Lineare Abschreibung/Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau / 2.8 Baukostenobergrenze

Nach § 7b Abs. 2 Satz 2 EStG ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur zulässig, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten

• für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1. 1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt wurden, nicht mehr als 3.000 EUR je m² Wohnfläche und
•  für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt wurden, nicht mehr als 5.200 EUR je m² Wohnfläche betragen.

Fallen höhere abschreibungsfähige Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies zum vollständigen Ausschluss der Förderung.

Wichtig

Prüfung der Baukostenobergrenze

Für die Prüfung der Baukostenobergrenze müssen die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die gesamte Fläche, für die diese Kosten aufgewendet wurden, verteilt werden. Die dabei zugrunde zu legende Fläche ist bei der Anschaffung oder Herstellung eines neuen Gebäudes die Nutzfläche des gesamten Gebäudes, bei Aufstockungen, Aus-, Um-, An- oder Aufbauten die durch die Baumaßnahme insgesamt neu geschaffene Nutzfläche und bei der Anschaffung oder Herstellung einer Eigentumswohnung die den Eigentumsrechten entsprechende Nutzfläche des erworbenen Anteils.

Die Nutzfläche wird in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) v. 25.11.2003^[1] in der jeweils geltenden Fassung ermittelt.^[2] Bei der Ermittlung der Nutzfläche sind – in Abweichung zu § 2 Abs. 3 WoFlV – auch Nebenräume, wie Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Bade- und Brauseräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., soweit sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind, und die zur begünstigten Wohnung gehörenden Garagen einzubeziehen.

Für Zwecke einer sachgerechten Ermittlung der Baukosten je m² (Wohn-)Fläche kann alternativ die Bruttogrundfläche (BGF) des aufgrund der Baumaßnahme entstandenen Gebäudes herangezogen werden. Die BGF ermittelt sich als Gesamtfläche aller Grundrissebenen eines Bauwerks, die nach der DIN 277 ermittelt werden. Die entsprechenden Angaben müssen anhand der Bauunterlagen nachgewiesen werden können.

Zur Ermittlung der Baukosten je m² (Wohn-)Fläche sind die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten durch die ermittelte gesamte Nutzfläche zu dividieren. Mehraufwendungen für Sonderausstattungen, z. B. bei einer barrierefreien Wohnung, gehen in die allgemeine Kostenaufteilung ein und werden nicht vorab individuell dieser Wohnung zugerechnet. Mehraufwendungen für Sonderausstattungen können jedoch unberücksichtigt bleiben, wenn sie eindeutig und nachweisbar anderen Nutzflächen als der begünstigten Wohnung zuzurechnen sind.

Praxis-Beispiel

Ermittlung der Baukostenobergrenze

Ein Gebäude mit einer Bruttogrundfläche von insgesamt 750 m² wird neu errichtet.

Die Nutzung des Gebäudes stellt sich wie folgt dar:

• 300 m² Fläche entfallen auf Mietwohnungen,
• 350 m² Fläche entfallen auf vermietete gewerblich genutzte Flächen
• 50 m² Fläche entfallen auf gemeinschaftlich genutzte Nebenräume und
• 50 m² Fläche entfallen auf Funktions- und Haustechnikflächen, Aufzüge und Aufzugsschächte, Treppenläufe und -podeste.

Die Herstellungskosten betragen insgesamt 1.850.000 EUR, darin enthalten sind Mehraufwendungen für Sonderausstattung der gewerblich genutzten Fläche i. H. v. 100.000 EUR.

Die Baukosten je m² Wohnfläche ermitteln sich wie folgt:

• Nach WoFlV und R 4.2 Abs. 6 Satz 4 EStR: 1.750.000 EUR / 700 m² = 2.500 EUR je m²
• Nach DIN 277: 1.750.000 EUR / 750 m² = 2.333 EUR je m²

Die Baukostenobergrenze nach § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG ist damit in beiden Fällen nicht überschritten

[1] BGBl 2003 I S. 2346.

[2] R 4.2 Abs. 6 Satz 4 EStR.