Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 6 B ... / d) ABC der Anschaffungskosten/Herstellungskosten von Grund und Boden

Verwaltungsanweisungen:

R 6.4 EStR 2012.

Rn. 656

Stand: EL 175 – ET: 09/2024

Abbruch

des Gebäudes s Rn 591; ausnahmsweise AK des Grund und Bodens, wenn das Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht verbraucht war und der Abbruch des Gebäudes nicht mit der Herstellung eines neuen WG in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Entsprechendes gilt, wenn das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs objektiv wertlos war. In diesem Fall entfällt der volle Anschaffungspreis auf den Grund und Boden.

Aufteilung Anschaffungskosten

s Rn 643, 311, Grundsatz: Bindung an Aufteilung in Kaufvertrag, ansonsten Schätzung (Teilwertmethode oder Sachwertmethode)

Entnahme nach Grundstückstausch

Zur Ermittlung der AK bei Entnahme nach Grundstückstausch s BFH v 06.12.2017, VI R 68/15, BFHE 206, 264 (Entnahme eines Grundstückes, Ermittlung des Entnahmegewinns nach § 4 Abs 3 EStG, AK entsprechend bei Grundstückstausch nach § 6 Abs 6 S 1 EStG – auch vor deren Einführung – dem gemeinen Wert des hingegebenen WG).

Erdarbeiten

ausnahmsweise liegen nachträgliche HK vor, wenn die Aufwendungen für Erdarbeiten unmittelbar der erstmaligen oder einer wesentlich verbesserten Nutzung des WG Grund und Boden dienen und es dadurch zu einer über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentlichen Verbesserung des Grund und Bodens kommen sollte, ansonsten liegen sofort abziehbare BA vor (BFH v 27.01.1994, BStBl II 1994, 512).

Im Grundsatz führen

• die Aufwendungen für Erdarbeiten (Abtragung, Lagerung, Einplanierung bzw Abtransport des Mutterbodens, der Aushub des Bodens für die Baugrube, seine Lagerung und ggf sein Abtransport),
• aber auch die Kosten für das Freimachen des Baugeländes von Buschwerk und Bäumen, soweit dies für die Herstellung des Gebäudes und der Außenanlage erforderlich ist,

zu HK des Gebäudes oder Außenanlage (BFH v 26.08.1994, BStBl II 1995, 71).

Finanzierungskosten

s Rn 645, keine AK

Grunderwerbsteuer

s Rn 643, gehört anteilig zu den AK, wenn bebautes Grundstück erworben wird, ansonsten zu AK Grund und Boden.

Maklergebühr

s Rn 643, gehört anteilig zu den AK, nicht jedoch, wenn diese Gebühren im Zusammenhang mit Finanzierung stehen.

Nutzungseinschränkung, Beseitigung von

Die Beseitigung von Nutzungseinschränkungen stellen nachträgliche AK auf den Grund und Boden dar, wenn das Grundstück zunächst mit einer Belastung übernommen und dieses Nutzungsrecht jedoch später abgelöst wird. Dadurch kommt es zu einer Erweiterung des WG; diese Voraussetzung liegt jedoch nicht bei Reparatur oder Renovierung vor, vgl BFH v 07.06.2018, IV R 37/15, BFH/NV 2018, 1082.

Notargebühr

s Rn 643. Gebühren für Beurkundung des Kaufvertrages gehören zu den AK, sofern für den Erwerb eines bebauten Grundstückes Aufteilung der AK auf Grund und Boden und Gebäude vorgenommen wird, sind die Gebühren in gleichem Verhältnis den beiden WG zuzuordnen.

Gebühren für die Beurkundung von Grundschulden, Hypotheken uÄ zur Besicherung der Kaufpreisschuld führen zu Finanzierungskosten, dh keine AK.

Provision

s Rn 643, gehören anteilig zu den AK, nicht jedoch, wenn diese Gebühren im Zusammenhang mit Finanzierung stehen.

Räumungskosten

AK, wenn für Räumung eines unbebauten besetzten Grundstücks; soweit sie der Herstellung eines später errichteten Gebäudes zuzuordnen sind, HK des Gebäudes (BFH v 18.05.2004, BStBl II 2004, 872)

Vergeblicher Aufwand

s Rn 537, keine AK

Zwangsversteigerung

Wird der Grund und Boden im Zwangsversteigerungsverfahren erworben, gehören zu den AK

• das Bargebot,
• die bestehen bleibenden Belastungen,
• die v Ersteher zu entrichtende GrESt und
• die Gerichts- und Grundbuchkosten; dies gilt auch dann, wenn der Ersteigerer diese Beträge nicht bezahlen kann (BFH v 16.04.2002, BFH/NV 2002, 1152).
• Darüber hinaus gehören zu den AK die gem § 91 ZVG erloschenen nachrangigen eigenen Grundpfandrechte des Gläubigers, soweit sie nicht ausgeboten sind, wenn ihr Wert durch den Verkehrswert des ersteigerten Grundstücks gedeckt ist (BFH v 11.11.1987, I R 7/84, BStBl II 1988, 424),
• sowie die Verpflichtungen, welche der Erwerber gegenüber dem Schuldner oder Dritten außerhalb des Zuschlagsbeschlusses, aber im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung übernimmt (BFH v 18.05.2011, BStBl II 2011, 887).

Nicht zu den AK gehören die Bargebotszinsen. Sie stellen Schuldzinsen dar.

Zwangsverwaltung

Beim Erwerb eines zwangsverwalteten Grundstücks leistet der Erwerber Vorauszahlungen auf die AK, wenn die Mieterträge an die Grundpfandgläubiger ausgekehrt werden und er sich gegenüber dem Veräußerer verpflichtet, bei Fälligkeit des Kaufpreises die Grundpfandrechte abzulösen (BFH v 11.03.2003, BFH/NV 2003, 778).