Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 21 ... / 3. Laufende Aufwendungen und Aufwendungen zur Erhaltung und Modernisierung des Mietobjekts

Rn. 486

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

Die laufenden Aufwendungen (zB Verwalterkosten, GrSt, Müllabfuhrgebühren, Schuldzinsen) sind als WK im Zeitraum des Abflusses (§ 11 Abs 2 EStG) abzugsfähig. Dies können auch Fahrtkosten sein, die mit der Entfernungspauschale von 0,30 EUR oder mit den tatsächlichen Kosten anzusetzen sind (s FG BBg EFG 2015, 1087, nachgehend BFH BStBl II 2016, 532). Dies hängt davon ab, ob Fahrten zu dem Mietobjekt nur gelegentlich (zB eine Fahrt pro Monat) durchgeführt werden, dann können die tatsächlichen Kosten angesetzt werden (s Mellinghoff in Kirchhof/Seer, § 21 EStG Rz 62 "Fahrtkosten", 20. Aufl; Schallmoser in Brandis/Heuermann, § 21 EStG Rz 400 "Reisekosten", November 2019; Thürmer in Brandis/Heuermann, § 9 EStG Rz 541 f; Pfirrmann in H/H/R, § 21 EStG Rz 300 "Reisekosten", Oktober 2018). Eine Beschränkung auf die Entfernungspauschale ist aber dann gegeben, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet (BFH BStBl II 2016, 532). Dies ist der Fall, wenn der StPfl fortdauernd und immer wieder das Vermietungsobjekt aufsucht (BFH BStBl II 2016, 532 zur regelmäßigen Arebitsstätte). Nach neuem Reisekostenrecht dürfte nichts anderes gelten (s Trossen, HFR 2016, 509; Schallmoser, jM 2016, 302; Pfirrmann in H/H/R § 21 EStG Rz 300 "Reisekosten", Oktober 2018; Baldauf, EFG 2015, 1089).

Bei den Erhaltungsaufwendungen für ein Mietobjekt ist zu differenzieren. Diese sind grds als WK ebenfalls abzugsfähig.

a) Abgrenzung zu den HK

Rn. 487

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Ein Abzug kommt zunächst dann nicht in Betracht, wenn die Erhaltungsaufwendungen anschaffungsnahe HK darstellen. Nach § 6 Abs 1 Nr 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, zu den HK, wenn sie ohne die USt 15 % der AK des Gebäudes übersteigen (beachte neue Rspr des BFH BStBl II 2016, 992; 2016, 996; 2016, 999; BFH/NV 2017, 1652; hierzu s ausführlich Schiessl, StuB 2016, 719).

Rn. 488

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Ansonsten ist ebenfalls eine Abgrenzung zu den HK vorzunehmen. Ausgangspunkt ist auch bei den Einkünften aus VuV § 255 HGB. Danach sind HK Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen.

Rn. 489–490

Stand: EL 157 – ET: 04/2022

vorläufig frei

aa) Herstellung eines neuen WG

Rn. 491

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Die Herstellung eines (neuen) WG ist – neben der Schaffung eines bisher noch nicht vorhandenen WG (Erst-Herstellung) und der Wiedererstellung eines bereits vorhandenen, aber zerstörten oder unbrauchbar gewordenen WG (Zweit-Herstellung) – auch dann anzunehmen, wenn ein vorhandenes WG aufgrund von Baumaßnahmen in seiner Funktion bzw seinem Wesen verändert wird (Funktions-/Wesensänderung). Ein solcher Fall der Wesensänderung ist bei einem vorhandenen Gebäude oder Gebäudeteil gegeben, wenn sich durch bauliche Maßnahmen dessen Funktion/Nutzung, dh die Zweckbestimmung ändert. Nicht erforderlich ist, dass sich durch den Umbau "die Nutzungsfunktion des ganzen Gebäudes verändert"; es genügt die Änderung der Nutzungsfunktion eines Gebäudeteils (vgl BFH BFH/NV 2005, 543 unter II.1.a. mwN; BFH BStBl II 2007, 922).

Rn. 492

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Eine reine Umgestaltung von vermieteten Räumen durch Verlegung und Entfernen von Zwischenwänden genügt danach nicht, solange die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude nicht das bautechnische Gepräge geben, zB wenn sie verbrauchte Teile ersetzen, die für die Nutzungsdauer bestimmend sind (vgl BFH BStBl II 2003, 590; BStBl II 2007, 922). Die Einfügung zB von Zwischenwänden, um die Vermietbarkeit zu fördern, kann für sich allein nicht zur Annahme von HK führen (vgl BFH BFH/NV 1999, 603; BStBl II 2007, 922).

Rn. 493–497

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vorläufig frei

ab) Erweiterung und wesentliche Verbesserung eines WG

Rn. 498

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"Erweiterung" und "wesentliche Verbesserung" iSd § 255 Abs 2 S 1 HGB (2. und 3. Alt) beziehen sich auf ein bereits vorhandenes WG.

Rn. 499

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Unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung sind (nachträgliche) HK gegeben, wenn nach Fertigstellung etwas Neues geschaffen wurde, also – gemessen an ihrer Funktion – bisher nicht vorhandene Bestandteile in das Gebäude eingefügt werden, deren Einbau neben der Substanzmehrung auch eine "Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes" zur Folge haben (vgl im Einzelnen BFH BStBl II 2004, 949 mwN; BFH BStBl II 2007, 922). Dies gilt zB, wenn durch die Baumaßnahme ein größerer Raum geschaffen und damit zugleich die Wohnfläche vergrößert wird (vgl BFH BStBl II 2003, 596 unter II.2.f.bb. mwN; BFH BStBl II 2007, 922).

Rn. 500–505

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vorläufig frei

Rn. 506

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Eine wesentliche Verbesserung ist bei einem Wohngebäude immer dann gegeben, wenn der Gebrauchswert (das Nutz...