Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / 2. Beginn zeitlich überschaubarer Leerstandszeiten

Rn. 246

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Beabsichtigt der StPfl seine bisher vermietete Wohnung, die seit kurzem leer steht, wieder zu vermieten, so ist nach st Rspr des BFH erforderlich, die objektiven Umstände darzulegen und ggf zu beweisen, woraus sich die innere Tatsache der Einkünfteerzielungsabsicht ergibt. Abgesehen von einer vorübergehenden Leerstandszeit direkt im Anschluss an eine Vermietung, in der hier auch ohne weitere Nachweise von einem Bestehen der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen wird (vgl Schallmoser, DStR 2013, 507), ist aber die spezielle Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Dies gilt von Anfang an auch für den Fall, in dem dem Leerstand keine vorherige Vermietung vorausgegangen ist. Grundsätzlich ist der Vermieter frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihre Bewerbung vorzunehmen (BFH BStBl II 2013, 279).

Folgende Nachweismöglichkeiten für ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen hat der Vermieter, die von der Rspr anerkannt werden:

Rn. 247

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• fortgesetzte Vermietungsinserate
• Einschaltung eines Maklers
• Beauftragung der Wohnungsverwaltung mit der Mietersuche
• Rechnungen über Zeitungsanzeigen
• Nachweise über Angebote im Internet
• Nachweise über Bewerbung in geschlossenen Foren (zB Unternehmenspublikationen oder am "Schwarzen Brett")
• Benennung von Mietinteressenten.

Rn. 248

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Hier ist nach den Umständen des Einzelfalls zu prüfen, ob die konkreten Nachweise den Schluss zulassen, dass von ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen auszugehen ist. Der BFH v 11.12.2012, BStBl II 2013, 279 hat zum Ausdruck gebracht, dass dem StPfl bei der Wahl der Vermietungsbemühungen ein angemessener Beurteilungsspielraum zusteht. Deshalb dürfte bei der Prüfung dieser Voraussetzung kein allzu strenger Maßstab angelegt werden können.

Gleichwohl können einzelne Umstände in ihrer Gesamtheit gegen die Ernsthaftigkeit der Einkünfteerzielungsabsicht sprechen (s zB FG Thüringen EFG 2017, 1343). So hat das FG die außergewöhnlichen Verhaltensweisen, wie die Aufforderung, bei der Wohnungsbesichtigung Überzieher über die Schuhe anzuziehen, den Hinweis, ein Hamsterkäfig solle nicht auf den Boden gestellt werden, und die Erlaubnis, nur im hintersten Teil des Gartens rauchen zu dürfen, in der Gesamtheit als gegen eine ernsthafte Vermietungsabsicht sprechende Umstände gewertet.

Rn. 249

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Extrem stellt sich der fehlende Nachweis von Vermietungsbemühungen in den drei weiteren Streitfällen dar, die der BFH auch am 11.12.2012 entschieden hat (BFH BFH/NV 2013, 543; 2013, 541; 2013, 540). Dort hatte der Kläger im Zeitraum zwischen Mitte 2001 – dem Beginn des Leerstands – und Mitte 2007 nicht viel unternommen. Er hatte nur pauschal (mündliche) Werbemaßnahmen im Bekanntenkreis sowie bei Firmen und Institutionen behauptet, jedoch – iRd ihm obliegenden Feststellungslast – keinerlei Nachweise über Art, Umfang und Intensität dieser Bemühungen oder über die Identität angeblicher Interessenten bzw Gesprächspartner erbracht. Erst 2007 erfolgte die erste Bewerbung des Objekts in Zeitungsannoncen. Auch ist nicht – worauf der BFH als Nachweismöglichkeit für die Einkünfteerzielungsabsicht hinweist – in den genannten Streitfällen dargetan, dass eine Bewerbung des Objekts aufgrund erforderlicher Renovierungsarbeiten oder aus anderen Gründen nicht möglich gewesen wäre.

Rn. 250

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Diese Grundsätze gelten auch für vorübergehende Leerstandszeiten bei einer Untervermietung von einzelnen Wohnräumen. Auch hier können die Leerstandszeiten zwischen einzelnen Vermietungen steuerlich berücksichtigt werden (BFH BStBl II 2013, 376 mit Anmerkung Bode, FR 2013, 769).

Rn. 251–255

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vorläufig frei