Josef Mitterpleininger, Dipl.-Finw. (FH) Sebastian Gruber
Rn. 268
Stand: EL 172 – ET: 04/2024
Die Einnahmen aus der Beherbergung von Fremden (durch Vermietung von zum luf BV gehörenden Ferienwohnungen und -zimmern) können gemäß R 15.5 Abs 13 EStR 2012 aus Vereinfachungsgründen noch den Einkünften aus LuF zugeordnet werden, wenn weniger als vier Zimmer und weniger als sechs Betten bereit gehalten werden und keine Hauptmahlzeit gewährt wird. Die Gewinne aus dieser Betätigung sind allerdings nicht unter § 13a Abs 7 S 1 Nr 3 EStG (mit 40 % der Einnahmen) zu erfassen, sondern bei § 13a Abs 3 S 1 Nr 5 EStG (aA Kulosa in Schmidt, § 13a EStG Rz 45 (42. Aufl 2023)), dort allerdings ohne jeglichen Abzug von damit zusammenhängenden BA (BMF vom 10.11.2015, BStBl I 2015, 877 Rz 75; s Rn 281).
Nur dann, wenn die vorgenannten Abgrenzungsmerkmale überschritten sind (durch Bereithaltung von mehr als drei Zimmern bzw fünf Betten oder indem zusätzlich auch Hauptmahlzeiten gewährt werden), liegen insgesamt Einnahmen nach R 15.5 Abs 9 EStR 2012 vor (BMF vom 10.11.2015, BStBl I 2015, 877 Rz 76).
Rn. 269
Stand: EL 172 – ET: 04/2024
Vermietet der LuF dagegen Ferienwohnungen, sind die daraus erzielten Einnahmen gemäß § 13a Abs 3 Nr 5 EStG in voller Höhe bei den Miet- und Pachtzinsen zu erfassen, weil der Schwerpunkt der erbrachten Leistung gewöhnlich in der Überlassung des Wohnraums liegen wird.
Beispiel:
Landwirt Maier veräußert ein zum luf BV gehörendes Grundstück mit einem Veräußerungsgewinn von 500 000 EUR, den er einer Rücklage nach § 6c EStG zuführt. Er errichtet anschließend auf einem zum BV gehörenden Teil der Hofstelle ein Gebäude, in dem sich zwei Ferienwohnungen befinden. Die Ferienwohnungen können zum luf BV gehören, sofern die Vermietungsleistungen die Merkmale eines Gewerbebetriebs nicht erfüllen. Die vorhandene Rücklage nach § 6c EStG kann auf die HK der Ferienwohnungen übertragen werden.
Hinweis:
Sollte die Vermietung der Ferienwohnungen die Merkmale eines Gewerbebetriebs erfüllen, hätte dies unmittelbar keine ertragsteuerlichen Folgen. Der für die Errichtung der beiden Wohnungen in Anspruch genommene Grund und Boden wechselt nach § 6 Abs 5 S 1 EStG zum Buchwert vom luf in das gewerbliche BV des StPfl; auch die in der LuF begründete und dort bis zur Fertigstellung der Ferienwohnungen verbleibende Rücklage nach § 6c EStG kann auf die HK der Ferienwohnungen übertragen werden (Umkehrschluss aus § 6b Abs 4 S 2 EStG).
Rn. 270
Stand: EL 172 – ET: 04/2024
Dieser für den LuF ungünstigen Sachbehandlung kann er nur dadurch ausweichen, dass er entweder für den Gesamtbetrieb gemäß § 13a Abs 2 EStG zur Gewinnermittlung nach § 4 Abs 3 EStG bzw freiwillig zur Buchführung übergeht oder indem er die Ferienzimmer/Ferienwohnungen in ein daneben bestehendes bzw neu zu begründendes gewerbliches BV desselben StPfl überführt. Eine gemäß § 6 Abs 5 S 1 EStG erfolgsneutrale Überführung der bisher im (geduldeten) luf BV befindlichen Ferienzimmer wird zumindest immer dann möglich sein, wenn neben der reinen Vermietungsleistung – wie meist der Fall – Dienstleistungen in einem Umfang erbracht werden, welche die Beherbergung nach außen hin als einheitliche gewerbliche Betätigung in Erscheinung treten lassen (vgl R 15.7 EStR 2012 und Bay LfSt vom 23.01.2019, S 2230.1.1–16/2 St 32 sowie OFD Frankfurt vom 15.02.2019, S 2230 A – 008 – St 216). Unter diesen Voraussetzungen ist der LuF mE selbst dann nicht gehindert, den Beherbergungsbereich (freiwillig) als gewerblich zu behandeln, wenn die Grenzen des R 15.5 Abs 13 EStR 2012 – weniger als vier Zimmer und weniger als sechs Betten – nicht überschritten sind, denn die Vereinfachungsregel kann, aber muss der LuF nicht in Anspruch nehmen. Eine erfolgsneutrale Überführung gemäß § 6 Abs 5 S 1 EStG der Ferienwohnung(en) in ein gewerbliches BV desselben StPfl sollte mE ebenfalls unter den Voraussetzungen des H 15.7 Abs 2 EStH 2022 "Ferienwohnung" gestaltbar sein, wenn also zB die Vermietung der Ferienwohnung(en) nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Kann eine Gewerblichkeit der Vermietung der Ferienzimmer bzw -wohnungen im Einzelfall nicht angenommen werden, bleibt als letzte Möglichkeit, die Vermietungstätigkeit in eine gewerblich geprägte PersGes iSd § 15 Abs 3 Nr 2 EStG auszugliedern.