Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 3 S ... / 70. Steuervergünstigungen in Zusammenhang mit REIT (§ 3 Nr 70 EStG)

Schrifttum (ab 2000):

Kollmorgen/Hoppe/Feldhaus, Die deutsche REIT-AG – Mustersatzung mit Erläuterungen, BB 2007, 1345;

Bron, Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-AG mit börsennotierten Anteilen, Beil BB-Special 7/2007, 2;

Dettmeier/Gemmel/Kaiser, Die Einführung des deutschen REIT – eine erste steuerliche Analyse des REITG, BB 2007, 1191;

Kühnberger, Rechnungslegung und Bilanzpolitik der REIT-AG, BB 2007, 1211;

Breinersdorfer/Schütz, German Real Estate Investment Trusts (G-REIT) – Ein Problemaufriss aus Sicht des Fiskus, DB 2007, 1487;

Korn/Strahl, Steuerliche Hinweise und Dispositionen zum Jahresende 2007, NWB F 2, 9489;

Haase/van Dreveldt, Gesellschafts- und steuerrechtliche Rahmenbedingungen deutscher Immobilien-AG: Deutsches REITG verabschiedet, Stbg 2007, 329;

Friedrich/Fleischer, REIT-AG: Neue Aufgaben für Unternehmensführung und Abschlussprüfer aus § 1 Abs 4 REITG, DB 2007, 2019;

Wienbracke, Der deutsche Real Estate Investment Trust (REIT), NJW 2007, 2721;

Korezkij/Fuchs, REITG: Die Probleme mit der rückwirkenden Gewährung der Steuerbefreiung nach § 17 Abs 1 REITG, BB 2007, 2098;

Korezkij, REITG: Exit-Tax bei der Übertragung von Immobilien auf eine REIT-AG und beim steuerlichen Statuswechsel, BB 2007, 1699;

Korts, Die Besteuerung von G-REITS nach der Unternehmensteuerreform 2008, Stbg 2008, 97;

Classen, REITS und Vor-REITS – Gegenüberstellung der rechtlichen Ausgestaltung, BB 2008, 2104;

Korezkij, Die erste REIT-Novelle: Berücksichtigung von Vorbelastungen bei der Besteuerung der REIT-Aktionäre nach § 19a REITG-E, BB 2008, 1367;

Gemmel/Kaiser, Aktuelles zum deutschen REIT – Chancen und Risiken der Finanzkrise, DStR 2009, 1346;

Balmes/Classen, Das JStG 2009 als Reparaturmaßnahme des REITG, FR 2009, 454.

a) Entstehungsgeschichte der Vorschrift, Verfassungsrecht, EU-Recht

Rn. 2580

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

Art 2 Nr 1, Art 7 des Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-AG mit börsennotierten Anteilen (REITG vom 28.05.2007, BGBl I 2007, 914) fügte mit Wirkung ab 01.01.2007, also rückwirkend in § 3 EStG die Nr 70 ein, die sich mit Steuervergünstigungen in Bezug auf REIT (real estate investment trusts, zur Legaldefinition s § 1 Abs 1 REITG) befasst. Art 1 des vorbezeichneten Gesetz enthält das (gesonderte) REITG.

Hinweis: Wegen der zeitlichen Befristung (s Rn 2591a, 2592a und 2594a) ist die Vorschrift heute nicht mehr relevant (s Levedag in Schmidt, § 3 EStG Rz 230 aE (42. Aufl 2023).

Rn. 2580a

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

Hintergrund ist, dass in Deutschland bislang ein international bekanntes und anerkanntes Instrument zur indirekten Immobilienanlage fehlte. Als internationaler Standard haben sich bereits in 20 Ländern REIT (zB USA, UK, Kanada, Japan, Frankreich, Benelux-Staaten, s Rn 2596) durchgesetzt, die sich dadurch auszeichnen, dass die Gewinne nicht auf Gesellschafts-, sondern auf Gesellschafterebene (bei Ausschüttungen) besteuert werden. Diese Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene ist an umfangreiche Anforderungen geknüpft. Mit der Einführung dieser REIT soll ein bisheriger Wettbewerbsnachteil Deutschlands ausgeglichen und das Spektrum der indirekten Immobilienanlage ergänzt werden (BT-Drucks 16/4026; Kollmorgen/Hoppe/Feldhaus, BB 2007, 1345).

Rn. 2580b

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Da § 3 Nr 70 EStG Immobiliarveräußerungen an REIT gegenüber solchen an andere Gesellschaften/Personen begünstigt, sieht Bron, Beilage BB-Special 7/2007, 27 darin einen Verstoß gegen Art 3 Abs 1 GG sowie (aA Breinersdorfer/Schütz, DB 2007, 1487) gegen Art 107 AEUV (= früherer Art 87 EGV), da es sich um eine Beihilfe handele und die Freiheit des Kapitalverkehrs behindert werde. Nach hier vertretener Ansicht liegt es im weiten Ermessensspielraum des Gesetzgebers, diese Form der indirekten Immobilienanlage steuerlich zu fördern.

Rn. 2580c

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In Bezug auf die Freiheit des Kapitalverkehrs (Art 63 AEUV = früherer Art 56 EGV) wird es auch als kritisch angesehen, dass § 11 Abs 4 REITG eine Höchstbeteiligungsquote von 10 % je Anteilseigner vorsieht (s Rn 2582 sowie Breinersdorfer/Schütz, DB 2007, 1487, die einen Verstoß verneinen).

Rn. 2580d

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Art 7 Nr 1 des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2009/65/EG zur Koordinierung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften betreffend bestimmte Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren (OGAW-IV-UmsG vom 22.06.2011, BGBl I 2011, 1126) änderte § 3 Nr 70 S 3 Buchst b EStG mit Wirkung ab 01.01.2011; dazu s Rn 2594, 2594a).

b) Grundzüge des REITG

ba) Die Legaldefinition

Rn. 2581

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§ 1 Abs 1 REITG enthält die Legaldefinition der REIT. Deren Rechtsform kann nur die AG sein, dh, soweit das REITG nichts anders bestimmt, gilt das AktG (§ 1 Abs 3 REITG). Eine Mustersatzung bringen Kollmorgen/Hoppe/Feldhaus, BB 2007, 1345. Der Unternehmensgegenstand muss sich auf folgende Punkte beschränken:

(1)

Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an

(a)	inländischen unbeweglichen Vermögen mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien,
(b)	ausländischen unbeweglichen Vermögen, soweit dies im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft-, Personenvereinigung oder -Vermögensmasse o...