Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 20 ... / a) Vermietung und Verpachtung

Rn. 1580

Stand: EL 162 – ET: 12/2022

Entscheidendes Abgrenzungskriterium für die Zuordnung der Einkünfte zu den Einkünften aus VuV ist die Zwecksetzung des eingesetzten Kapitals. Ist das Kapital dazu bestimmt, unbewegliche WG zu erwerben oder herzustellen, die danach der Erzielung von Einkünften aus VuV dienen, so gehören vor der Kapitalverwendung hieraus erzielte Guthaben- wie Schuldzinsen zu den Einkünften aus VuV.

Dabei ist bei Einzelpersonen und Eigentümergemeinschaften bis zum tatsächlichen Einsatz des Kapitals und darüber hinaus, zB bei Zinsen aus der Anlage von Instandhaltungsrücklagen oder Zinserträgen aus Mietkonten, davon auszugehen, dass zunächst der eigenständige Zweck verfolgt wird, KapErtr zu erzielen, die den Einkünften aus KapVerm zuzuordnen sind.

Sämtliche Einnahmen und Ausgaben von Grundstücksgesellschaften hingegen, deren ausschließlicher Gesellschaftszweck die Erzielung von Einkünften aus VuV ist und die nicht als gewerblich gemäß § 15 Abs 3 Nr 2 EStG anzusehen sind, insbesondere bei geschlossenen Immobilienfonds, gehören zu den Einkünften aus VuV. Daher sind die Guthaben- und Schuldzinsen für das EK und FK zur Anschaffung oder Herstellung der Immobilie, die vermietet werden soll, den Einkünften aus VuV zuzuordnen. Einkünfte aus KapVerm können bei Grundstücksgesellschaften nur dann in Betracht kommen, wenn Kapital langfristig verzinslich angelegt wird und deutlich erkennbar kein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus VuV besteht.

Andererseits gehören jedoch die vom Zeitpunkt der vorzeitigen Besitzeinweisung an zu zahlenden Zinsen für eine Enteigungsentschädigung zu den Einkünften aus KapVerm, wenn der Enteignungsberechtigte wirtschaftliches Eigentum am Grundstück erlangt hat (BFH v 28.10.1998, X R 96/96, BStBl II 1999, 217; BFH v 24.04.1980, VIII R 120/76, BStBl II 1980, 570; BFH v 12.09.1985, VIII R 306/81, BStBl II 1986, 252). In diesem Falle stellt die Verzinsung das Entgelt für die Nutzung der Enteignungsentschädigung und nicht für die Nutzungsüberlassung des Grundstücks dar. Anders ist zu entscheiden, wenn die endgültige Enteignung noch ungewiss ist und zunächst steuerrechtlich ein der Miete vergleichbares Verhältnis vorliegt; in diesem Falle zählt die Entschädigung zu den Einkünften aus VuV (BFH v 14.06.1963, VI 216/61 U, BStBl III 1963, 380).

Zur Abgrenzung der Aufwendungen und Erträge aus Bausparverträgen s Rn 658 und s § 21 Anh 1: ABC der Einnahmen "Bausparguthabenzins" (Nacke).

Termingeschäfte (zB Zinsbegrenzungsvereinbarungen oder Swaps), die zu den Einkünften aus VuV gehören, fallen nicht unter die Einkünfte des § 20 EStG. Derartige Geschäfte werden von den StPfl – wie bei den betrieblichen Einkünften – meist zu Absicherungszwecken (Absicherung von Darlehen, die der Finanzierung vermieteter Immobilien dienen) abgeschlossen.