Rn. 46
Stand: EL 178 – ET: 01/2025
Die gesetzliche Definition der Fondsetablierungskosten enthält § 6e Abs 2 EStG. Dabei erfolgt diese in enger Anlehnung an den sog Bauherren- und Fondserlass v 20.10.2003, BStBl I 2003, 546. Nach dieser Regelung gehören zu diesen neben den AK iSv § 255 HGB alle auf Grund des vorformulierten Vertragswerts an den Anbieter geleisteten Aufwendungen, die auf den Erwerb von WG durch den Fonds gerichtet sind. Auch hier ist entscheidend, dass die Anschaffung auf Grundlage eines einheitlichen und vorformulierten Vertragswerks erfolgt (s Rn 39, nach Gesetzeswortlaut "vorformuliert").
Rn. 47
Stand: EL 178 – ET: 01/2025
Nach den Sätzen 1–3 des § 6e EStG gehören zu den Fondsetablierungskosten
- neben den AK iSv § 255 HGB die vom Anleger an den Projektanbieter oder an Dritte zu zahlenden Aufwendungen, die auf den Erwerb der WG iSd § 6e Abs 1 EStG gerichtet sind (Satz 1), darüber hinaus
- alle an den Projektanbieter oder an Dritte geleisteten Aufwendungen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Abwicklung des Projekts in der Investitionsphase (Satz 2) und
- die Haftungs- und Geschäftsführungsvergütungen für Komplementäre, Geschäftsführungsvergütungen bei schuldrechtlichem Leistungsaustausch und Vergütungen für Treuhandkommanditisten, soweit sie auf die Investitionsphase entfallen (Satz 3).
Rn. 48
Stand: EL 178 – ET: 01/2025
Im Grundsatz gilt nach § 6e Abs 2 S 1 EStG, dass alle Aufwendungen, die auf den Erwerb des WG gerichtet sind, zu den AK des WG auf Ebene des Fonds gehören. Dies gilt unabhängig davon, ob diese in mehreren Verträgen vereinbart wurden. Entscheidend ist allein der Zweck der Aufwendungen. Liegt dieser in der Anschaffung des WG, liegen keine BA oder WK, sondern AK vor.
Wie vor Einführung der Regelung und damit vor Änderung der Rspr des BFH auch, ist damit der Abzug von Aufwendungen als BA oder WK möglich, soweit diese nicht auf den Erwerb (die Anschaffung) der WG gerichtet sind. So können bspw Aufwendungen für die Nutzung und Verwaltung des erworbenen WG sofort als Aufwand berücksichtigt werden.
Rn. 49
Stand: EL 178 – ET: 01/2025
Typische Beispiele für Fondsetablierungskosten sind
- Eigenkapitalvermittlungsprovisionen,
- Fremdkapitalvermittlungsgebühren,
- Kosten der Fondskonzeption,
- Gebühr für Platzierungsgarantie,
- Prospektgutachten.
Rn. 50
Stand: EL 178 – ET: 01/2025
Nach Auffassung des FG Hamburg können auch Miet- oder Pachtgarantien im Rahmen eines Immobilienanlageprojekts unter Beteiligung eines geschlossenen Immobilienfonds Fondsetablierungskosten iSd § 6e Abs 2 EStG sein (so mit Urt FG Hamburg v 21.02.2024, 6 K 27/22, EFG 2024, 1292, Rev beim BFH anhängig unter Az IX R 13/24).
Damit bestätigte das Gericht die Auffassung des beklagten FA. Dieses ging davon aus, dass es sich bei Zahlungen für eine Pachtgarantie und ein Pre-Opening nicht um sofort abzugsfähige WK handelte, sondern die Aufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus VuV iSd § 21 EStG als AK in Form von Fondsetablierungskosten (§ 6e EStG iVm § 9 Abs 5 S 2 EStG) zu behandeln und abzuschreiben waren. Denn die Aufwendungen für die Mietgarantie und die Pre-Opening-Zahlung waren bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung aus der maßgeblichen Sicht der Anleger auf den Erwerb der Immobilie gerichtet.
Dieses Auslegungsergebnis wird durch die Entstehungsgeschickte von § 6e EStG bestätigt.
Hierzu auch s Rüsch, DStR 2024, 1691.
Rn. 51
Stand: EL 178 – ET: 01/2025
Das FG Münster v 24.01.2024, 12 K 357/18 F, EFG 2024, 813 hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Schiffsfonds seinen Gesellschaftszweck nach Einwerbung der Anleger ohne zeitliche Zäsur so geändert hat, dass er, anstatt einen Bulker zu erwerben und zu betreiben, sich mehrheitlich an einer Gesellschaft beteiligte, die einen baugleichen und typengleichen Bulker betrieb. Ändert der Fonds so nur die Umsetzung seines Investitionskonzepts, das auf den Erwerb und die Vercharterung eines Schiffes ausgerichtet ist, ohne dass dies aus Sicht der Anleger erheblich wäre, stehen die ihm im Zusammenhang mit dem geplanten Erwerb und Betrieb des erstgenannten Bulkers – hier aus der Zeit vor dem Beitritt der Anleger – entstandenen Weichkosten auch nach dieser Änderung in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Abwicklung des Projekts in der Investitionsphase.
Dass die Projektmodifizierung nicht bereits von Beginn an dergestalt prospektiert war, ändert nichts an dieser Einschätzung. Der Begriff des Projekts iSv § 6e Abs 2 S 2 EStG entspricht nicht dem Begriff des WG. Er ist weniger gegenständlich als vielmehr durch eine bestimmte konzeptionelle Zielsetzung gekennzeichnet.
Zudem stellt das Gericht klar, dass für den Fall, dass die Voraussetzungen des § 6e Abs 1 S 2 EStG vorliegen, sich der Umfang der AK einheitlich nach § 6e Abs 2 S 2 EStG bestimmt. Entscheidend ist, dass es sich nach Anwendung von § 6e EStG um einen Erwerberfonds handelt. § 6e Abs 1 S 2 EStG qualifiziert originäre Herstellerfonds in Erwerberfonds um, um eine Gleichbehandlung mit diesen herbeizuführen (einheitliches Verständnis der Anschaff...