Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / 3. Lang andauernde Leerstandszeiten

Rn. 256

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Mit den Urt des BFH v 11.12.2012 (hier zB BFH BFH/NV 2013, 720) stellt der IX. Senat des BFH heraus, welche Maßnahmen erforderlich sind, um bei länger leerstehenden Objekten von einer Bejahung der Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen zu können. Wann von einem längeren Leerstand auszugehen ist, konkretisiert er aber nicht. Er spricht nur von einem "zeitlich begrenzten Beurteilungsspielraum" des StPfl (s auch BFH BFH/NV 2015, 668; zu Leerständen bei Ferienimmobilien im Ausland s FG Mchn v 29.06.2015, 7 K 2102/13, DStRE 2017, 17). Es ist daher Aufgabe der FG, diesen unbestimmten Rechtsbegriff zu konkretisieren.

Ist dieser zeitliche Beurteilungsspielraum überschritten, so beginnt quasi eine Phase, die bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb iRd Prüfung von Liebhabereifällen der Zeit nach der Anlaufphase, in der von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen wird, vergleichbar ist. Der StPfl muss, um eine Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen zu können, auf den längeren Leerstand reagieren.

Rn. 257

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Der BFH führt in seiner Entscheidung zum 11.12.2012 (BFH BStBl II 2013, 279; bestätigt durch BFH BFH/NV 2017, 1322) hierzu aus:

Zitat

"Jedenfalls hätte die Tatsache, dass in dieser langen Zeitspanne kein Mieter gefunden wurde, dem Kläger Anlass geben müssen, seine Vermietungsbemühungen sowohl in der Intensität zu steigern als auch in der Zielrichtung zu verändern. [So hätten] [...] die vorgenannten Umstände es beispielsweise nahegelegt [...], zum Zwecke der Vermietung der Wohnung nicht nur eigene, im Wesentlichen unveränderte Vermietungsanzeigen in Zeitungen zu schalten, sondern einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen. Darüber hinaus hätte der Kläger [...] durch entsprechende Zugeständnisse bei der geforderten Miethöhe, bei der beabsichtigten Mietdauer (auch zeitlich befristete anstatt ausschließlich langfristige Vermietung) sowie im Hinblick auf die für ihn (ggf aus persönlichen Gründen) als Mieter akzeptablen Personen versuchen müssen, die Attraktivität des Objekts zu erhöhen; die bloße – auch subjektiv erkennbar erfolglose – stereotype Wiederholung der bis zu diesem Zeitpunkt unternommenen Vermietungsanzeigen durfte [...] daher als Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht [zu] [...] werten [sein]."

Rn. 258

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Indizien, die für oder gegen eine Vermietungsabsicht in dieser Phase sprechen können, sind auch die Dauer einer in der Leerstandszeit – vom StPfl ggf auch selbst – durchgeführten Renovierung zur Vorbereitung einer erneuten Vermietung (vgl BFH BFH/NV 2008, 202; BStBl II 2011, 166; 2013, 279; BFH/NV 2017, 1322). Weiterhin kann auch der zeitliche Umfang des Leerstands an sich als Indiz für oder gegen die Einkünfteerzielungsabsicht herangezogen werden (BFH BStBl II 2013, 279; bestätigt durch BFH BFH/NV 2017, 1322). Auch kann der Wechsel von der Absicht, eine möblierte Wohnung zu vermieten, zu der Absicht, die Vermarktung einer unmöblierten Wohnung vorzunehmen, als Indiz für das Vorliegen einer Vermietungsabsicht in dieser Phase angesehen werden (BFH BFH/NV 2015, 494).

Rn. 259

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Als vorweggenommene oder vergebliche WK können die Aufwendungen geltend gemacht werden, die auf Zeiten eines Leerstand sich beziehen und entstanden sind, bevor überhaupt Einnahmen erzielt wurden (BFH BFH/NV 2016, 1261; bestätigt durch BFH BFH/NV 2017, 1322). Voraussetzung ist aber, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Ein solcher Abzug ist von dem Zeitpunkt an gegeben, zu dem sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss, Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst worden ist (BFH BFH/NV 2016, 1261; bestätigt durch BFH BFH/NV 2017, 1322).

Rn. 260–262

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

vorläufig frei