Josef Mitterpleininger, Dipl.-Finw. (FH) Sebastian Gruber
Hiller, Ferien auf dem Bauernhof, Inf 1987, 411.
Verwaltungsanweisungen:
OFD Nbg v 16.01.1985, S 2230–28/St 22 (Einkommensteuerliche Behandlung der Einkünfte aus der Vermietung von Zimmern an Feriengäste durch Land- und Forstwirte);
BayLfSt v 23.01.2019, S 2230.1.1–16/2 St 32 (Einkommensteuerliche Behandlung der Einkünfte aus der Vermietung von Zimmern an Feriengäste durch Land- und Forstwirte).
Rn. 151
Stand: EL 158 – ET: 06/2022
Die Vermietung von Räumlichkeiten, die ehemals der luf Produktion, Lagerung von Vorräten, Unterbringung von luf Inventar oder zu Wohnzwecken von ArbN bzw der eigenen Familie/Altenteilen gedient haben bzw von solchen, die auf zum luf BV gehörigem Grund und Boden errichtet wurden und die nach dem Umbau/Neubau bzw nach Umwidmung als Ferienwohnungen bzw Ferienzimmer an Gäste vermietet werden, stellt dem Grunde nach keine originär luf Betätigung dar; lediglich unter den Voraussetzungen des R 15.5 Abs 12 EStR 2012 iVm R 15.7 Abs 2 EStR 2012 können solche Gebäude bzw Gebäudeteile weiterhin als (geduldetes) BV des luf Betriebs unter Einhaltung der 10 %-Grenze (H 4.2 Abs 9 EStH 2020 "Besonderheiten bei luf Betrieben") ausgewiesen werden, mit der Folge, dass die daraus erzielten Einkünfte denjenigen aus LuF zuzurechnen sind (BayLfSt v 23.01.2019, S 2230.1.1–16/2 St 32).
Dagegen können die Einkünfte aus der Vermietung neu errichteter Ferienzimmer oder -wohnungen auf zugekauften oder zum PV gehörigem Grund und Boden bzw von Räumlichkeiten, die bereits PV darstellen (zB Umwidmung einer bereits mittels Abwahl der Nutzungswertbesteuerung in das PV überführten ehemaligen Altenteilerwohnung) grundsätzlich nicht zu solchen aus LuF führen, weil insoweit gewillkürtes BV nicht gebildet werden kann, da derartige Objekte in keinem objektiven Zusammenhang mit der LuF stehen und auch nicht geeignet sind, diese zu fördern (R 4.2 Abs 9 S 3 EStR 2012); die daraus erzielten Einkünfte führen entweder zu solchen aus VuV, oder sie sind gewerblicher Natur, wenn der gewerbliche Charakter überwiegt.
Rn. 151a
Stand: EL 158 – ET: 06/2022
Nach Auffassung der FinVerw in R 15.5 Abs 12 EStR 2012 richtet sich die Abgrenzung der aus der Beherbergung Fremder erzielten Einkünfte nach den Grundsätzen von R 15.7 EStR 2012, dh nach denselben Grundsätzen wie bei einem Nichtlandwirt auch. Danach liegen grundsätzlich (und an sich unabhängig von der Zahl der vermieteten Zimmer/Wohnungen) noch Einkünfte aus LuF vor, wenn die Fremdenbeherbergung nicht hotelmäßig bzw in Form einer Fremdenpension durchgeführt wird; eine Beschränkung ergibt sich lediglich dadurch, dass die Vermietungstätigkeit nicht in den Vordergrund treten darf, also die luf Tätigkeit weiterhin für den Gesamtbetrieb bestimmend sein muss (R 4.2 Abs 9 S 2–4 EStR 2012 sowie BFH v 19.01.1982, BStBl II 1982, 526; BFH v 23.05.1991, BStBl II 1991, 798).
Erfolgt die Vermietung dagegen in Form einer Fremdenpension bzw hotelmäßigen Nutzung, liegen an sich grundsätzlich und in vollem Umfang gewerbliche Einkünfte vor; eine hotelmäßige Nutzung idS liegt nicht nur vor, wenn die Zimmer bzw Wohnungen an Feriengäste vermietet werden, sondern auch dann, wenn diese zB im Rahmen eines Generalmietvertrags zur Unterbringung von Aussiedlern bzw Asylanten bereitgehalten werden.
Aus Vereinfachungsgründen kann allerdings von der Annahme einer gewerblichen Betätigung abgesehen werden, wenn nicht mehr als drei Zimmer oder mehr als 5 Betten zur Beherbergung von Gästen bereitgehalten werden und keine Hauptmahlzeit gewährt wird; die Gewährung eines Frühstücks ist im Regelfall unschädlich, weil es sich insoweit um keine Hauptmahlzeit handelt (glA Leingärtner/Kreckl Kap 12 Rz 52). Auch die Reinigung von möblierten Zimmern stellt noch keine Gewerblichkeit dar (BFH v 11.07.1984, BStBl II S 722 und H 15.7 Abs 2 EStH 2020 "Vermietung möblierter Zimmer").
Soweit bewertungsrechtlich (in Abschn 1.02 Abs 10 BewR L) zusätzlich gefordert wird, dass die Ferienzimmer nicht mehr als 6 Wochen im Jahr vermietet werden oder andernfalls nur dann diese Räumlichkeiten zum luf Vermögen gehören sollen, wenn gleichzeitig der Betriebsinhaber insoweit seinen Wohnbedarf vorübergehend einschränkt, gilt dies für die Ertragsbesteuerung mE nicht (glA Felsmann Kap A Rz 368b), dh, der Landwirt kann mE ganzjährig Fremdenzimmer bereithalten und vermieten, soweit er nur die oben genannte Zimmer-/Bettengrenze nicht überschreitet.
Gleichwohl kann der Landwirt jedoch auch in diesen Fällen auf die Anwendung der Vereinfachungsregelung verzichten und die Fremdenbeherbergung in vorstehendem Sinn von Hause aus als gewerbliche Betätigung behandeln; die Überführung der bisher dem luf BV zuzurechnenden Räumlichkeiten in den gewerblichen Bereich erfolgt dann grundsätzlich zum Buchwert (s § 6 Abs 3 EStG; BFH v 17.08.1972, BStBl II 1972, 903).
Rn. 151b
Stand: EL 158 – ET: 06/2022
Für eine mit dem Betrieb einer Fremdenpension bzw eines Hotels vergleichbare Form der Vermietung spricht ua, wenn zum einen sachliche und personelle Vorkehrungen, wie es die jederzeiti...