Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 3 S ... / b) Grundzüge des REITG

ba) Die Legaldefinition

Rn. 2581

Stand: EL 170 – ET: 01/2024

§ 1 Abs 1 REITG enthält die Legaldefinition der REIT. Deren Rechtsform kann nur die AG sein, dh, soweit das REITG nichts anders bestimmt, gilt das AktG (§ 1 Abs 3 REITG). Eine Mustersatzung bringen Kollmorgen/Hoppe/Feldhaus, BB 2007, 1345. Der Unternehmensgegenstand muss sich auf folgende Punkte beschränken:

(1)

Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an

(a)	inländischen unbeweglichen Vermögen mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien,
(b)	ausländischen unbeweglichen Vermögen, soweit dies im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft-, Personenvereinigung oder -Vermögensmasse oder einer einem REIT vergleichbaren Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse stehen und
(c)	anderen Vermögensgegenständen iSd § 3 Abs 7 REITG (zB Bankguthaben, Geldmarktinstrumente, Forderungen, Verbindlichkeiten)

zu erwerben, zu halten, iRd Vermietung, Verpachtung und des Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher (Legaldefinition: § 3 Abs 6 REITG) Hilfstätigkeiten (Legaldefinition: § 3 Abs 4 REITG) zu verwalten und zu veräußern;

(2)

Anteile an Immobilien-PersGes (Legaldefinition: § 3 Abs 1 REITG, idR wird es sich um Mitunternehmerschaften iSd § 15 Abs 1 Nr 2 EStG handeln) zu erwerben, zu halten und zu veräußern; also nicht: Immobilien-KapGes (kritisch deswegen Dettmeier/Gemmel/Kaiser, BB 2007, 1191);

(3)

Anteile an REIT-Dienstleistungsgesellschaften (Legaldefinition: § 3 Abs 2 REITG) zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern;

(4)

Anteile an Auslandsobjektgesellschaften (Legaldefinition: § 3 Abs 3 REITG) zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern;

(5)

Anteile an KapGes zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern, die persönlich haftende Gesellschafter einer Gesellschaft iSd Nr 2 (= Immobilien-PersGes, § 3 Abs 1 REITG) und an dieser vermögensmäßig nicht beteiligt sind (dh der Fall der typischen AG & Co KG).

Rn. 2581a

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Ferner ist weitere Voraussetzung, dass die Aktien dieser Gesellschaft an einem organisierten Markt iSd § 2 Abs 11 WpHG (Fassung ab 03.01.2018, geändert durch Art 3 Nr 3 h, Art 26 Abs 5 des Zweiten Gesetz zur Novellierung von Finanzmarktvorschriften aufgrund europäischer Rechtsakte vom 23.06.2017, BGBl I 2017, 1693, davor war es § 2 Abs 5 WpHG) in einem EU- oder EWR-Vertragsstaat zum Handel zugelassen sind, dh an der Börse zum Handel an einem organisierten Markt zugelassen sind (§ 10 Abs 1 REITG), s Rn 2582 Spiegelstrich 7.

Rn. 2581b

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Die REIT-AG darf entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte ausschließlich über eine REIT-Dienstleistungsgesellschaft (Legaldefinition s § 3 Abs 2 REITG) erbringen. Zur Sanktion bei Verstoß dagegen s Rn 2583b.

bb) Sonstige Anforderungen im Überblick (§§ 4–15 REITG)

Rn. 2582

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• Mindestkapital: Eine REIT-AG muss ein Mindestnominalkapital von 15 Mio EUR aufweisen (§ 4 REITG), um für den Börsengang "gerüstet" zu sein (vgl BT-Drucks 16/4026, 20).
• Keine stimmrechtslosen und keine Vorzugsaktien: Sämtliche REIT-Aktien müssen stimmberechtigt sein und dürfen nicht Vorrechte gewähren (§ 5 Abs 1 REITG).
• Firmierung: Die Gesellschaft muss als "REIT-AG" firmieren (§ 6 REITG).
• Bezeichnungsschutz: Die Bezeichnungen "REIT-AG", "REIT", "real estate investment trust" darf nur führen, wer eine REIT-AG iSd REITG ist und die Voraussetzungen §§ 8–15 REITG erfüllt (§ 7 REITG; beachte die Übergangsregelung in § 22 REITG).
• HR-Anmeldung: Die Firmierung (§ 6 REITG) als REIT-AG ist beim zuständigen AG zur HR-Eintragung anzumelden (§ 8 REITG).
• Sitz: Die REIT-AG muss Sitz und Geschäftsleitung im Inland haben (§ 9 REITG), da die DBA-Regelungen zur Quellensteuerpflicht nach internationalem Vorbild an die Ansässigkeit der Gesellschaft im Inland anknüpfen (s BT-Drucks 16/4026, 21).
• Börsenzulassung: Die Aktien der REIT-AG müssen an einem organisierten Markt iSd § 2 Abs 11 WpHG (Fassung ab 03.01.2018, geändert durch Art 3 Nr 3 h, Art 26 Abs 5 des Zweiten Gesetz zur Novellierung von Finanzmarktvorschriften aufgrund europäischer Rechtsakte vom 23.06.2017, BGBl I 2017, 1693, davor war es § 2 Abs 5 WpHG) in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat zugelassen sein (§ 10 Abs 1 REITG). Infolge des Entzugs der Börsenzulassung endet die Steuerfreiheit der REIT zum Ende des Wj, das dem Entzugsjahr vorausgeht (§ 18 Abs 1 REITG, s Rn 2585). Der Börsenzulassungsantrag muss innerhalb von 3 Jahren nach Anmeldung der AG als Vor-REIT gestellt werden (§ 10 Abs 2 S 1 REITG). Wegen der Finanzmarktkrise und dem damit ausgelösten Unsicherheiten erweiterte § 10 Abs 2 S 2 REITG durch das OGAW-IV-UmsG vom 22.06.2011, BGBl I 2011, 1126 (s Rn 2580d) die Möglichkeit, diese Frist zu verlängern, auf zwei weitere Jahre, wenn "Umstände außerhalb des Verantwortungsbereiches der VOR-REIT" (also zB eine neue Finanzkrise wegen des Euros oder Ähnliches) dies rechtfertigen würden (s BT-Drucks 17/4510, 89). Zum rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung wegen Verlust der Börsenzulassung s Rn 2594, 2594a.
• Streubesitz: Mindestens 15 % der Aktien, bei Börsenzulass...