt, liegt ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Sachmangel vor.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 26.10.2006; Aktenzeichen 12 O 87/04) |
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 26.10.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin teilweise abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 4.871,40 EUR nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.3.2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Im Übrigen wird die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Die Kosten der ersten Instanz sowie des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I. Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 26.10.2006 verkündete Urteil des LG, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Der Kläger trägt zur Begründung der Berufung vor:
Entgegen der Auffassung des LG stelle der vertragswidrige Konkurrenzbetrieb des Beklagten zu 2) einen Sachmangel dar, der ihn, den Kläger, zur Minderung des Mietzinses um 50 % berechtige.
Der Kläger beantragt, das am 26.10.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin abzuändern und die Beklagten (als Gesamtschuldner) zu verurteilen, an den Kläger 9.742,70 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (seit Rechtshängigkeit?) zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten halten das angefochtene Urteil für zutreffend und tragen ergänzend vor:
Der Klage stehe die Rechtskraft des Urteils des LG Berlin vom 5.8.2003 - 64 S 21/03 - entgegen.
Der Beklagte zu 2) habe keinen mietvertraglichen Konkurrenzschutz verletzt.
Da das Mietverhältnis aufgrund massiver Verstöße des Klägers gegen seine vertraglichen Verpflichtungen wirksam beendet worden sei, verhalte sich der Kläger treuwidrig, wenn er seinerseits Rechte wegen angeblicher Vertragsverletzungen der Beklagten geltend mache.
Der Kläger habe den Mietzins vorbehaltlos gezahlt.
Die Existenz verbotener Konkurrenz stelle keinen Sachmangel dar.
Der Kläger habe die Höhe der geltend gemachten Mietminderung nicht hinreichend dargelegt.
II. Die Berufung des Klägers ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gem. § 812 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung des in der Zeit von Mai 2002 bis Dezember 2003 monatlich zuviel gezahlten Mietzinses i.H.v. jeweils 243,57 EUR, also insgesamt (20 × 243,57 EUR =) 4.871,40 EUR.
Entgegen der Auffassung des LG in der angefochtenen Entscheidung war der von dem Kläger zu zahlende monatliche Mietzins in dem Zeitraum von Mai 2003 bis Dezember 2003 gem. § 536 Abs. 1 BGB wegen der in diesem Zeitraum auf dem streitgegenständlichen Gelände zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 2) bestehenden Konkurrenzsituation gemindert.
Wie der Senat bereits mit Teilurteil vom 21.10.2004 - 8 U 51/04 - ausgeführt hat, haben die Beklagten gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz verstoßen, in dem der Beklagte zu 2), der bis kurz vor Eröffnung des Konkurrenzbetriebes mit dem Kläger ein gemeinsames Geschäft betrieben hat, in nur 5 Metern Entfernung auf dem selben Gelände unter Mitnahme zumindest eines Teils der ehemaligen Kunden ein Konkurrenzunternehmen eröffnet hat.
Es ist sowohl in der Literatur (Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., 536, Rz. 172; Ermann, BGB, 11. Aufl., 535, Rz. 45; Dr. Joachim, BB Beilage 6/1986 zu Heft 19/1986; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. B Rz. 1250; Staudinger, BGB, 2003, 535, Rz. 23; Soergel, BGB, 12. Aufl., 535, 536, Rz. 175; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., 536, Rz. 11; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II, 518; Dr. Gather, GE 2000, 1450; Kulik, NZM 1999, 546), als auch in der Rechtsprechung (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033; OLG Düsseldorfv. 15.5.1997 - 10 U 4/96,ZMR 1997, 583; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451; RGZ 119, 353; OLG Karlsruhev. 7.4.1989 - 14 U 16/86, GmbHR 1990, 303 =NJW-RR 1990, 1234 herrschende Meinung, dass eine vertragswidrige Konkurrenzsituation einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache darstellt. Entgegen den Ausführungen des LG in der angefochtenen Entscheidung hat der BGH in seiner Entscheidung vom 23.12.1953 (ZMR 1954, 78 = BB 1954, 177 = LM Nr. 3 zu § 537 BGB) nicht ausgeführt, dass ein Konkurrenzschutzverstoß nicht zu einem Sachmangel im Sinne des 536 Abs. 1 BGB führe. Nach den Ausführungen des BGH in dieser Entscheidung sind die Mieträume eines hinzukommenden Mieters nicht mit einem Sachmangel behaftet, wenn die Vermietung an diesen hinzukommenden Mieter einer Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters gegenüber einem anderen Mieter zuwiderläuft, weil diese schuldrechtliche Verpflichtung die Tauglichkeit der Räume des Zweitmieters nicht unmittelbar beeinflusse. Damit is...
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