Littmann/Bitz/Pust, Das Einkommensteuerrecht, EStG § 7 A ... / b) AK/HK

ba) Allgemeines

Rn. 380

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

Damit Aufwendungen in die AfA-Bemessungsgrundlage einfließen, ist

• im ersten Schritt zu fragen, ob es sich um AK/HK handelt, und
• im zweiten Schritt sind die auf den Grund und Boden entfallenden AK auszusondern (s Rn 392ff).

bb) AK

Rn. 381

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

Für den Begriff der AK gilt ausschließlich § 255 Abs 1 HGB (s Rn 114ff), egal, ob PV oder BV (BFH BStBl II 2017, 343; 2019, 170; BFH IX R 14/19, BStBl II 2020, 545; H 6.2 EStH 2020). Dh AK sind (BFH BFH/NV 2002, 966; FG Nds EFG 2017, 1418 rkr; BFH BStBl II 2019, 170):

Rechtsgrundlage	Fallgruppe der AK
§ 255 Abs 1 S 1 EStG Fall 1	Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können
§ 255 Abs 1 S 1 EStG Fall 2	Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können
§ 255 Abs 1 S 2 EStG Fall 1	Nebenkosten (= Anschaffungsnebenkosten)
§ 255 Abs 1 S 2 EStG Fall 2	Nachträgliche AK
§ 255 Abs 1 S 3 EStG	Anschaffungspreisminderungen, die dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können, sind abzusetzen

Rn. 381a

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

Zum Begriff des "anschaffungsnahen Aufwands" und seiner steuerlichen Qualifizierung als HK durch § 6 Abs 1 Nr 1a EStG s Rn 385a, 391.

Rn. 382

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

§ 255 HGB verwendet den handelsrechtlichen Begriff "Vermögensgegenstand", der aber mit dem steuerlichen Begriff "WG" identisch ist (Schubert/Waubke, Beck'scher Bilanzkommentar 12. Aufl 2020, § 247 HGB Rz 12). Da es hier um das Steuerrecht geht, wird der Begriff des "WG" verwendet.

Rn. 383

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

"Betriebsbereit" meint, ob das Gebäude entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden kann (BFH BStBl II 2003, 604; BFH/NV 2002, 966). Wird ein Wohngebäude ab dem Zeitpunkt des Erwerbs vom Erwerber dazu genutzt, Wohnungen zu vermieten durch Eintritt in die bestehenden Mietverhältnisse (§ 566 Abs 1 BGB), ist es insoweit "betriebsbereit" (BFH BStBl II 2003, 604; BFH/NV 2002, 966), dh, AK scheiden aus, ggf können HK oder Erhaltungsaufwand vorliegen (BFH BStBl II 2003, 604).

Soll ein Gebäude zu Wohnzwecken genutzt werden, gehört zur Zweckbestimmung auch die Entscheidung, welchem Standard das Gebäude entsprechen soll (sehr einfach/mittlerer/sehr anspruchsvoller; BFH BStBl II 2003, 604; BFH/NV 2002, 966). Der Standard entscheidet sich insb anhand der Installationen (Heizung, Sanitär, Elektro) und Fenster. Baumaßnahmen, die das Gebäude auf einen höheren Standard bringen, machen es betriebsbereit, dh sind AK (BFH BStBl II 2003, 604; BFH/NV 2002, 966).

Rn. 384

Stand: EL 154 – ET: 11/2021

Zu den AK gehören zB

• sämtliche Erwerbskosten (zB GrESt, Kosten von Notar und Grundbuchamt, soweit Anschaffung und nicht Bestellung von Finanzierungsgrundpfandrechten betreffend, s BMF v 13.01.1993, BStBl I 1993, 464 Tz 13, auch Kosten zur Befriedigung eines den Kaufvertrag nach § 3 Abs 2 AnfG anfechtenden Gläubigers (BFH BStBl II 2007, 956)
• erstmalige Beiträge für die Grundstückserschließung außer Hausanschlusskosten (BFH BFH/NV 1992, 488)
• Aufwendungen für Umbau- und Modernisierungsarbeiten an einer ETW, wenn zeitgleich mit dem Abschluss des Kaufvertrages über die Wohnung ein anderes Unternehmen des Verkäufers durch gesonderten Werkvertrag mit den Arbeiten beauftragt wird und diese vertragsgemäß in Form einer einheitlichen Baumaßnahme für das gesamte Gebäude durchgeführt werden (BFH BStBl II 1997, 348)
• Aufwendungen im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes, um funktionsuntüchtige Teile des Gebäudes, die für seine Nutzung zB als Wohnung unerlässlich sind, wiederherzustellen, zB bei einer defekten Heizung, bei die Bewohnbarkeit ausschließenden Wasserschäden, bei einer durch Brand verwüsteten Wohnung (BFH BFH/NV 2002, 966)
• Aufwendungen im Anschluss an den Erwerb und vor der erstmaligen Nutzung eines Gebäudes, wenn Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten gleichzeitig mit dem Kaufvertrag (einheitlicher Vorgang trotz mehrerer Verträge) über eine ETW in einem Altbau in Auftrag gegeben und alsbald durchgeführt werden ("Modernisierungsmodell"; BFH BFH/NV 2002, 966 mwN)
• Zahlungen des Restitutionsberechtigten an den Verfügungsberechtigten im Restitutionsverfahren nach dem VermG, um Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen auszugleichen; sie sind ab dem Jahr der Rückübertragung iRd AfA bei den Einkünften aus VuV des rückübertragenen Gebäudes zu berücksichtigen, selbst wenn Mieteinnahmen erst im Folgejahr erzielt werden (BFH BStBl II 2005, 477)
• Aufwendungen für den Erwerb von Erbanteilen anderer Miterben, nicht aber bei Verteilung des Gemeinschaftsvermögens der Erbengemeinschaft unter den Miterben, um die Gemeinschaft zu beenden (BFH BStBl II 2019, 170).

Zu den AK gehören zB nicht

• die wirtschaftliche Belastung, die in einem Vorbehaltsnießbrauch zugunsten des Veräußerers liegt (BMF v 30.09.2013, BSt...