Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 2 U ... / hal) Leerstehenlassen einer Wohnung

Rn. 119

Stand: EL 159 – ET: 08/2022

Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung sind dann als vorweggenommene WK abziehbar (dh Überschusserzielungsabsicht besteht), wenn sich der StPfl endgültig entschlossen hat, daraus VuV-Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat (BFH IX R 1/07, BFH/NV 2009, 68; BFH IX R 39/08, BStBl II 2009, 776; BFH IX R 54/08, BStBl II 2010, 124; BFH IX R 3/10, BStBl II 2011, 166; BFH IX R 14/12, BStBl II 2013, 279; BFH IX R 15/12, BFH/NV 2013, 720; BFH IX R 38/12, DStRE 2013, 2323; BFH IX R 68/10, BStBl II 2013, 369; BFH IX R 48/12, BStBl II 2013, 693; BFH IX R 17/16, BStBl II 2017, 633; BFH IX R 42/15, BFH/NV 2017, 1422; FG He 5 V 2138/09, DStRE 2010, 1485 rkr; FG Nds 11 K 12 069/08, DStRE 2011, 81 rkr; FG Köln 7 K 1166/12, DStRE 2014, 67 rkr), zB wenn er alternativ erwägt, die Wohnung auch zu veräußern (BFH IX R 1/07, BFH/NV 2009, 68). Das gilt auch für den teilweisen Leerstand einzelner Räume innerhalb einer im Übrigen anderweitig genutzten Wohnung (BFH IX R 38/12, DStRE 2013, 2323).

Diesen endgültigen Entschluss muss der StPfl anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen nachweisen (BFH IX R 1/07, BFH/NV 2009, 68; BFH IX R 54/08, BStBl II 2010, 124; BFH IX R 3/10, BStBl II 2011, 166; BFH IX R 14/12, BStBl II 2013, 279; BFH IX R 38/12, DStRE 2013, 2323; BFH IX R 15/12, BFH/NV 2013, 720; BFH IX R 17/16, BStBl II 2017, 633). Besteht für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt, muss der StPfl zielgerichtet darauf hinwirken (uU auch umbauen), um eine Vermietbarkeit zu erreichen; bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dies gegen den endgültigen Entschluss der Überschusserzielungsabsicht (BFH IX R 54/08, BStBl II 2010, 124 zu 30-jährigem Leerstand; BFH IX R 49/09, BStBl II 2010, 1038; FG Nds 11 K 12 069/08, DStRE 2011, 81 rkr; auch s Rn 121b; ähnlich schon BMF v 08.10.2004, BStBl I 2004, 933 Rz 24ff). Ein besonders lang andauernder (hier: mehr als 20 Jahre), strukturell bedingter Leerstand (in betreffend Stadt stand die Hälfte des Mietwohnraums leer) einer Wohnimmobilie kann auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung dazu führen, dass die Einkünfteerzielungsabsicht ohne Zutun oder Verschulden des StPfl wegfällt (BFH IX R 14/12, BStBl II 2013, 279; BFH IX R 48/12, BStBl II 2013, 693).

Eine Einkünfteerzielungsabsicht fehlt auch, wenn der StPfl nach Erwerb eines baufälligen Wohngebäudes dieses über 10 Jahre lang in Eigenarbeit saniert und nach Fertigstellung an den Sohn überträgt, der es anschließend zu Wohnzwecken vermietet (FG Nds 11 K 12 069/08, DStRE 2011, 81 rkr). Auch BFH IX R 3/10, BStBl II 2011, 166 zweifelt die Einkünfteerzielungsabsicht an, wenn sich 10 Jahre nach Renovierungsbeginn (bei vorheriger Vermietung von später in einer größeren Wohneinheit aufgegangenen Wohnräumen) nicht absehen lässt, ob und ggf wann Einkünfte aus VuV daraus erzielt werden. Ähnlich BFH IX R 17/16, BStBl II 2017, 633 bei seit 17 Jahren nicht zum Erfolg führender Betriebsbereitschaft der Wohnung zur Vermietung.

Leerstandszeiten iR einer Untervermietung einzelner Räume innerhalb einer Wohnung sind der Vermietung zuzuordnen, wenn ein solcher Raum nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer steht und feststeht, dass das vorübergehend leerstehende Objekt weiterhin für eine Neuvermietung bereitgehalten wird (BFH IX R 19/11, BStBl II 2013, 376).

Zu den "nachhaltigen Vermietungsbemühungen" (Einzelfallumstände entscheiden aber, BFH IX R 68/10, BStBl II 2013, 369; BFH IX R 15/12, BFH/NV 2013, 720; BFH IX R 42/15, BFH/NV 2017, 1422; Schallmoser, DStR 2013, 501):

• Reaktion auf Mietgesuche (Kontaktaufnahme mit Mietinteressenten) oder Bewerbung des Objekts in geschlossenen Foren (zB Unternehmenspublikationen, Schwarzes Brett) kann ernsthafte Vermietungsbemühung sein, aber dann erhöhte Anforderungen an die Nachhaltigkeit (BFH IX R 68/10, BStBl II 2013, 369; BFH IX R 14/12, BStBl II 2013, 279)
• Es reicht (Einzelfallumstände entscheiden!) uU nicht aus, nur einen Maklerauftrag zu erteilen, aber nicht den Kreis der möglichen Mieter anderweitig zu vergrößern auf Privatinteressenten (BFH IX R 54/08, BStBl II 2010, 124).
• Es reicht bei einer teuren, schwer vermietbaren und seit Jahren leerstehenden Wohnung nicht aus, nur eine Besichtigung durchzuführen und ein Inserat zu schalten, aber keinen Makler zu beauftragen (BFH IX R 1/07, BFH/NV 2009, 68).
• Bei 10-jährigem Leerstand einer Wohnung reichen wiederholte eigene Vermietungsanzeigen in Zeitungen und/oder Internet nicht aus (BFH VIII R 51/09, BFH/NV 2013, 365), insbesondere bei geringen Ausgaben für Inserate (hier ca EUR 150 im Streitjahr) und bei starker Mietnachfrage und nur geringer Leerstandsquote (betreffend wohl Mchn).
• Das Festhalten an einem einzigen Mietinteressenten über Jahre hinweg ohne weitere Vermietungsbemühungen bei einem seit Jahren leerstehenden Wohnobjekt reicht nicht aus (FG Köln 7 K 1166/12, DStRE 2014, 67 rkr).
• ggf (Einzelfallumstände entscheiden) muss ...