Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, § 21 Anh 2: ABC der Werbungskosten

Abbruchkosten

Rn. 1

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Kosten für den Abriss eines Hauses können WK bei den Einkünften aus VuV sein. Maßgeblich ist, ob sie noch im wirtschaftlichen Zusammenhang zu der bisherigen Vermietung stehen (letzter Akt der Vermietung) oder ob sie mit der zukünftigen Verwendung des Grundstücks zusammenhängen. Die Entscheidung, dass es sich noch um den letzten Akt der Vermietung handelt, ist bei vorher vermieteten Objekten danach zu treffen, ob der zum Abbruch führende Verbrauch des Mietobjektes in der Zeit der Vermietung des Objektes entstanden war (BFH BFH/NV 2008, 933; vgl auch BFH/NV 2008, 1332; Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 400 "Abbruchkosten", November 2019).

Rn. 2

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Entstehen die Abbruchkosten direkt nach dem Erwerb, so stehen sie nicht mit vorher erzielten steuerlichen Einkünften im Zusammenhang. Sie können dann allenfalls HK bei dem neuen Gebäude sein. Hat der Erwerber daher ein objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude in Abbruchabsicht angeschafft, so gehören, wie der BFH in seinem Beschluss v 12.06.1978 (BFH GrS 1/77, BStBl II 1978, 620) im Einzelnen dargelegt hat, die Abbruchkosten, wenn der Gebäudeabbruch mit der Herstellung des neuen WG in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht, zu den HK des später vermieteten WG (s zuletzt FG BdW v 05.07.2011, 2 K 4725/09). Erfolgt der Abbruch nicht unmittelbar, sondern zeitnah nach dem Erwerb, so gelten diese Grundsätze ebenfalls. Der BFH geht von einer von vornherein bestehenden Abbruchabsicht auch dann aus, wenn innerhalb von drei Jahren der Abbruch erfolgt (BFH BStBl II 1980, 69; BFH/NV 1998, 1089; Mellinghoff in Kirchhof/Seer, § 21 EStG Rz 62 "Abbruchkosten", 20. Aufl).

Rn. 3

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Die Abbruchkosten und der Gebäuderestwert einer zuvor zu Vermietungszwecken teilweise verwandten Immobilie können auch als WK nur soweit berücksichtigt werden, als das Objekt vorher zu Vermietungszwecken verwandt worden ist. Sie sind sowohl nach dem räumlichen als auch nach dem zeitlichen Nutzungsumfang bzgl der Vermietung oder anderweitigen Nutzung aufzuteilen, wenn keine spezifische Ursache für den Abbruch festgestellt werden kann. Nur der insoweit auf die Vermietung entfallende Nutzungsumfang ist als WK abzugsfähig (FG Münster EFG 2020, 1507 rkr).

Abfindung

Die Abfindung von Mietern, um später eine erhöhte Miete zu erzielen, führt zu WK (BFH BFH/NV 2011, 1480). Auch s "Obligatorische Belastung".

Abgekürzter Vertragsweg

Rn. 1

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Schließt ein Dritter im eigenen Namen einen Werkvertrag über Erhaltungsarbeiten am vermieteten Grundstück des StPfl ab und leistet er die vereinbarte Vergütung, so kann der StPfl diesen Aufwand auch dann bei seinen Einkünften aus VuV als WK abziehen, wenn der Dritte dem StPfl den Betrag zuwendet (Leitsatz des BFH BStBl II 2006, 623; s. im Einzelnen Nacke, NWB 2021, 3250).

Rn. 2

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Zur Verdeutlichung folgendes Bsp:

Beispiel:

Die vermietete Wohnung des StPfl wurde durch die Mutter verwaltet. Der Sohn wohnte 50 km von der Mutter entfernt. Am Wohnort der Mutter befand sich auch die Wohnung. Sie beauftragte, nachdem die langjährige Mieterin ihres Sohnes gestorben war, zum Zwecke der Renovierung Handwerker und zahlte auch nach Durchführung der Erhaltungsarbeiten die Rechnungen. Die bezahlten Beträge forderte sie nicht von ihrem Sohn zurück. Der Sohn machte nun die Erhaltungsaufwendungen als WK bei den Einkünften aus VuV geltend.

Hier hat es der GrS des BFH (BFH BStBl II 1999, 782) noch offen gelassen, ob auch Aufwendungen bei einem abgekürzten Vertragsweg zulässig sind.

Rn. 3

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Bei Bargeschäften des täglichen Lebens und in den Fällen, in denen ein Werkvertrag im Interesse des StPfl von einem Dritten im eigenen Namen geschlossen wird und der Dritte dem StPfl den Betrag zuwendet, sieht der BFH zu Recht keinen Unterschied zu den Fällen des abgekürzten Zahlungsweges, in denen der Aufwand als WK beim StPfl berücksichtigt werden kann (BFH BStBl II 2011, 271; 2008, 572; 2006, 623; glA BMF BStBl I 2008, 717). Eine Zuwendung kann auch die Gewährung einer vGA sein (BFH BStBl II 2011, 271). Bei Dauerschuldverhältnissen (zB Darlehensverträgen) hat der BFH hingegen die Abkürzung des Vertragsweges nicht anerkannt (s im Einzelnen Nacke, NWB 2021, 3250).

Abgekürzter Zahlungsweg

Zur Verdeutlichung folgender Fall:

Beispiel:

Der Sohn beauftragt Handwerker mit der Renovierung seiner vermieteten Wohnung. Die Mutter zahlt die Werkvertragsrechnungen des Sohnes, der die Werkverträge abgeschlossen hat.

In den Fällen des abgekürzten Zahlungsweges – wie im Bsp – sind stets die Aufwendungen dem StPfl und nicht dem Dritten zuzurechnen. Diese Rspr des BFH ist seit der Entscheidung des GrS des BFH aus dem Jahr 1999 unproblematisch (BFH BStBl II 1999, 782; s im Einzelnen Nacke, NWB 2021, 3250).

Abgrenzung zu Betriebsausgabe

Maßgeblich für die Abgrenzung ist, ob das vermietete Objekt zu einem gewerblichen BV gehört. Dann liegen BA vor, sonst sind WK gegeben. So kann diese Frage zB pragmatisch werden, wenn es darum...