Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 55 ... / 1. Bewertungsgegenstand: Grund und Boden

Rn. 25

Stand: EL 174 – ET: 08/2024

Nach § 55 Abs 1 EStG ist als AK/HK des Grund und Bodens das Zweifache eines Ausgangsbetrags anzusetzen, der sich für luf Grund und Boden nach § 55 Abs 2 und 3 EStG und für den übrigen Grund und Boden (der unter § 55 EStG fällt) nach § 55 Abs 4 EStG bemisst, soweit der StPfl nicht alternativ die Feststellung eines höheren Teilwerts nach § 55 Abs 5 EStG beantragte.

Rn. 26

Stand: EL 174 – ET: 08/2024

Anschaffungsnebenkosten (zB Vermessungskosten, Gerichts- und Notariatskosten, GrESt) erhöhen den nach § 55 EStG maßgeblichen Wert grundsätzlich nicht, und dies selbst dann, wenn sie nach dem 30.06.1970 bzw 14.08.1971 angefallen sind (BMF vom 29.02.1972, BStBl I 1972, 102 unter Nr 12 und BFH vom 06.07.1989, BStBl II 1990, 126); dem liegt die zutreffende Erwägung zugrunde, dass Anschaffungsnebenkosten mit dem nach § 55 EStG angesetzten Wert abgegolten sind, weil sie durch den Erwerbsvorgang als solchen verursacht worden sind. Dementsprechend sind derartige Aufwendungen als nicht abzugsfähige BA zu behandeln.

Auf später anfallende nachträgliche AK/HK trifft diese Erwägung jedoch nicht zu, so dass solche Aufwendungen den bisher (sowohl nach Abs 1 und 2 als auch nach Abs 5) angesetzten Buchwert insoweit erhöhen.

Rn. 27

Stand: EL 174 – ET: 08/2024

In Umlegungsverfahren eingebrachte und die daraus im Zuteilungswege (mittels sog Surrogation, BGH vom 19.09.197, 4 III ZR 12/3) erlangten Grundstücke sind grundsätzlich als wirtschaftlich identisch zu werten, so dass sich demgemäß sowohl ein etwaiger nach § 55 EStG festgestellter Buchwert als auch eine Zugehörigkeit zu einem luf BV im zugeteilten Grundstück fortsetzt (BFH vom 06.02.1986, BStBl II 1986, 666; BFH vom 13.03.1986, BStBl II 1986, 711; BFH vom 27.08.1992, BStBl II 1993, 225; BFH vom 29.10.1997, BStBl II 1998, 27), mit der Folge, dass zum einen die Verbleibensvoraussetzung von sechs Jahren nach § 6b Abs 4 Nr 2 EStG nicht unterbrochen wird und dass zum anderen das erhaltene Grundstück selbst dann in das luf BV gelangt, wenn dieses (zB ein Bauplatz) nicht mehr landwirtschaftlich genutzt wird; in diesem Falle kann das empfangene Grundstück nur anschließend mittels einer gewinnrealisierenden Entnahme in das PV überführt werden.

Vorstehende Grundsätze gelten unabhängig davon, ob die Umlegung im Rahmen eines gesetzlichen oder freiwilligen Flurbereinigungsverfahrens bzw Baulandumlegungsverfahrens stattfindet (wegen einer freiwilligen Baulandumlegung vgl BFH vom 15.07.2003, BFH/NV 2004, 30); auch auf den freiwilligen Landtausch (§§ 103ff FlurbG) sind die oben genannten Grundsätze übertragbar, soweit dieser in seiner Wirkung dem Flurbereinigungs- bzw Baulandumlegungsverfahren gleichkommt (wenn er also zB durch die Flurbereinigungsbehörde geleitet und der Verbesserung der Agrarstruktur dient; Indiz hierfür ist, dass der Landtausch sowohl von der GrESt als auch von sonstigen Kosten und Gebühren freigestellt ist (BFH vom 01.07.2010, BFH/NV 2010, 2250 unter II.1.b.aa.; BFH vom 12.04.2022, BStBl II 2023, 384).

Begünstigte Varianten gesetzlicher Grundstücksübertragungen (mit Anwendung Surrogatprinzip) sind:

Flurbereinigungsverfahren	Kommunales Umlegungsverfahren
gesetzlich angeordnete Flurbereinigung (§§ 1–37 FlurbG)	ordentliche Umlegung (§§ 45ff BauGB) und freiwillige Umlegung (§ 76 BauGB)
vereinfachtes Flurbereinigungsverfahren (§ 86 FlurbG)	vereinfachtes Umlegungsverfahren (§§ 80–84 BauGB)
freiwilliger Landtausch (§ 103a FlurBG)

Werden in ein Umlegungsverfahren einzelne mit dem höheren Teilwert bewertete und andere mit den Ausgangswerten nach § 55 Abs 1 und 2 EStG angesetzte Grundstücke eingebracht, so setzt sich auch die Verlustausschlussklausel des § 55 Abs 6 EStG an den erhaltenen Grundstücken anteilig fort; es kommt somit – vergleichbar dem entgeltlichen Hinzuerwerb von Grundstücksteilflächen – zu einem gespaltenen Buchwert (s Rn 95).

Rn. 28

Stand: EL 174 – ET: 08/2024

Mit den vorstehenden Vorgängen (s Rn 27) einhergehende Ausgleichszahlungen wegen umlegungsbedingter Wertsteigerungen berühren die wirtschaftliche Identität der eingeworfenen und der zugeteilten Grundstücke nicht. Erfolgt der Ausgleich durch Geldzahlung, handelt es sich um nachträgliche AK, die zur Erhöhung des Buchwerts führen. Erfolgt der Ausgleich durch geminderte Flächenzuteilung, ändert dies den Buchwert des Grundstücks nicht (BFH vom. 06.07.1989, BStBl II 1990, 126).

Nach § 59 BauGB ist der Ausgleich für die Differenz zwischen dem rechnerischen Sollanspruch (= rechnerischer Anteil an der Vermögensmasse) und dem tatsächlich zugeteilten Anteil in Geld vorzunehmen, wenn eine wesentliche Unter- oder Überschreitung vorliegt (die Differenz also mehr als 10 % beträgt). Ausgleichszahlungen wegen Mehrzuteilungen sind AK für die über den Sollanspruch hinaus zugeteilten Grundstücke (BFH vom. 23.09.2009, BStBl II 2010, 270); Ausgleichszahlungen wegen Minderzuteilung führen zu BE; der anteilige Buchwert ist gewinnwirksam zu mindern.

Erhält ein Beteiligter eine Mehrzuteilung (Differenz zwischen E...