Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, § 21 Anh 2 ... / Vorfälligkeitsentschädigung

Rn. 1

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Die Rspr des BFH hat sich in Bezug auf den Abzug von Vorfälligkeitsentschädigungen geändert. Bisher konnten Vorfälligkeitsentschädigungen als WK in den Fällen abgezogen werden, in denen nach der Ablösung des Restdarlehens der verbleibende Veräußerungserlös zum Erwerb eines neuen Mietobjekts verwandt wurde. Dann handelte es sich zum Teil um Finanzierungskosten eines neu erworbenen Mietobjektes (s BFH BStBl II 1996, 595; BFH/NV 2004, 1091).

Rn. 2

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Diese Rspr hat nun der BFH aufgegeben. Danach ist ein WK-Abzug von Vorfälligkeitsentschädigungen in diesen Fällen nicht mehr möglich (BFH BFH/NV 2014, 1254). Der Veranlassungszusammenhang besteht in diesen Fällen nur zur Veräußerung, nicht jedoch "ersatzweise" zur Vermietung eines neuen Objekts. Der BFH folgt hier zu Recht der schon 2005 vom VIII. Senat zu den Einkünften aus KapVerm vertretenen Ansicht (BFH BStBl II 2006, 265). Die neue Entscheidung findet daher auch Zustimmung in der Literatur (s zB Schindler, KSR direkt 2014, Nr 8, 4; vgl auch Trossen, NWB 2014, 2316).

Rn. 3

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Abgesehen von dieser Rspr-Änderung kommt in folgenden Fällen ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigungen in Betracht:

• Soweit der Veräußerungsvorgang selbst stpfl ist (s § 23 EStG), kommt ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigungen in diesem Zusammenhang in Betracht (s Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 279, November 2019; Trossen, NWB 2014, 2319).
• Auch können Vorfälligkeitsentschädigungen dann als WK abgezogen werden, wenn es sich um eine Umschuldung handelt. Dies gilt nicht nur bei einer alleinigen Umschuldungsmaßnahme (BFH BStBl II 1986, 143), sondern auch dann, wenn im Verkaufsfall der Verkaufserlös nicht ausreicht, die Schulden, die auf dem Vermietungsobjekt liegen, zu tilgen und die Restschuld umgeschuldet wird (ebenso Schindler, KSR direkt 2014, Nr 8, 4).
• Wird eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt, um ein Darlehen mit Eigenmitteln abzulösen, und erfolgt eine Weitervermietung der Immobilie, die (teilweise) mit dem abgelösten Darlehen finanziert worden war, so ist die Vorfälligkeitsentschädigung als WK zu berücksichtigen (BFH BStBl II 2006, 265; H 21.2 EStH 2020 "Finanzierungskosten")

Rn. 4

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Im Übrigen ist zu beachten, dass im Fall der Veräußerung des Mietobjektes der Verkaufserlös zur Tilgung der Restschuld, die auf dem Mietobjekt lagerte, zu verwenden ist, will man nachträgliche Schuldzinsen (s "Nachträglicher Schuldzins") bzgl des verbleibenden Darlehens als (nachträgliche) WK geltend machen. Dass Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen sind, entlastet den Verkäufer nicht von dieser Obliegenheit (glA BFH BStBl II 2016, 79; Schallmoser, DStR 2013, 501).