Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, § 21 Anh 2 ... / Finanzierungskosten

Rn. 1

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Finanzierungskosten (Schuldzinsen, Damnum, Zinsbegrenzungsprämien, Bankgebühren, Fahrtkosten, Notarkosten, Grundbuchamtkosten etc) sind WK, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang zu den Einkünften aus VuV besteht. Dies ist davon abhängig, ob ein wirtschaftlicher Zusammenhang des Darlehens mit dem Mietobjekt besteht. Ein solcher Zusammenhang kann auch dann bestehen, wenn zur Absicherung dieses Darlehens eine Grundschuldeintragung auf einem anderen Grundstück erfolgt (vgl BFH BStBl II 2005, 324; H 21.2 EStH 2020 "Finanzierungskosten").

Rn. 2

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Finanzierungskosten für ein unbebautes Grundstück sind als vorab entstandene WK abzugsfähig, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der späteren Bebauung und Vermietung des Gebäudes besteht (BFH BStBl II 1983, 554; H 21.2 EStH 2020 "Finanzierungskosten"). Gleiches gilt bei Bauerwartungsland, wenn der StPfl damit rechnen kann, dass er das Grundstück in absehbarer Zeit bebauen darf und eine entsprechende Bauabsicht dokumentieren kann (BFH BStBl II 1991, 761; H 21.2 EStH 2020 "Finanzierungskosten").

Rn. 3

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Nachträgliche Finanzierungskosten (nach dem Verkauf des Mietobjektes) können WK sein. Voraussetzung für den nachträglichen WK-Abzug für Schuldzinsen ist bei darlehensfinanzierten Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus VuV, dass nach Veräußerung des Mietobjekts der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Dies gilt unabhängig davon, ob das Mietobjekt innerhalb oder außerhalb der Spekulationsfrist veräußert wurde (zu nachträglichen Schuldzinsen zB s BFH BStBl II 2013, 275; 2015, 635; 2016, 79; 2018, 268; insoweit ebenso BMF BStBl 2014, 108 und H 21.2 EStH 2020 "Finanzierungskosten").

Rn. 4

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Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Vermietungseinkünften, sondern auch der Selbstnutzung (gemischt genutztes Gebäude), so sind die für den Kredit entrichteten Zinsen nur dann in vollem Umfang als WK bei den Vermietungseinkünften zu berücksichtigen, wenn der StPfl ein Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt dem vermieteten Gebäudeteil zuordnet. Dies ist nur dann gegeben, wenn er mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich die Aufwendungen begleicht, die der Anschaffung oder Herstellung dieses Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind. Der StPfl muss in zwei Schritten vorgehen:

(1)

Es müssen die AK bzw. HK dem Vermietungsobjekt zugeordnet werden. Bei Anschaffungsfällen ist die Aufteilung maßgeblich, wie sie die Vertragsparteien im Kaufvertrag vorgenommen haben (s hierzu BFH BStBl II 2016, 397 zur Kaufpreisaufteilung Gebäude und Grund und Boden). Bei Herstellungsfällen sind die Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen, soweit sie bestimmten Gebäudeteilen zuzuordnen sind, diesen zuzuordnen (zB Bodenbelag). Hierzu bietet sich die Bildung von mehreren Baukonten an.

(2)

Diese gesondert dem Vermietungsobjekt zugeordneten AK/HK müssen auch tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlt werden (Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 289, November 2019).

Ansonsten sind die Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen, nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen aufzuteilen.

Der BFH hat mehrfach entschieden, dass die gesondert für den vermieteten Teil aufgenommenen Darlehensmittel nicht auf ein Baukonto, Girokonto des StPfl überwiesen werden dürfen, auf dem Eigen- und Fremdmittel zusammengeführt werden. Der Zuordnungszusammenhang ist dann unterbrochen. Es fehlt an von vornherein getrennten Banküberweisungen auf das Notaranderkonto oder Konto des Verkäufers (st Rspr BFH BFH/NV 2006, 264; 2008, 1142; 2008, 1145; 2019, 1073; BStBl II 2009, 663; 2020, 311). Diese getrennte Vorgehensweise gilt auch für Fälle, in denen ein Teil des Gebäudes schon in der Bauphase veräußert werden soll (BFH BStBl II 2020, 311).

Auch s "Nachträglicher Schuldzins"; s "Vorfälligkeitsentschädigung"; s "Bausparvertrag"; s "Notarkosten".

Rn. 5

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Nehmen Ehegatten ein gesamtschuldnerisches Darlehen auf, um damit ein vermietetes Gebäude zu finanzieren, das nur einem Ehegatten gehört, so kann gleichwohl der volle Aufwand bzgl dieses Darlehens als WK abgezogen werden (BFH BStBl II 2000, 310; H 21.2 EStH 2020 "Finanzierungskosten"; s auch Nacke, NWB 2021, 3250).

Nimmt eine Ehegatte allein ein Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten Gebäudes auf, das dem anderen Ehegatten gehört, sind die Schuldzinsen nicht abziehbar, es sei denn, der Eigentümerehegatte hat sie aus eigenen Mitteln bezahlt (BFH BStBl II 2000, 310; H 21.2 EStH 2020 "Finanzierungskosten"; zu einem Sonderfall s auch BFH BStBl II 2001, 785). Dies ist auch dann möglich, wenn der Eigentümerehegatte zunächst die Schuldzinsen auf das Konto des anderen Ehegatten überweist und dieser erst dann die Schuldzinsen an die Bank zahlt (s auch Nacke, NWB 2021, 3250).

Rn. 6

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Veräußert ein StPfl seine bisher selbst genutzte und durch ein Darlehen finanzierte Immobilie u...