Nachweis der Vermietungsabsicht bei längerem Leerstand

Leitsatz

Die Einkunftserzielungsabsicht ist eine innere Tatsache, die nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Deshalb muss sich der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung stets anhand objektiver Umstände belegen lassen.

Sachverhalt

Der verheiratete, im eigenen Haus in H wohnende Kläger erbte im Juli 1996 von seinem verstorbenen Vater ein Haus in K. Während das Erdgeschoss noch bis Mai 1988 vermietet war, stand das ehemals vom Vater genutzte Obergeschoss nach dessen Tod leer. Für die Jahre 2000 bis 2004 machte der Kläger ausschließlich Werbungskosten (insbesondere Fahrtkosten, Aufwendungen für Dacheindeckung, Austausch von Fenstern und Außenanstrich) für das Objekt geltend und teilte dem Finanzamt mit, dass das Gebäude in seinem früheren Zustand nicht mehr vermietbar gewesen sei. Aus finanziellen Gründen sei er nicht in der Lage gewesen, die Renovierung in einem Rutsch durchzuführen. Als Nachweis für seine Vermietungsabsicht legte er jeweils eine Vermietungsanzeige aus dem Jahr 1999 und 2006 vor. Das Finanzamt hat die Aufwendungen des Klägers insgesamt unberücksichtigt gelassen.

Entscheidung

Das FG hat entschieden, dass ernsthafte, Erfolg versprechende und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Klägers nicht erkennbar sind. Solche Bemühungen zeigen sich neben planmäßigen, auf eine Vermietung ausgerichteten Renovierungsarbeiten in einer konsequenten, bei Bedarf professionellen Suche nach einem Mieter. Insoweit trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Nach den gegebenen Umständen ist vielmehr davon auszugehen, dass das Objekt in K dem Kläger und seiner Familie seit Jahren planmäßig - neben dem Haus in H - zur Selbstnutzung zur Verfügung stand. Die auf unterschiedlichem Niveau fortlaufenden Renovierungsarbeiten sprechen keinesfalls dagegen, dass eine Privatnutzung durch den Kläger stattgefunden hat, denn für eine private Wochen- und Feriennutzung war das Haus hinreichend betriebsbereit. Insbesondere waren die Schlafzimmer bewohnbar und das Badezimmer und die Küche bereits frühzeitig modernisiert. Der Kläger hatte nach der erfolglosen Vermietungsanzeige im Jahr 1999 auf jeden Fall nicht die Absicht, das Objekt dauerhaft zu vermieten.

Hinweis

Das FG ist der Rechtsprechung des BFH gefolgt und hat die Entscheidung nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung getroffen (§ 96 FGO). Gleichwohl hat der BFH auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers hin die Revision zugelassen (Az. IX R 3/10). Es muss daher abgewartet werden, wie der BFH die Sache sieht.

Link zur Entscheidung

FG Köln, Urteil vom 28.04.2009, 8 K 1214/07